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1、天津投资资一城一策汇汇 报报 目录录 上会 版 城市基本面 人口情况 地铁建设 经济情况 开盘去化 供需变化 价格变化 限价政策 库存情况 市场场周期判断天津4季度及19年投资资策 略 各板块块分析 房价地价 去化速度 库存情况 市场容量之撑 政府心态导向 城市规划利好 看准稳定板块 规避风险板块 目前是否到底 未来投资时机 城市基本面 武清区 京津城际际 宝坻区 京滨滨高铁铁 北辰区 1 3 5 8 4 静海区 Z1 城市外扩扩 津南区 1号线线 延长长 8 11 东丽东丽 区 2 6 4 9 10 西青区 高铁铁站 2 3 5 10 7 生态态城 Z4 轨轨道交通带动带动城市扩扩展 目前天
2、津轨道交通运营线 路共有6条 总 里程166公里 截至2025年 规划形成14条运营线 路 总里程达到513公里 15年之前 常住人口保持30万 年净增加 16 17年受到天津经济调整 蓝印政策取消 及停工期影响 人口导入速度放慢 2018起 在海河英才计划等政策扶持下 激 发外埠落户 高端人才 加速进入 预计未 来人口导入速度将恢复至30 40万人 年增长 户籍人口基本占比常住人口70 左右 20142015201620172018 常住人口15171547156215571587 户籍人口10171027104410501095 2000 1500 1000 500 0 天津17年常住人口
3、受到区域发展政策的影响减少 18年5月出台海河英才计划后 到目前52万人提交申请 8 4万人完成落 户 目前天津市区及滨海新区已完成6条地铁建设 在建5条 即将开工4条 近期更换主管领导 地铁将提速建设 天津2017年GDP增速全国垫底 政府全力保经济 短期内房地产仍起支撑作用 今年发布的停工令已经不再要求全面停工 总结总结 18 19年经济稳经济稳 中有升 房地产产调调控将维稳维稳 人口变化 市场场周期判断 一二手房指数 2 0 1 0 1 0 0 0 2 0 3 0 4 0 5 0 新房 限制备备案价后全市新房价格在零点徘徊已22个月 但根据一线线市场场来看 部分低价地项项目已经经开始 降
4、 价 同时时部分高价项项目成本定价入市会抬高价格 二手房 17年限购购后价格已出现现明显显下滑 18年初开始回暖 目前保持稳稳定状态态 预预判 未来政策平稳稳 价格不会出现现大幅下滑 18年四季度会随着低价库库存的降价跑量到达本轮轮底点 后 期 低价地逐步去化后 市场场上销销售以高价地为为主 会带动带动 均价上升 2011年11月 2018年8月新房及二手房指数变变化 新房环比二手房环比 大寒 大暑 大寒 大暑 上升期 22个月 金融宽松 降息国五条 限购限 贷 2014年10月取消限购政策 金融宽松加码降息降准 定调去库 存 限购限贷 限 价 下降期 18个月 下降期 已经经22个月 上升期
5、 24个月 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 00 500 1000 1500 2000 2500 3000 14年7月大寒 14年10月取消限购购 15年3月立春 16年9月大暑 房价高位盘盘整 成交量回归归正 常 预计预计全年 1100万方 市场场周期判断 逐年需求变变化 2014年是上一轮轮大寒 市场场最差 全年成交1062万方 供求比1 3 14年10月放开限购购 2015年成交量明显显上升 房价平稳稳上升 16年大暑 全年成交2400万方 价格大涨涨 17年出台限购购后 成交量降至1280万方 18年前三季度成交880
6、万方 预计预计 全年成交1100 1200万方 趋势趋势 判断 对对比往年来看 18年政策与14年相近 成交量连续连续 两年下跌后仍略高于14年 基本属于市场场底 部 天津近五年新房量价走势图 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1 9月 供应量 万方 1155136414281198144813971136 成交量 万方 97413001062142824381280880 均价 元 10244106881063911713135891570716247 0 5000 10000 15000 20000350 300 250 200 150 100 50 0
7、 2014年1 月 2014年3 月 2014年5 月 2014年7 月 2014年9 月 2014年11 月 2015年1 月 2015年3 月 2015年5 月 2015年7 月 2015年9 月 2015年11 月 2016年1 月 2016年3 月 2016年5 月 2016年7 月 2016年9 月 2016年11 月 2017年1 月 2017年3 月 2017年5 月 2017年7 月 2017年9 月 2017年11 月 2018年1 月 2018年3 月 2018年5 月 2018年7 月 2018年9 月 供应面积 万方 成交面积 万方 成交均价 元 2018年6月开始政府
8、关闭天兴数据系统 6月份以后的供应数据为房管局公开销许信息 成交量价为中指数 据 5月16日 海河英才 6 月1 日 天津发发 布 红红 头头 文件再次强调调 调调 控不放松 三价联联 控 331新政 除滨滨海新区 外 天津全面限购购 外 地人限购购1套 本地人限 购购2套 外地人两年社保 市场场周期判断 逐月需求变变化 930新政 市内六区和武 清区外地人限购购1套 本地 人限购购两套 首付恢复三成 本轮轮起点 成交量 新低 从17年限购购后 新房市场场仍保持着稳稳定的成交量 直到18年前四个月成交量跌到近四年最低点 18年5月份出台人才新政 短暂暂刺激造成成交量激增 达到150万以上 近两
