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1、诸城市房地产市场调研报告 营销策划部 2012年3月 1 了解诸城市城市城市发展情况 2 诸城市房地产市场容量及去化率 3 诸城市购房客户群体及置业消费习惯 4 本项目地块特征及适合开发产品 调研目的 报告提纲 一 诸城市城市概况 1 城市定位 2 城市格局 3 区域功能 4 商圈分布 5 经济发 展 6 配套资源 二 诸城房地产市场分析 1 人口分析 2 行业发展 3 区域格局 4 销售概况 5 市场存量 6 去化速度 三 诸城市购房客户分析 1 人口分析 2 收入水平 3 客户分析 4 置业需求 5 客户描摹 四 本项目地块简要分析 1 地块特征 2 地块四至 3 周边环境 4 客群特征
2、5 客户地图 一 诸城市城市概况 全国百强县排名35位 1 城市定位 2 城市格局 3 区域功能 4 商圈分布 5 经济发经济发 展 6 配套资资源 青岛潍坊的结合点 依托毗邻青岛的交通优势 形成 山东半岛货物 资金 信息等生产要素高速流动和高度集 聚的中心 n 地理位置 诸城市隶属于潍坊 市 诸城地理位置优越 交通 便利 北依世界风筝都潍坊 东临滨海名城青岛 南靠新兴 港口城市日照 是山东半岛重 要的交通枢纽 n 交通便利 胶新铁路和济青高 速公路南线贯穿诸城 市内6条 干线公路四通八达 乘车1小时 可达青岛 日照两大港口和青 岛 潍坊两大机场 城市定位 城市格局 诸城历经 10年河西 10
3、年河东 的城市发展缩影 居住重心由河 西转移至河东区域 而开发区作为新兴板块 市政配套和居住 氛围都亟需提升 城西板块 诸城市老城区 配套设施相对完善 但工厂 较多 生活环境差 经济开发区 大企业集中区 域 但配套设施尤其是交通 条件和教育资源有待进一步 完善 城东板块 随着城市发展格 局的变化 河东板块居住氛 围 市政配套日渐完善 且 成为新的城市中心 担当起 CLD 中央居住区 和RBD 中心商业区 的城市功能 经济开发区 城西板块 城东板块 经济开发区 城西区 城东区 1 工业园区 以开发区为中心的工业园 区 2 生活区 以城东区和城西区为主的 生活区 3 休闲娱乐区 以三里庄水库 恐龙
4、公园 潍河公园组成的休闲区 生活区 休闲区 工业园区 福田汽车 希努尔 外贸集团 区域功能 生活区 商圈分布 新利群商圈 中百银座商圈 新百盛商圈 人口密集程度以东 东南 西 北为顺序 北侧不过潍 河 潍河以北为工业区 城郊结合处 人口以农村为主 外来务工人员以辅 未来 发展以人民路和和平路为轴线 中心向外辐射发展 以老利群 百盛为中心的 百米商圈为主 人 流量较大的地区 最新增加的蓝博湾 商厦 迪士尼欢乐 城 电影院 休闲 广场 以中百 银座为中心的百 米商圈以小区的便 利商贸为主 以新利群和新百盛为中心 点向外辐射50米左右 人民路中段的三联等 都 为连接各商圈起辅 助作用 老利群百盛商圈
5、 地区生产总值 亿元 人均可支配收入 元 从2009年至2011年地区生产总值 地方财政收入 人均可支 配收入来看 11年比09年经济发展突飞猛进 得益于食品 纺织 汽车行业的带动 经济发展 数据来源 2010年 2011年诸城市政府工作报告 2011年 全市完成地区生产总值520亿元 人均7500美元 分别是2007年的1 7倍和1 9倍 实现财政总收入62亿元 地方财政收入40亿元 是2007年的2 2倍和2 5倍 2008年以来 累计完成固定资产投资980亿元 其中2011年完成308亿元 县域经济基本竞争力在全国百强县 市 的位次由第50位跃升至第35位 工业经济增势强劲 2011年
