《2019年10月地产债月报：低基数下销售同比再走高地方人才引进松绑限购-20191107-安信证券-18页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年10月地产债月报：低基数下销售同比再走高地方人才引进松绑限购-20191107-安信证券-18页（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 1 本报告版权属于安信证券股份有限公司 本报告版权属于安信证券股份有限公司 各项声明请参见报告尾页 各项声明请参见报告尾页 1010 月月政策梳理 金融政策持紧政策梳理 金融政策持紧 地方人才引进 地方人才引进松绑松绑限购限购 本月房地产政策呈现两大特点 一方面 金融政策整体仍持紧 本月房地产政策呈现两大特点 一方面 金融政策整体仍持紧 北京北京 等城市主流房贷利率水平上调 杭州杭州部分银行因个人消费贷流入房地 产被处罚 北京北京强调严防信贷资金违规流入房地产 中部某省联社中部某省联社限 制农商行新增房地产贷款 另一方面 地方加大人才引优惠 限购等另一方面 地方加大人才引优惠 限购等 政策出
2、现边际宽松 南京市六合区政策出现边际宽松 南京市六合区大专以上学历可购房 天津市天津市对承 接北京非首都功能疏解项目的职工放宽限购 三亚三亚未落户紧缺人才可 申请购 1 套住房 宿州宿州对农业转移人口购买首套房 全额补贴契税 1010 月高频数据月高频数据 市场环比市场环比 9 9 月降温月降温 但低基数下同比增速继续走高但低基数下同比增速继续走高 销售销售方面 方面 我们监测的我们监测的 2121 个样本城市销售面积环比个样本城市销售面积环比 9 9 月下滑月下滑9 6 9 6 但 但 受去年低基数影响 当月同比增速仍维持在受去年低基数影响 当月同比增速仍维持在 14 0 14 0 的较高水
3、平 增速回的较高水平 增速回 升升 1 21 2pctpct 其中一线一线 4 4 城城销售面积同增 3 1 增速回升 18 4pct 二线二线 城市经历城市经历 9 9 月的反弹后月的反弹后有所有所回落 回落 1111 个样本城市个样本城市销售面积同比增速回 落 6 4pct 至 21 3 三四线三四线 6 6 个样本城市个样本城市销售面积同减 5 8 降幅扩 大 2 5pct 城市间景气度分化显著 城市间景气度分化显著 青岛 南京 江阴成交涨幅居前 扬州 韶关 长春市场偏弱 微观企业销售数据也反映微观企业销售数据也反映 1010 月房地产销售环比走弱 但低基数下同比月房地产销售环比走弱 但
4、低基数下同比 回升 回升 以克而瑞为数据来源 TOP100 房企 10 月单月销售额 1 06 万亿 环降 1 0 单月同增 28 7 增速回升 7 0pct 其中其中 T TOP10OP10 龙头龙头房企房企 增速提升最明显 增速提升最明显 库存方面 受销售环比走弱影响 去化周期上行 库存方面 受销售环比走弱影响 去化周期上行 一线 4 城商品房去 化周期环增 0 9 个月至 17 1 个月 二线 6 个样本城市去化周期环增 0 3 个月至 13 8 个月 我们预测 我们预测 1010 月全国商品房销售面积累计增速反弹至月全国商品房销售面积累计增速反弹至 0 0 1 1 0 0 3 3 全国
5、 全国 房地产开发投资累计增速在房地产开发投资累计增速在 10 4 10 4 10 5 10 5 之间 基本与上月持平 之间 基本与上月持平 企业跟踪企业跟踪 房企三季度出炉房企三季度出炉 筹资活动现金流承压 筹资活动现金流承压 三季度三季度 TOP100TOP100 房企房企 披露数据披露数据 3131 家 家 长 短期偿债能力小幅走弱长 短期偿债能力小幅走弱 净负债率中位小幅抬升 14 个百分点至 134 现金短债比中位小幅下 降 0 08 至 1 09 短长期有息负债比持平于 0 34 从经营活动现金流来从经营活动现金流来 看 看 多数房企加强销售回款 控制投资节奏 58 58 的房企经