9、月回归归100万左右 预预判 近两月供应应量明显显增加 主要以低价地项项目为为主 预计预计 四季度会有更多的房企为为冲业绩业绩 而选选 择择降 价 尤其是地价较较低的项项 目 上一轮轮低 点 2014年10月 取消限购购 未来周期判断 狭义库义库 存 说说明 存量为为年度期末值值 去化速度按照当年去化量计计算 已经经剔除安置 房 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1 9月 成交土地面积235921571570105215871007737 存量 985117119072280211811211376 去化周期 月 13232220101014 13 23 2
10、2 20 10 10 14 25 20 15 10 5 0 2500 2000 1500 1000 500 0 12 13年天津出让让土地量较较大 遇上14年市场场底点 所以造成13 15年的出清周期高达20个月 经过经过16年去库库存后 去化周期跌倒10个月 目前在14个月左右 预预判 近两年土地成交量相比12 13年下降50 成交量相比持平 目前14个月的出清周期已经经属于 本 轮轮最高点 预计预计19年上半年的出清周期将维维持在14 15个月左右 住宅用地成交量和销许 存量 100 0 300 200 500 400 高价地库存正常地库存低价地库存 天津广义库义库存3500万方 其中高价
11、地占比45 正常及低价库库存占比55 但低价库库存中包含了50 的三大湖 天 嘉湖 东丽东丽湖 团团泊东东 咸水沽 宝坻温泉城 蓟蓟州新城等风风险险板块块的存量 而市内六区 环环城四区重点板 块块 滨滨 海核心区 含生态态城 以及武清主城区中 低价存量总总共约约1000万方左右 仅仅占全市存库库的不到30 预预判 预计预计到明年年底 随着低价库库存的逐步消耗 高价地入市有一定的涨涨价动动力 会带带动动价格小幅上涨涨 全市各板块广义库存量 万方 800 700 600 天嘉湖 咸水沽 团团泊 东东 东丽东丽 湖 温泉城 低价库库存 利润润率10 以上高价库库存 微利及以下合理库库存 利润润率7
12、8 市场场周期判断 广义库义库 存 市场场周期判断 限价政策 指导导价政策 范围 市内六区 环城四区 远郊五 区 方法 地方房管局对各个板块制定 分 业态的指导价 在拿地前公布 周边边售价 范围 滨海新区 方法 参考周边2 5公里内 在售项目同业态 价格 区域板块块 高层层 16F 小高 8 15F 多层层 4 7F 低层层 1 3F 河北万柳村大街330003700041000 南开天拖430004800052000 红桥双环路280003300038000 津南 海教园19500210002300027000 咸水沽14500155001700022000 西青 张家窝1900020500
13、2200028000 精武镇北24400262002800031000 精武镇南18000200002200027000 中北镇21200232002800040000 李七庄15800190002100027000 东丽 东丽 湖10500130001400016000 小王庄26000300003500038000 北辰核心区 瑞景21500230002400035000 静海 团泊西区10500122001300014300 团泊东区9500122001290014300 主城区11000128001380015800 蓟县主城区11800130001450017000 宝坻 主城区12
14、500130001420015500 温泉城9000105001150013000 宁河主城区10000110001200014500 武清 杨村14000148001600018000 南湖11500130001420016000 物业维修基 金 财务费 用 四项销售 管理 增值税及附加 费用 成本定价法 范围 全市近两年的高价地 不含收并购项 目 方法 入市价 楼板价 1 3 2 4642 1 10 1 7 15 契税 印花税 手续 费 板块块项项目供应应 套 去化 套 去化率业态业态价格 元 对对比现现价降价情况 和平区翰林公馆顺销20居住型公寓57000 精装 限价 河西区仁恒公园世纪
15、首开23817070 高层39500 精装 限价 南开区天房崇德园加推242242100 洋房 叠拼53000 60000 毛坯 限价城市稀缺地段 河北区首创天阅海河 首开186169 高层42500 精装 限价户型较大 红桥 区朝阳领域首开1607044 高层36500 毛坯 限价 河东区中储正荣栋境顺销30高层32000 35000 毛坯 低于限价大户型降价3000元 北辰区核心区融创臻园加推8080100 洋房20000 毛坯 低于限价地价较低 低于周边1000元 跑量 东丽 区津滨大道融创城顺销80洋房30000 精装 低于限价地价较低 低于周边8000元 跑量 津南 海教园仁恒海和院
16、顺销30洋房20500 毛坯 23000 精装 低于限价 咸水沽富力又一城顺销140高层13000 毛坯 低于限价地价较低 低于周边1000元 跑量 西青区 中北镇万科翡翠嘉和顺销30高层 洋房27000 31000 精装 高于限价走量较慢 预计 会下调售价 精武镇金地艺墅家首开700700100 高层 洋房20000 24000 精装 限价区域内供应少 售价远低于宣传价格 张家窝中骏雍景府加推40015038 小高21000 毛坯 低于限价 滨海新 区 生态城中建海纳府首开16611670 洋房20000 简装 限价 开发区振业铂 雅轩加推479479100 高层23000 毛坯 限价区域内供应量极少 限价低 商务区万科大都会顺销40高层24000 精装 限价 塘沽湾中建城顺销100小高12000 毛坯 限价 武清城区黄庄泉上文华加推804860 洋房19600 毛坯 低于限价周边竞 品较多 低价跑量 各板块9 10月份在售情况 不同板块销售情况分化较严重 个别板块在售项目已出现低于限价销售 少数低价地项目开始降价跑量 并且降价后流量有大幅提升 市场场周期判断 开盘盘去化 市场场周期
