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1、目录目录1摘 要2Abstract2第1章 项目概况31.1吉安市概况31.2 青原区概况41.3 项目状况及规划指标41.4项目周边配套5第2章 房地产市场分析62.1 全国房地产市场分析62.2 吉安市房地产状况82.3所处市区板块分析92.4 未来趋势预测92.5项目竞争分析10第3章 项目SWOT分析153.1 井大阳光城三期优势（STRENGTHS）153.2 井大阳光城三期劣势（WEAKNESS）153.3 井大阳光城三期机会（OPPORTUNITY）153.4 井大阳光城三期威胁（THREAT）163.5 总结16第4章 项目定位174.1总体规划布局定位及设计建议174.2户型
2、配比定位及设计建议174.3建筑风格定位及设计建议194.4景观风格定位204.5智能化、配套设施等定位214.6 目标客户群定位244.7 营销策略定位24第5章 价格策划275.1价格定位2752定价分析29第6章 项目财务分析316.1 项目成本分析316.2项目收入分析346.3 盈利能力分析356.4风险敏感性分析356.5盈亏平衡分析376.6投资综合评价37参考文献38致 谢39摘 要 在整个中国房地产发展史来看，房地产整个行业是受到政府的高度重视的。因为房地产行业既是整个中国支柱性的产业，同时也与民生问题联系在一起，所有每一届新政府上台之后，都会对房地产行业进行理性的调控，主要
3、是遏制房地产市场过热的现象。随着国家对开发商的要求更加严格，消费者对产品选择更加理性，所以要想在房地产行业能持续发展，就必须要做大量的前期分析，包括房地产宏观环境分析、市场调查分析、项目SWOT分析、项目定位分析、项目产品建设建议、财务分析以及营销策划分析等等。本文以“井大阳光城”房地产项目为载体从整体对该项目进行前期策划和分析。关键词:前期策划与分析；项目定位 ；营销策划分析；AbstractThroughout the history of Chinas real estate, real estate is by the government attaches great importa
4、nce to the whole industry. Because the real estate industry is the backbone of the industry in China, but also linked with peoples livelihood problem, each new government came to power, all would be to rational regulation of the real estate industry, main is to curb the real estate market overheatin
5、g phenomenon. As countries are more strict to developers and consumers to product choice is more rational, so want to in the real estate industry to sustainable development, it is necessary to do a lot of up-front analysis, including real estate macro environment analysis, market investigation and a
6、nalysis, project SWOT analysis, project orientation, project construction recommended products, financial analysis and the analysis of the marketing planning and so on. Keywords: preliminary planning and analysis; Project location; Marketing planning analysi第1章 项目概况1.1吉安市概况 1.1.1吉安市区位 江西省吉安位于省中部，是全国
7、都知道的革命摇篮井冈山所在地。吉安古称庐陵、吉州，元初取吉泰民安之意改称吉安，沿用至今。2000 年5 月撤地设市，现辖2 区10 县1 市（即吉州区、青原区、吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、井冈山市），面积2.53 万平方公里，人口490 万。吉安位处香港、广东经江西到中原的核心地带，既是沿海腹地，又是内地前沿，北与长江三角洲对接，东与闽江三角洲毗邻，南与华南经济圈呼应，是至关重要的“黄金走廊”。近年来，吉安的交通区位条件得到根本改善。航空方面，井冈山机场己开通了吉安至北京、上海的航班，吉安至深圳的航班也将按计划开通；铁路方面，京九铁路开通了吉
8、安至北京、深圳、厦门的始发列车；水运方面，赣江航道贯穿境内，成为便捷的货运黄金水道；公路方面，赣粤高速、泰井高速、武吉高速公路相继建成通车。快速便捷的立体交通网络己经形成。从上海、深圳、广州、福州、厦门等城市到吉安，汽车5 一8 小时，飞机只需50 分钟，极大地缩短了吉安与全国各地的空间距离。市政府驻地吉州距省会南昌公里里程为219公里，距首都北京铁路里程为1805.6公里。 1.1.2吉安市建设规划 经过几十年的发展，吉安市以老城区为中心，以老城区为核心，向四周发展，在大力发展的 全面贯彻党的十八大精神及中央关于城市扩张的有关文件。以经济发展为中心，大力发展生态建设，建设一个人与社会、自然和
