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1、1 全球七大CBD核心模式及12个案例分析 麦肯锡出品 2 全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例 CBD模式 金融保险中心 全国性总部 地区性总部 高科技中心 公司服务中心 博览中心 政府中心 案例 p加纳利码头 伦敦 p陆家嘴 上海 p拉德方斯 巴黎 p柏林新城 柏林 p丹佛中央商务区 科罗拉多州 丹佛市 p奥斯汀市区 德州 奥斯汀市 p香港数码港 香港 p堪萨斯市市中心 堪萨斯州 堪萨斯市 p汉诺威Fair Grounds 德国 汉诺威 p拉斯维加斯 美国 p莫尼黑会展中心 p堪培拉 澳大利亚 全球CBD 模式 资料来源 文献检索 麦肯锡分析 3 国际上七个CBD模式的实践和经验给武
2、汉 CBD的建设带来重要的启示 案例主要经验 加纳利码头 伦敦 陆家嘴 上海 在已有金融业的城市里 通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格 建设关键交通线 满足新兴的对现代空间 的 本地需求 依赖于行政指令 带来场地需求 拉德方斯 巴黎 柏林新城 柏林 以现代化的建筑 低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 通过低价销售土地来吸引商家 已打好CBD基础 但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明 丹佛中央商务区 科罗拉多州 丹佛市 通过对地理位置和当地环境的宣传营销 吸引商家 改进城市形象 奥斯汀市区 德州奥斯汀市 香港数码港 香港 利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求 然后迅速建
3、立快速增长的供应行业 期望通过高科技热潮 创造对IT中心的需求 但由于缺乏IT资源 未能提供低廉租金和具有竞争力的选址 以及IT行业 德增长减缓 数码港项目未获成功 堪萨斯市市中心 堪萨斯州 堪萨斯市 利用稳定 低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期 汉诺威Fair Grounds 德国 汉诺威 拉斯维加斯 美国 莫尼黑会展中心 利用中心位置进行大量前期投资 建立相关设施吸引展览 通过独特的博彩定位 吸引参展商 政府将机场迁往别处 并投资86 5亿人民币建设新中心 设立会议中心和采购中心以提高游客流量 堪培拉 澳大利亚 利用空地 建立标志性建筑 建立单一的政府行政中心 备注 商务区占
4、地1 6平方公司 拉德方斯总面积为7 5平方公司 资料来源 文献检索 麦肯锡分析 4 建设一流的中央商务区是一个极大的挑战 尤其是处在竞争激烈的环境中 各大中央商务区都面临着巨大的挑战 案例经验 多克兰 加纳利码头 经过15年建设获得很大成功 但过程中主 要开发商曾经破产 拉德方斯 建设需要40年 柏林新城建筑不错 但入住率比预期低 丹佛CBD 受当地经济 尤其是石油工业的影响 几 经起伏 德州奥斯汀 原本受益于高科技的繁荣发展 现在却因 该行业衰退而受影响 勘萨斯市中心 非常成功 但目前面临着国内外竞争威胁 汉诺威 是成功的会展中心 但面对竞争必须不断 挣扎 堪培拉 成功的政府办公中心 但现
5、在需要向商业 方向拓展 众多中国城市都在兴建中央商务区 中央商务区投资额 亿人民币 北京朝阳120 上海陆家嘴 即将竣工 1 135 广州珠江新城50 深圳福田中心区15 大连中山N a 成都N a 郑州50 基础设施 资料来源 文献检索 实地考察 麦肯锡分析 我国国内也有不少城市要建设CBD 确实过热 柯焕章 北京城市规划院院长在 北京 CBD新闻发布会 上的发言 5 案例分析得出的主要结论 u金融保险中心CBD较难形成 它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 w全国性总部CBD较少见 它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好 凭借当地
6、的 经济实力和有吸引力的服务环境 包括住宅和零售业的发展 吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势 空间布局相对 比较分散 w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的 其增长需要靠一个支柱的企业来推动 w展览中心型CBD要求大规模的政府投资 并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功 6 全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心 u位置 规模 w位于市中心或靠近市中心 选址 独特 通常为小片的地块 u入驻企业 w主要为金融服务
7、公司 专业服务公司 如 咨询公司 会计事务所 律师事务所等 可能包括证券交易所 w基于金融行业高度集中 潜在支柱商家数目有限 u空间 服务特点 w高档豪华办公楼 通常为当地顶级办公区 w严格的技术设施要求 如 三层电源保护 w大型楼面 供大型企业扩展业务所用 u功能组合 w包括高档零售设施 豪华住宅区 宾馆旅游设施等 u建筑 w通常为现代建筑 包括标志性建筑 u形象定位 w 天之骄子 举例 伦敦多克兰区 加纳 利码头 纽约华尔街 东京新宿区 上海陆家嘴 芝加哥内环 香港中环 资料来源 文献检索 麦肯锡分析 7 加纳利码头是国际领先的 根据规划而建 立的CBD 加纳利码头的主要特点 u位置 规模
