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1、翡翠湾项目可行性研究报告 I 翠湖湾房地产开发项目翠湖湾房地产开发项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 翡翠湾项目可行性研究报告 I 目目 录录 第一章第一章 项目总论项目总论 1 1 1 项目概况 1 1 1 1 项目名称 1 1 1 2 项目性质 1 1 1 3 项目简介 1 1 1 4 项目建设单位 1 1 1 5 项目建设相关单位 5 1 1 6 项目建设规模和内容 10 1 1 7 项目建设工期及进度 13 1 1 8 投资估算和资金筹措 13 1 1 9 财务效益评价 13 1 2 项目评估结论及建议 15 1 2 1 分析结论 15 1 2 2 项目建议 15 1 3
2、项目可行性分析报告主要编制依据 16 第二章第二章 行业与市场分析行业与市场分析 18 2 1 全国房地产行业分析 18 2 1 1 房地产政策分析 18 2 1 2 房地产市场分析 19 2 1 3 行业发展趋势 25 II 2 2 邛崃市房地产行业背景分析 28 2 2 1 邛崃市宏观经济分析 28 2 2 2 邛崃市城市规划纲要 30 2 3 邛崃市房地产市场分析 37 2 3 1 客户群分析 37 2 3 2 成交套数走势 39 2 3 3 销售均价走势 39 2 3 4 存量走势图 40 2 3 5 区域板块内住宅市场调研 40 第三章第三章 地块分析与产品方案地块分析与产品方案 4
3、3 3 1 项目地块特性与价值分析 43 3 1 1 项目地块特征 43 3 1 2 土地升值潜力评估 47 3 2 项目 SWOT 分析 47 3 2 1 优势 S 47 3 2 2 劣势 W 49 3 2 3 机会 O 49 3 2 4 威胁 T 50 3 3 项目定位 50 3 3 1 产品定位 50 3 3 2 价格定位 50 3 3 3 目标客户定位 50 III 3 4 产品方案与建设规模 51 3 4 1 项目规划设计方案 51 3 4 2 主要技术经济指标 55 3 5 项目开发进度 57 3 5 1 进度安排 57 3 5 2 项目建设管理 58 第四章第四章 项目销售方案项
4、目销售方案 61 4 1 项目销售策略 61 4 1 1 营销目标 61 4 1 2 营销策略 61 4 2 各类型房产销售策略 63 4 2 1 电梯公寓销售策略 63 4 2 2 商铺销售策略 64 4 3 项目总体销售计划概述 66 4 4 市场应急方案 66 第五章第五章 项目工程技术方案项目工程技术方案 67 5 1 结构说明 67 5 1 1 项目概况 67 5 1 2 设计依据及设计条件 67 5 1 3 建筑分类等级 68 5 1 4 结构方案 68 5 1 5 主要结构材料 69 IV 5 2 给排水设计 69 5 2 1 工程概况及设计范围 69 5 2 2 设计依据 69
5、 5 2 3 给水系统 70 5 2 4 排水系统 71 5 3 电气设计 72 5 3 1 设计依据及设计范围 72 5 3 2 负荷估算 74 5 3 3 负荷等级及供电电源 74 5 3 4 计量 75 5 3 5 低压配电 75 5 3 6 照明设计 75 5 3 7 防雷与接地 76 5 3 8 电信及宽带网系统 76 5 3 9 有线电视系统 77 5 3 10 闭路电视监控系统及可视对讲系统 77 5 3 11 智能化系统 77 5 3 12 电气消防部分 78 5 4 暖通设计 78 5 4 1 设计依据 78 5 4 2 设计内容 79 5 4 3 通风系统 79 V 5 4
6、 4 防排烟系统 79 5 4 5 消防设计 80 第六章第六章 劳动安全劳动安全 81 6 1 劳动安全 81 6 1 1 安全依据 81 6 1 2 主要危险有害因素 81 6 1 3 安全措施 82 6 2 劳动保护 83 第第七七章章 项项目目投投资资估估算算及及资资金金筹筹措措 85 7 1 项目第二期投资估算及资金筹措 85 7 1 1 项目第二期估算范围 85 7 1 2 项目第二期估算依据 85 7 1 3 项目第二期总投资估算 85 7 1 4 项目第二期投资估算明细 87 7 1 5 项目第二期资金筹措计划 89 7 2 项目第三期投资估算 90 7 2 1 项目第三期估算