9、谐相处的美好新社会。几年来在上级有关领导和关心吉安社会及城市建设的人士的关心和支持下，吉安取得了重大的城市建设成果和重大的经济成果，先后规划了吉泰工业走廊、吉安城市群综合交通运输枢纽规划、重点货运物流规划等重大发展战略。 1.1.3吉安市城市发展规划定位 社会经济发展总体目标：建设实力、效率吉安；创新、创业吉安；生态、和谐吉安。在加速实现城镇化、信息化的同时，保护生态环境，发展生态经济，倡导生态文明，提升吉安的可持续发展能力。努力建设资源节约型、环境友好型社会，实现人与自然的和谐相处。全面推进社会保障体系建设，维护社会和谐安定生态建设目标：将吉安市中心城区建设成为以蓝色水网、绿色山岸为基质的，
10、生态环境优美、自然景观与人文景观和谐的独具特色的滨水生态城市。环境建设目标：“一流的水质、一流的空气、一流的生态环境、一流的人居环境、一流的绿色生态保护和建设机制”。1.2 青原区概况青原区是2000年吉安撤地设市时由国务院批准新组建的县级行政区，于2001年元月正式挂牌成立，区行政中心设在吉安市滨江新区。全区现辖5镇2乡1个街道，总面积914.6平方公里，总人口23.7万。 吉州区与青原区隔赣江相望，传统意义上的吉安市区主要指吉州区。青原区历经十年的发展，城市化速度越走越快。青原区主要由井冈山大桥、吉安大桥、吉安赣江大桥与吉州区相连，其中井冈山大桥和吉安大桥是进入吉州区最主要的选择。1.3
11、项目状况及规划指标 1.3.1建设项目概况 (1)项目名称：井大阳光城 （2）项目位置和范围 “井大阳光城”总体坐落于吉安市青原区。“井大阳光城”所在位置得天独厚，东靠井冈山大学，西临吉安市火车站，小区门口就有公交，交通非常方便。 1.3.2项目具体状况“井大阳光城”规划用地44689，容积率为2.5，总建筑面积为111722.5，建筑密度为：24.0%，绿化率为：32%。该用地性质为一类居住用地，使用年限为70年，建筑面积不少于116200,临科教路和丹青路可配套小区商业服务设施用地，在适当位置可建集中商业用房。“井大阳光城”获得土地使用权后将用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集环保
12、、商业、休闲、娱乐、学习，宜居为一体的综合住宅区。1.4项目周边配套小 区: 幼儿园，菜市场等等教 育：吉安师范附属小学、吉安第一中学、白鹭洲中学、井冈山师范学院附属中学、吉安师范学校、井冈山大学商 贸：贸易广场、 国光购物广场、甘雨亭商场医 疗： 吉安市第一人民医院、吉安市中心医院休 闲： 贸易广场、青原步行街餐 饮： 粤宴汇、开元洲际大酒店、圣欧顿洲际大酒店、维也纳大酒店第2章 房地产市场分析2.1 全国房地产市场分析 2.1.1全国房地产市场现状目前整个中国，刚刚经历2008年的金融危机，其自身的经济也在恢复当中，然而作为一个人口大国，政府一直把房地产做为整个中国的支撑性的行业，因为房地
13、产行业的兴衰，直接关系到整个中国的经济命脉。但是中国作为一个发展中国家，城镇化速度较快，贫富不平衡，而且市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域虽然中央政府一直出台调控政策，希望打压房价，但是地方政府非常不愿意，因为只有房价快速上涨，当地的底价才可以卖出个好价钱，也就可以为自己做个好政绩。 十八大之后，又相序出台了国五条，看完这个国五条之后，就会感觉又是在老调重谈。讲的基本上都是之前调控政策里面涉及到了的。 为
14、什么整个中国的房地产行业能稳重有涨呢？最主要的是哪方面的原因呢？下面我们可以看看。 第一、房地产市场结构不合理成为影响中国房地产产业市场持续健康发展的重要因素，其结构中经济适用房、保障性住房等政府调控房源应占总房源的百分之三十到百分之三十五是比较合理的，但是现在在市场上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。 第二、大量自由资金进入到房地产行业，这个主要是在整个中国来说，投资渠道比较狭窄，而且投资环境比较恶劣。 第三、刚性需求，大量刚成家的青年都要自己购置一套住房，与父母分开住。 第四 城镇化，随着城镇化范围不断增大，城镇人口不断
15、增加，需求量也就会不断增加。 第五、还有一个比较重要的是，我国建筑非常浪费，而且品质低，在发达国家的住宅寿命一般高达80年，而在我国仅仅不到30年，远远低于设计寿命50年。使用寿命的缩短，无形之中就会增加商品房的需求者。 2.1.2全国房地产市场发展趋势 从下图可以看出，2012年全国主要70个大中城市房屋及新建房屋销售价格涨跌的趋势，从1-2月房屋销售价格同比上涨1.2%，而新建房屋销售价格同比上涨2.2%。2012年整年的整体情况都在下表中。1从下列表中可以看出在过去2012年房屋价格虽然有上下波动，但是都是呈现上涨的趋势，而且新建房屋价格上涨的幅度要比老商品房的大。图2.1 2012年70个大中城市房价涨幅 通过对2012年整个中国房地产市场的分析，2013年我国房地产行业将呈现以下几种发展的方向。 第一、土地分配改革制度 房地产行业随着在中国的不断发展，国家在这方面的制度也越来越完善。以后在土地出让的方式上，将会有一系列的改革制度。土地制度的顶层设计显然已经十分紧