6、营活动现金的房企经营活动现金 流实现净流入 流实现净流入 从筹资活动现金流来看 从筹资活动现金流来看 融资收紧下 55 的房企筹资 活动现金流处于净流出状态 从销售来看 从销售来看 房企销售情况分化明显 宝龙 龙光 佳兆业 1 10 月销售目标完成率已达 101 98 95 泰禾 绿城 朗诗销售目标完成率仅 52 59 60 风险提示 风险提示 城市城市 房企 房企样本数量有限 反映总体情况可能存在偏差 样本数量有限 反映总体情况可能存在偏差 宏观调控超预期等宏观调控超预期等 Tabl e Ti t l e 2019 年年 11 月月 7 日日 低基数下销售低基数下销售同比再走高 地方人才引进
7、松绑限购同比再走高 地方人才引进松绑限购 2019 年年 10 月月地产债地产债月报月报 Tabl e BaseI nf o 固定收益固定收益主题报告主题报告 证券研究报告 池光胜池光胜 分析师 SAC 执业证书编号 S1450518100003 chigs 陈雨田陈雨田 报告联系人 chenyt4 相关报告相关报告 透过财务报表看融资收紧对 发债房企的影响 2019 10 30 哪些房企更能抵御融资收 紧 2019 09 05 地产债深度研究系列一 精 选地产债 看什么指标 2019 08 21 如何全面理解当前的房地产 政策 2019 07 25 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证
8、券股份有限公司 本报告版权属于安信证券股份有限公司 各项声明请参见报告尾页 各项声明请参见报告尾页 内容目录内容目录 1 政策梳理 房企融资再收紧 部分城市借力人才引进松绑限购政策梳理 房企融资再收紧 部分城市借力人才引进松绑限购 4 2 行业数据 销售同比继续回暖行业数据 销售同比继续回暖 6 3 10 月高频数据扫描月高频数据扫描 6 3 1 销售 环比 9 月降温 但受低基数影响同比增速仍在回升 6 3 2 库存 一二线城市去化周期上行 8 3 3 10 月全国数据预测 9 4 企业跟踪 房企筹资活动现金流承压 央企拿地积极企业跟踪 房企筹资活动现金流承压 央企拿地积极 10 4 1 三
9、季报出炉 净负债率中位小幅上行 融资收紧下房企筹资活动现金流承压 10 4 1 1 偿债能力 净负债率中位小幅抬升 现金短债比小幅弱化 10 4 1 2 现金流 融资收紧下筹资活动现金流明显承压 12 4 1 3 销售 房企销售目标完成率分化明显 12 4 2 10 月公司舆情跟踪 14 4 2 1 负面 关注新增担保与违规操控 14 4 2 2 正面 关注股权质押解质 14 4 2 3 关注 房企多元化融资活跃 央企拿地积极 14 图表目录图表目录 图 1 2019 年 10 月房地产政策时间轴 5 图 2 10 月分能级城市商品房成交面积同比 二线回落 总体微升 6 图 3 10 月分能级
10、城市商品房成交面积环比 全线回落 6 图 4 10 月分城市商品房成交同比 青岛领先 扬州靠后 7 图 5 TOP100 房企销售额累计增速继续小幅回升 7 图 6 10 月 TOP100 房企销售额环比下滑 但受低基数影响同比继续走高 8 图 7 TOP10 龙头房企销售增速提升幅度最大 8 图 8 TOP10 龙头房企销售额占 TOP100 的比重上升 8 图 9 一线城市去化周期上行 8 图 10 二线城市去化周期上行 8 图 11 分城市商品去化周期及所处分位 9 图 12 预计 10 月全国商品房销售面积单月增速稳中略升 9 图 13 房地产投资增速与开发资金来源增速相关性较高 10
11、 图 14 销售回款增速与全国商品房销售额增速高度同步 10 图 15 TOP100 样本净负债率中位小幅抬升 10 图 16 TOP100 样本房企净负债率以下降为主 10 图 17 TOP100 样本房企净负债率绝对水平与边际变动 11 图 18 TOP100 样本现金短债比中位小幅下降 11 图 19 TOP100 样本房企短长期有息负债比持平 11 图 20 TOP100 样本房企现金短债比绝对水平与边际变动 11 图 21 半数以上房企经营活动现金流净流入 12 图 22 半数以上房企筹资活动现金流净流出 12 表 1 2019 年 10 月中央房地产政策梳理汇总 4 表 2 201