6、规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元 利税147 亿元 是2007年的2 1倍和2 5倍 年利税过千万元的工业企业由2007年的78家发展到200 家 特别是福田等重工企业的落户及规模扩张 对经济带动很大 服务业发展提速 2011年 实现第三产业增加值156亿元 社会消费品零售总额155亿元 均为2007年的2 1倍 农村经济健康发展 2011年 实现农村经济总收入1780亿元 是2007年的2倍 被国务院 表彰为全国粮食生产先进单位 是全国生猪调出大县 外向型经济发展迅速 2011年 外贸进出口总额达到14亿美元 是2007年的2倍 荣获 全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区 四
7、年累计利用外资1 8亿美元 其中 2011年5772万美元 境外企业发展到20家 经济参数 数据来源 2010年 2011年诸城市政府工作报告 龙城中学 农业局 医 院 龙源学校 杨春国际酒店 西 郊 学 校 诸 城 一 中 人民医院 明 诚 学 校 大 众 医 院 繁华中学 市府 大华学校 实验中学 妇 幼 保 健 院 中医院 东 郊 医 院 密州路学校 实验中学 东 武 学 校 城北学校 实 验 小 学 利群 华 玺 酒 店 舜王学校 百 盛 超 市 主要医院 人民医院 中医院 妇幼保健医院 高中 东 繁华中学 西 诸城一中 南 实验中学 北 龙城中学 贵族小学 龙源小学 新艺小学 优秀小
8、学 实验小学 西郊小学 诸城市主要医院集中在城市南部 学校数量缩减 分 布较为平均 配套资源 小结结 1 诸城市依托潍坊 青岛双重交通优势 是潍坊青岛经济 交流的直接结合点 2 人口数量108万 人口缓慢增长 10年仅增长3 8万 市区常住人口不足50万 3 诸城市沿河可分为城东区 河东 城西区 河西 开发区 河北 三部分 城东区在原有城市老商圈的基础上迅速向东发展 目前成为配套 交通 环 境都比较成熟的区域 城西区主要城市老区 环境较旧 市民普遍有向东不向西的倾向 经济开发区目前主要为工业区 环境较差 配套不完善 4 主要医院中医院 人民医院都集中在城市南部 目前高中由十六所缩减为四所 分布
9、较为平均 5 城镇居民人均可支配收入突破19000元 与2007年相比增幅超过50 农民人均 纯收入突破10000元 增幅超过60 二 诸城房地产市场分析 2011年起市场趋于平稳饱和 1 人口分析 2 行业发业发 展 3 区域格局 4 市场场存量 5 去化速度 6 市场场大盘盘 7 滞销盘销盘 诸城市常住人口为108 62万人 同第五次全国人口 普查2000年11月1日零时的105 36万人相比 十年共增加 了3 25万人 外来人口很少 全市常住人口中 男性54 91万人 占 总人口的50 55 女性为53 71万人 占 总人口的49 45 受教育水平 每10万人中 具有大学受教育程度的51
10、30人 具有高中受教育程度14439人 具有初中受教育程度为40483人 具有小学受教育程度26712人 人口分析 数据来源 2011年7月第六次人口普查数据 分析 较小的城市人口基数 缓慢的城市人口增长速 度决定了诸城市房地产市场发展的基础客户量 不足 行业发展 诸城楼市起步于2000年 城市总体发展以北移东扩的发展方向 发展 从2000年开始之间 诸城房地产11年的发展大体有五个阶段 起步期缓增期发展期 饱和期 时间 2000 特点 以老城 区的个别项目 的改造开发为 主 时间 2000 2004 特点 以老城 区的个别项目 的改造开发为 主 时间 2005 2009 特点 以河西 区域开
11、发为主 将河西区域 的老工业区进 行改造 将企 业迁至北部高 新区 将河西 板块打造成中 心居住区 时间 2010 2011 特点 以市区 周边外环以内 地块及潍河北 段两岸开发为 主 稳定期 时间 2012 至今 特点 市区近 郊及经济开发 区沿河开发为 主 2006年诸城新建商品房全年平均价格在2000元 平方米左右 2007年房价在2300 元 平米左右 2008年为2700元 平方米 2009年 2010年为3000元 平方米左右 2011年3月为3500左右 商业中心地带和市区北面沿河地带均价4300左右 潍水 怡景苑 4300元 红星家园 龙城龙府 4300元 皇家半岛 4278元