7、范围 90 7 2 2 项目第三期估算依据 90 7 2 3 项目第三期总投资估算 90 7 2 4 项目第三期投资估算明细 92 7 2 5 项目第三期资金筹措计划 94 第八章第八章 项目财务效益评价项目财务效益评价 95 VI 8 1 项目第二期财务效益评价 95 8 1 1 项目第二期评估依据 95 8 1 2 项目第二期收入预测 95 8 1 4 项目第二期利润预测 97 8 1 5 项目第二期财务效益评价 97 8 2 项目第三期财务效益评价 98 8 2 1 项目第三期评估依据 98 8 2 2 项目第三期收入预测 98 8 2 3 项目第三期成本预测 99 8 2 4 项目第三
8、期利润预测 99 8 2 5 项目第三期财务效益评价 100 第第九九章章 风风险险分分析析 101 9 1 市场方面 101 9 2 政策方面 101 9 3 资金投入方面 102 9 4 销售方面 102 第第十十章章 分分析析结结论论和和建建议议 104 10 1 开发条件及市场分析结论 104 10 2 经济分析结论 104 10 3 项目建议 105 7 第第一一章章 项项目目总总论论 1 1 项目概况项目概况 1 1 1 项目名称项目名称 1 1 2 项目性质项目性质 1 1 3 项目简介项目简介 1 1 4 项目建设单位项目建设单位 1 1 5 项目建设相关单位项目建设相关单位
9、1 1 6 项目建设规模和内容项目建设规模和内容 1 1 7 项目建设工期及进度项目建设工期及进度 1 1 8 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 1 1 9 财务效益评价财务效益评价 1 2 项目评估结论及建议项目评估结论及建议 1 3 项目可行性分析报告主要编制依据项目可行性分析报告主要编制依据 8 第第二二章章 行行业业与与市市场场分分析析 2 1 全国房地产行业分析全国房地产行业分析 2 1 1 房地产政策房地产政策分析分析 2013 年 2 月 20 日 温家宝主持召开国务院常务会议 研究部署继续 做好房地产市场调控工作 会议确定了包括公布房价控制目标 严格限购 差别化信贷等在内的
10、五项政策措施 要求各地政府保持政策的连续性和稳 定性 严格执行并完善有关措施 促进房地产市场平稳健康发展 国五条 意在表明中央调控态度 本次会议提出 国五条 2 时点稍稍 超前于预期 但相较于在某些地区收紧公积金贷款政策后的 二套房首付 70 利率 1 3 倍 传言 国五条 从力度上看似乎略显温和 国五条 中最严厉措施为对二手房转让严格征收个人所得税 这一政 策与 05 年 5 月份出台的个人转让房产征收营业税政策异曲同工 其目的 都是为了挤出投资需求 达到控制房价的目的 但我们可以看到 当年的 营业税政策并没有对成交量和房价产生过多负面影响 政策出台后确实交 易量出现三个月左右短暂的回落 但
11、由于同期的货币政策保持稳定 在市 场消化了营业税政策后 成交量和房价也再次出现反弹 国五条 落地宣告房地产调控进一步趋紧 对热点城市投资投 机需求 的抑制再度升级 北京 上海等城市配套细则相对严格 其他绝大多数城 市基本延续了国五条政策方向 受政策影响 多数城市成交量在 4 5 月明 9 显回落 但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张 房 价上涨压力依然巨大 在短期的限购 限贷等调控政策收紧的同时 中央 也在加紧完善房地产调控的长效机制 日趋明晰的保障房政策 逐见雏形 的住房信息联网及不动产登记条例 以及房产税试点范围可能扩大等都在 一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健