12、9 年 10 月地方房地产政策梳理汇总 4 表 3 披露季报的 TOP100 房企明细 10 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司 本报告版权属于安信证券股份有限公司 各项声明请参见报告尾页 各项声明请参见报告尾页 表 4 2019 年 1 10 月 TOP100 房企销售额及目标完成情况 13 表 5 2019 年 10 月房企负面舆情汇总 14 表 6 2019 年 10 月房企正面舆情汇总 14 表 7 2019 年 10 月房企持续关注汇总 15 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司 本报告版权属于安信证券股份有限公司 各项声明请参见报告尾页 各
13、项声明请参见报告尾页 1 政策政策梳理梳理 房企融资再收紧房企融资再收紧 部分城市 部分城市借力人才引进松绑限购借力人才引进松绑限购 10 月中央层面无重大政策出台月中央层面无重大政策出台 地方层面政策的特点是 金融政策以收紧为主 限购等政策 地方层面政策的特点是 金融政策以收紧为主 限购等政策 通过人才引进通过人才引进开启开启边际放松 边际放松 一方面是金融政策整体仍持紧 住房金融政策方面 一方面是金融政策整体仍持紧 住房金融政策方面 10 月月 8 日日 LPR 新政执行后 北京北京等城 市主流房贷利率水平有所上调 10 月月 8 日日杭州杭州中信银行分行 邮储银行分行因个人消费贷管 理不
14、审慎 资金违规流入房地产等被处罚 房企融资方面 房企融资方面 10 月月 14 日日北京北京印发 关于规范 银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知 强调严防信贷资金违规流入房 地产等禁止性领域 10 月月 15 日日每日经济新闻报道 中部地区某省联社要求房地产贷款占比 高于 20 的农商行 不得以任何方式新增房地产贷款 另一方面是另一方面是部分部分城市加大人才引优惠 限购等政策出现边际宽松 城市加大人才引优惠 限购等政策出现边际宽松 10 月月 14 日南京日南京市市六合六合区区 规定 规定 拥有大专以上学历 提供南京市居住证和学历证明即可购房 10 月月 15 日天津日天津规定
15、规定 对于承接北京非首都功能疏解项目的户籍暂未迁入的职工 其家庭在天津无住房的 可购买 住房 1 套 不再提供社保或个税证明 10 月月 16 日宿州日宿州规定规定 农业转移人口在主城区购买首 套商品住房 全额补贴契税 10 月月 22 日日三亚三亚规定 规定 未落户紧缺人才可申请购臵 1 套住房 10 月月 28 日日郑州郑州规定规定 夫妻双方均符合人才引进条件的 从原有的 标准就高 只享受一次 调整为按各自应享受的标准累计领取购房补贴 表表 1 2019 年年 10 月中央房地产政策梳理月中央房地产政策梳理汇总汇总 类别类别 时间时间 部门部门 文件文件 会议会议 内容内容 金融金融 20
16、19 10 15 央行 三季度金融统计数据新闻 发布会 1 通过积极推动银行运用LPR定价 9 月末新发放贷款运用月末新发放贷款运用LPR占比达到占比达到56 其中大银行占比更高 中小银行因为系统改造合同修订稍慢 会很快加快 2 未来贷款基准利率将会逐渐淡出 未来贷款基准利率将会逐渐淡出 孙国峰 2019 10 23 银保监 会 关于印发融资担保公司 监督管理补充规定的通知 要求融资担保公司监督管理部门承担主体监管责任 将未取得融资担保业务经营许将未取得融资担保业务经营许 可证但实际上经营融资担保业务的住房臵业担保公司 信用增进公司等机构纳入监可证但实际上经营融资担保业务的住房臵业担保公司 信用增进公司等机构纳入监 管 管 结合实际分类处臵 推进牌照管理工作 妥善结清不持牌机构的存量业务 有 利于进一步规范融资担保经营行为 促进融资担保行业稳健运行 更好支持普惠金 融发展 土地土地 2019 10 15 农业农 村部 关于积极稳妥开展农村 闲臵宅基地和闲臵住宅盘 活利用工作的通知 鼓励利用闲臵住宅闲臵住宅发展符合乡村特点的休闲农业 乡村旅游 餐饮民宿 文化体验 创意办公 电子商务等新产