12、 诚通香榭里 4200元 裕泰祥公馆 金东世纪城 3900元 凤凰城 龙都天一城多 层4200元 宝龙公园世家 3700元 龙都现代城多 层4500元 龙 城 华 庭 格林学府 3900元 2081正好 4600元 丽都花园 3700元 华都富林 4300元 得 利 斯 世 纪 城 尚清 华 3700 元 瑞福花园 优品城4300 元 奥韵 花园 4200 元 和美馨园 盛华国际 4000元 金地翰林 3700元 区域格局 城西区均价 3880元 城东区均价 4130元 开发区均价 3770元 经济开发区 城西区 城东区 23200套 13990套 销量概况 2010年 2011年是诸城市房
13、地产发展腾飞的两年 2010年住宅全年成交总面 积为301 605万 总计23200套 2011年住宅全年成交总面 积为184 2954万 总计13990套 2011年下半年诸城房地产市场随着全国市场下滑趋势 成交 去化速度减缓 趋于平稳 数据来源 房管局市数据统计 区域楼盘名称建筑面积套数剩余套数主力户型入市时间均价 城东区瑞福花园 190190120 2010 10 1 高层3300 城东区尚清华14168 28 4002438 116 2010 11 5 多层4200 城东区天和文苑 7241202010年11月 高层3400 城东区优品城100多万500080085 126 2012年
14、5月 多层4300 城东区东武家园3万平方米32011475 112 2011年12月 多层4000 城东区盛华国际10万200080090 110 高层3800 城东区金东世纪城15万31202000120 220 2011年8月 高层3900 城东区华都 富林 300020085 1502011年6月 多层4300 城西区香榭里30万2085 87 1402010 9 20 多层3900 城西区昊宝龙苑 108901062012年2月 高层3500 城西区凤凰城17万150016080 1302012年4月未定 城西区格林学府14万1000170100 1252011年4月 多层3900
15、城西区金地翰林 26418084 1222011年4月18日 高层3700 城西区和美鑫苑10万500294 1052010年11月 高层3300 城西区龙都天一城13万130082075 1302011年1月 多层4600 城西区中天花园 3003090 1202010年12月 多层4000 城西区百合花园4 5万31222109 126 高层3900 开发区潍水 怡景园6万1000400 75 2412011年7月 高层4000 开发区帝中海 110016093 145 2010年9月 高层3500 开发区河畔 隆昌苑5 24万40020100 1472011年5月 高层3300 市场存量
16、 通过对诸城三区32个典型项目 在售项目58个 占整个市场 60 统计目前诸城市场现有在售房源11000多套 按照平均 2011年诸城市的去化速度 需要近1年的时间 市场存量 目前诸城市场现有在售房源11000多套 按照2011年诸城市住 宅销售去化速度 需要近1年的时间 诸城市常驻人口 108万 市区人口不足50万 相当于大约15万户 市区客户总量约为 15000户 其中大约10 的家庭有购房需求市场现在售货量不包含未来开盘项目 已经接近诸城城区购房客户总量 市区客户量市区客户量 15000 15000户户 在售房源在售房源 11000 11000多套多套 市场濒临绝对饱和状态 周边村镇入城周边村镇入城 2000 2000户户 户型面积 市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型 去化速 度慢 在售项目80类两居 90与100左右三居 存量较少 去化速度快 市场在售项目中 高层产品70 80 90 的实用紧凑户型较少 100以上甚至150 以上超大户型占到70 以上比例 新开盘高层项目多为80小二套 90三 套的紧凑户型为主 2011年90平米以下住宅产品去化2698套 占总销量的20
