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1、史上商品房买卖合同纠纷疑难问题和审判观点集成样本 史上商品房买卖合同纠纷疑难问题和审判观点集成本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成作者:贾柱时间:-07-19浏览量1010文/潘军锋江苏省高级人民法院/法律适用转自/天同诉讼圈 一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与前相比具有新的时代特征。 （一）因商品房销售模式引发的变化一是商品房买卖标的发生变化。 之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯
2、房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。 交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。 二是出现商品房与物业服务的混合合同。 在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。 三是售后包租等新的销售方式逐渐增多。 售后包租由于事先收取房款。 其后经常出现租金难以支付的情况,容易引发群体性的拖欠租金纠纷。 四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。 除开发商自行销售和商品房包销本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 外。 商品房代销
3、的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。 （二）因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。 在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。 甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。 二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。 在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现退房潮现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。 （三）因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多一是房地产调控政策影响合同的履行。 因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行
4、。 购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。 二是借名购房等规避调控政策的情形增多。 购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。 通过借用他人的名义购买房屋。 而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。 三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。 表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。 购房人拒付或要求退还中介费纠纷。 此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 二、商品房买卖合同司法解释的既有规定与其它法律法规有冲
5、突时如何适用?（一）预约与本约的界定不明第商品房买卖合同司法解释第55条规定:商品房的认购、订购、预定等第协议具备商品房销售管理办法第616条规定的商品房买卖合同的主要内容。 并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 商品房销售管理办法第616条规定商品房买卖合同应当明确313项主要内容,实践中有疑问的是:商品房销售管理办法规定的313项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?司法实践对此问题态度不一，我们认为:成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。 无需313项内容全部具备。 理由如下:1.合同法司法解释明确了合同的必备要件
6、。 合同法解释（二）规定“:当事人对合同是否成立存在争议。 人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。 合同欠缺的其它内容能够通过合同法的规定予以确定。 2.商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 3.具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。 （二）欺诈惩罚性赔偿规定与消法的融合第商品房买卖合同司法解释第99条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人能
7、够请求出卖人承担不超过已付购房款11倍的赔偿责任,该规定与新修订的消费者权益保护法的33倍罚金的规定并不一致。 由此产生的问题是,商品房买卖合同司法解释第99条与新修订的消费者权益保护法第555条如何协调?焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。 我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。 如果适用33倍赔偿对开发商要求过苛。 可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用商品房买卖合同司法解释第99条的规定。 （三）房屋交付标准与物权法的融合第商品房买卖合同司法解释第111条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转
8、折点。 该条制定时我国尚未颁布物权法。 因此,商品房买卖第合同司法解释第111条的规定在物权法已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,第已经不符合现行法律的规定。 而且合同法第142条也做出了风险承担的规定。 由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。 此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。 这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。 也有利于出卖人有效控制风险。 防止大量逾期办证情形的出现。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 （四）条文规定缺乏细则时常见问题如何处理商品房
9、买卖合同司法解释规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展。 很多情形无法为现有条文所涵盖。 需要更为精细的规定予以补充完善。 第商品房买卖合同司法解释第22条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，能够认定有效。 实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。 此时商品房预售合同效力如何认定?我们认为,在商品房转化为现房后。 已经具备交付业主使用的条件。 商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。 因此商品房买卖合同应当认定有效。 以促进市场流通
10、并维护诚信交易。 商品房买卖合同司法解释第13条规定:交付使用的房屋存在质量问题。 在保修期内。 出卖人应当承担修复责任。 实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。 我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。 实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商
11、品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?我们认为:如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准。 而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断。 其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。 当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。 二是面积不符时鉴定资料的提供问题。 实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定；出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?我们认为:因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题。 常人一般难以
12、解决。 出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。 如其拒不提供,则能够推定买受人的主张成立。 三是按套计价出现面积误差的处理。 商品房买卖合同约定按套计价的。 若实际面积小于约定面积。 合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持?我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，能够认定按套计价约定有效。 否则不应认定该约定的效力。 在期房销售的场合，本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 由于购房者对期房的考
13、察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用商品房买卖司法解释第414条的规定处理。 4.关于商品房买卖合同解除问题实践中的问题是买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的,应否支持?我们认为,在迟延付款情形,合同解除条件成就,出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。 但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为。 应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。 三、商品房买卖合同纠纷新问题的审判思路（一）商品房买卖合同审判与执行异议之诉的冲突按照物权法的规定，商品房买卖中房屋所有权的变动在登记时
14、发生转移，实践中在以商品房为执行标的物的执行异议之诉中，根据施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（以第下简称“查扣冻规定”）第717条规定，18未办理过户登记的债权获得了排除执行的权利。 根据该条规定，被执行人将应当办理过户登记但没有办理的财产出卖给第三人，如果第三人符合已经支付全部价款、实际占有和第三人无过错三个条件，即能够排除执行。 该规定与物权法的规定不一致，这就导致在执行异议之诉审查中对商品房权属的认定与一般商品房买卖合同案件中判断标准不一致，实践中的应注意以下几个问题:本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 1.执行异议之诉中购房人的权利保护问题执行异议之诉是民事诉讼法修订新增加的规定。 实践中申请执行人查封被执行人的商品房，第三人依据查扣冻规定第717条的规定,主张其已经付清全款并实际占有,且未办理过