12、康发展提供了保障 2013 年下半年 虽然严格调控之下全国房地产市场各项指标增速全 面放缓 房价快速上涨势头得到遏制 但热点城市庞大的刚需及持续升 温的土地市场仍在推动房价上涨预期 此外 新一届政府对于房地产市场 调控的思路正在逐步转变 保障房 房产税 土地制度改革等工作齐头并 进 长效机制的建立将逐步落到实处 2 1 2 房地产市场房地产市场分析分析 2013 年前三季度 全国主要城市新房和二手房价格继续上涨 成交量 创近四年同期最高 土地市场持续火热 企业拿地金额已超去年全年水平 三季度 随着 国五条 效应逐渐淡化 在二季度受到抑制的量价企稳回升 高地价地块明显增多 北京 广州等热点城市表
13、现尤为突出 预计四季度 政策仍以稳为主 房产税 土地改革等长效机制或将落实 市场方面 供 应高峰和企业加快推盘将促进成交量继续增长 与去年同期的阶段性高峰 将基本持平 供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出 但全国整 体涨幅将趋于平稳 1 价格 百城均价绝对水平创新高 10 百城均价绝对水平创新高 环比连续 16 个月上涨 同比连续 10 个月 上涨 同环比涨幅在三季度均持续扩大 9 月环比涨幅再度突破 1 根据 中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示 百城住宅均价 自 2012 年 6 月止跌后连续 16 个月环比上涨 总体来看 今年一季度百城 均价涨幅明显 累计上涨
14、2 91 二季度涨幅逐渐收窄 累计上涨 2 60 三季度受北京 广州等热点城市带动 涨幅较二季度明显扩大 累计上涨 2 89 具体来看 7 8 月涨幅分别为 0 87 0 92 9 月涨幅 扩大至 1 07 自 5 月以来再次突破 1 价格绝对水平上涨至 10554 元 平方米 为 2010 年 6 月以来最高水平 同比来看 百城住宅均价连续 10 个月上涨且涨幅持续扩大至 9 48 仅低于 2011 年 8 月阶段性高点 2012 年 11 月 全国商品房和住宅销售均价分别为 5837 元 平方米和 5495 元 平 方米 与 2011 年同期相比分别上涨 6 6 和 7 8 涨幅比 10
15、月微降 0 3 和 0 1 个百分点 中国房地产指数系统百城价格指数显示 11 月 全国 100 个城市住宅平均价格环比上涨 0 26 涨幅较上月扩大 0 09 个百分点 其中 60 个城市环比上涨 38 个城市环比下跌 11 图 2 1 2010 2013 年百城住宅均价及环比变化 2 成交量 2013 年前三季度成交量达近四年同期最高 金九 成交量小幅回升 前三季度累计成交量达近四年同期最高 初 步统计数据显示 2013 年三季度 50 个代表城市月均成交 2531 万平方米 成交量企稳回升 具体来看 7 月成交量延续 4 月以来的下行态势但降幅 逐步趋缓 8 月成交量止降回升 环比小幅增
16、长 2 7 但同比下降 7 8 9 月成交量继续回升 50 个代表城市成交 2625 万平方米 环比增 幅扩大至 4 3 同比微增 0 5 为 6 月以来首次增长 与 2011 年同期相 比增长超五成 总体来看 前三季度 代表城市住宅月均成交 2519 万平 方米 同比增长 18 5 较 2010 年和 2011 年同期分别增长 32 9 和 37 0 达近四年同期最高水平 图 2 2 2010 年以来代表城市月度成交量走势 3 供应 土地成交推动新开工继续增长 但多数城市潜在供应充足 销 售增长趋缓 货币政策稳健背景下 全国新开工和投资增速放缓 12 土地成交推动新开工继续增长 但多数城市潜在供应充足 销售增速 趋缓导致全国新开工增幅有限 2012 年四季度以来土地市场成交回暖 数 据显示 2013 年前三个季度土地成交面积同比增速均超过 30 考虑到拿 地与新开工的时间差 一般为 6 12 个月 预计 2014 年新开工将继续增长 由于目前三四线城市供应充足 占全国新开工面积超过 60 企业在此 类城市开工保持谨慎 与新开工密切相关的销售面积增速 历史数据显示 新开工指标滞后于销售
