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1、房地产投资分析计算题、综合题1 有一项投资，投资者投资 100 万元购买一栋住宅用于出租，租期 10 年。租约规定每年年初收租，第一年租金为 10 万元，每二年租金增加 10% ，在租约期满后将物业售出，得到收益 90 万元，折现率 12% ，计算净现值和内部收益率。（注：基准收益率 10% ，计算可利用下表进行） 计算表 单位：万元 年份012345678910投资额100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0物业售出 0 0 0 0 0 0 0 0 0 090净租金收入1010111112.112.113.3113.3114.6414.64 0净现金流量9010111112.112.11
2、3.3113.3114.6414.6490折现系数 12% 10.8930.7970.7120.6360.5070.3610.2570.1620.047净现值-90-81.070-72.303-64.471-56.775-50.640-45.835-42.414-40.042-39.35450.6462 已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/，商品房平均售价为2000元/，投资商拟获利530万元。试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。解：（1）收入函数F(x) =2000x 成本函数C(
3、x) =3500000+920x 令 F(x) =C(x) 得： 2000x =3500000+920x x =3500000/1080 x =3240.7 (m) 即 当x =3240.7 时，盈亏平衡。 令F(x) -C(x) =5300000 得： x =8148.1 (m) 所以，该项目目标利润开发量为 8148.1平方米。 （2）收入函数F(x) =2000x 成本函数C(x) =3500000+920x+16%*2000x 令F(x) =C(x) 得： 2000x =3500000+920x+320x x =4605.3 (m) 即综合税率为16%时，x =4605.1 盈亏平衡。
4、 令F(x) -C(x) =5300000 得： x =11578.9 (m) 所以，综合税率为16%时，项目利润开发量为11578.9 平方米。3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元） 2000年 100 2001年 112 2002年 125 2003年 140 2004年 155 2005年 168 2006年 180 2007年 194试预测2009年的利润额解：列表如下年份 x y y的一次差 2000 -7 1002001 -5 112 122002 -3 125 132003 -1 140 152004 1 155 152005 3 168 132006 5 180 1
5、22007 7 194 14x =0 y =1174 xy =1142 x =168Y的一次差接近一个常数，故用y =a+bx 求解y =na+bxxy =ax+bx解得 a=146.75 b=6.80 即y =146.75+6.80x当 x =11 时，y =221.5 所以你，2009年的利润额为221.5万元。4 某房地产投资公司历年商品房销售收入和利润资料如下表（单位：百万元）。试预测2009年的利润额。年 份1998199920002001200220032004200520062007销售收入5101215152025283030利 润0.4811.222.22.52.52.833
6、解：用回归分析法进行分析，列回归计算表如下，销售收入x 利润y x y xy 5 0.48 25 0.23 2.4 10 1 100 1 10 12 1.2 144 1.44 14.4 15 2 225 4 30 15 2.2 225 4.84 33 20 2.5 400 6.25 50 25 2.5 625 6.25 62.5 28 2.8 784 7.84 78.4 30 3 900 9 90 30 3 900 9 90 x=185 y=20.68 x=4328 y=49.85 xy=460.7利用公式计算： r =（10*460.7-185*20.68）/800.90 得 r =0.97
7、5 即表明x与y具有高度的正相关关系。设回归方程 y =a+bx ,利用公式计算求得：b =0.086a =0.472y =0.472+0.086x5 举例说明反映资金时间价值的八大系数。有A、B银行均提供12%的年利率贷款，A银行按半年计息B银行按季度计息。你选择哪家银行？解：设i为有效利率，r为名义利率，c为计息次数，则有如下公式： i =(1+r/c)c-1 A银行：i =(1+12%/2)2-1=12.36% B银行：i =(1+12%/4)4-1=12.55% 贷款应选择利息较低的银行，所以选择A银行。6 说明房地产财务分析的概念，净现值、内部收益率计算公式。解：房地产投资财务分析是
8、一项相对复杂、具体的工作，涉及项目的投资、成本、税金和利润等多项基础数据的计算和估算，还要编制财务报表，计算相应的技术经济指标，并与有关标准进行比较，判断项目是否可行或选择最佳方案。FNPV=t(1+ic)-t t(1+FIRR)-t=07 开发商某地块投入300万，增值700万，政府应征收土地增值税为多少？解：土地增值税 =150*30%+150*40%+300*50%+100*60% =315 （万元） 所以，政府应征收土地增值税315万元。8 某投资项目征地12000，城市规划要求该地块容积率不得超过1.3。投资方案确定的固定成本费用为1800万元，单位变动成本（建筑安装工程费）为100
9、0元/，市场调查显示，项目建成后，平均单位售价可达3000元/。试计算该项目的保本开发量。若该项目拟获利1200万元，则规划的容积率是否受到影响。由于市场原因，单位售价可能下降10%，单位变动成本提高10%，固定成本费用提高10%，试分析要维持目标利润，规划的容积率是否受到影响，敏感性因素如何排序。解：（1）收入函数F(x)=3000x 成本函数C(x)=18000000+1000x 令F(x)=C(x) 得： 3000x=18000000+1000x 解得 x=9000 () 即该项目的保本开发量为9000平方米。 （2） 令F(x)-C(x)=12000000 得： x=15000 ()
10、15000/12000=1.251.3 所以，规划的容积率收到影响。9 某房地产公司职工总人数资料如下：（单位：人） 1990年 250 1994年 300 1998年 360 2002年 440 2006年 530试预测2010年的职工总人数（5分）。解：列表如下 年份 x 职工人数y 比值 1990 -2 250 1994 -1 300 1.2 1998 0 360 1.2 2002 1 440 1.2 2006 2 530 1.2 x =0 （lny）=29.471 x=10 xlny=1.886 用y=abx (这里的bx指的是b的x自方) 求解，两边取自然对数得：lny=lna+xlnb 令Y=lny A=lna B=lnb 则Y=A+Bx（lny）=nA+lnbxxlny=Ax+lnbx解得A=5.894 B=0.1886 Y=A+Bx当x=3 时，Y=6.46 y=639所以，2010年的职工总人数为639。