8、 距离伦敦城5公里 占地0 4平方公里 多克兰区占地2 2平方公里 u入驻企业 60 以上的办公面积由金融服务公司租用 u空间 服务特点 高科技的办公楼及大型楼面 u功能组合 加纳利码头 商务占95 零售占5 多克兰区 40 为商业办公楼 40 为住宅项目 20 为零售娱 乐设施 u建筑 现代建筑 50层高的加拿大广场为英国第一高楼 u形象定位 伦敦领先的现代化金融区 资料来源 文献检索 8 加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇 1英镑 12 05人民币 2002年6月3日 资料来源 专家访谈 文献检索 设定方向 应对金融挑战 恢复与成功 阶段1 1981 1991 阶段2 1991
9、 1993 阶段3 1993 至今 多克兰区60 的土地多年未开发 地区人口减少 失业率居高不下 此前的重建计划以失败告终 全球经济衰退 伦敦办公楼供应过剩 新开通的多克兰区轻轨故障频频 经济复苏带来市场需求 使 强大开发商需加速开发和建 筑项目 撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划 1991年 大楼竣工可供入驻 随着金融服务业与兼并活动 的增加 对办公楼的需求远 远超过了供给 1981 政府建立多克兰区开发公 司 LDDC 1982 建立创业地区 1987 Olympia York O Y 与 政府签约 将加纳利码头建成国际 性金融中心 投资360亿人民币 1991 O Y与政府签约共同投
10、资 建造地铁延伸段 投资48亿人民币 1991 开发商为吸引支柱商家 瑞 士信贷第一波士顿 摩根斯坦利 奥美广告 承诺支付其当前租 约 1992 O Y破产后 银团接管加 纳利码头开发工作 1993 多克兰区高速公路和隧道 竣工 1995 O Y重新购回加纳利码头 O Y积极寻求金融商家入 驻 并大规模加速开发 1998 多克兰区开发公司在加 纳利码头即将完工时宣告散散 1999 地铁延伸段竣工 挑战 机遇 关键举措 9 伦敦 加纳利码头利用内在关键成功因素 积极采取相应的具体举措克服自身缺陷 资料来源 文献检索 麦肯锡分析 伦敦的内在因素 金融保险中心模式 的关键成功因素 采取的关键步骤 伦
11、敦早已成为世界金融中 心 顶级公司正寻求扩展 空间 早已具备发达的国际交通 枢纽 加纳利码头依水而建 毗 邻伦敦市中心 环境独特 本地的金融行业的规模相当 大 并且需要高素质的办公 空间 顶级质量办公空间 而且价 格具有竞争力 著名的支柱商家 交通便捷 具有吸引力的地理 位置 良好的形象定位 开发商建造优质现代办公 楼 以满足公司不断变化 的需求 租金水平约为伦 敦城的50 说服并以承担未完租约的 方式鼓励瑞士信贷第一波 士顿 摩根斯坦利及其其 它顶级公司迁址入驻 政府和开发商联合建造地 铁延伸段 推动地区发展 政府对社区开发进行投资 开发商建造住宅 零售及 其它高质量的楼盘 改变 形象 10
12、 陆家嘴的主要特点 u位置 规模 位于浦东开发区中心 与传统中央商务区遥相对望 占地1 8平方公里 u入驻企业 主要企业包 括 上海证券交易所 中国银行上海总部 汇丰银行 其他主要国内 跨国金融机构 u空间 服务特点 约300万平方米的高级办公场地 IT需求高 u功能组合 提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场 4家五星级酒店 u建筑 汇集了众多摩天大厦 包括金茂大厦 东方明珠塔等标志性建筑 u形象定位 中国新世纪的金融中心 资料来源 文献检索 11 陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发 展起来 陆家嘴的内在因素 金融保险中心模式 的关键成功因素 采取的关键步骤 中国金融行业发展迅猛 全国最
13、佳的机场交通枢纽 上海已经是领先的商业中 心 江岸的地理位置十分 有吸引力 本地的金融行业的规模相当 大 并且需要高素质的办公 空间 顶级质量办公空间 而且价 格具有竞争力 著名的支柱商家 交通便捷 具有吸引力的地理 位置 良 好的形象定位 中央政府规定所有国外的 金融机构在此注册 开发商建造的高档房产价 格低于浦西 建立了上海证券交易所 以发放人民币执照等吸引 了汇丰银行等金融机构 政府建造了两座大桥和两 条隧道连接浦西 土地的销售收益再投资于 改善基础设施和公共空间 政府大力宣传陆家嘴的形 象 12 案例分析得出的主要结论 w金融保险中心CBD较难形成 它要求全球及国内金融机构有大的 内在
14、需求 u全国性总部CBD较少见 它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好 凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境 包括住宅和零售业的发展 吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势 空间布局相对 比较分散 w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的 其增长需要靠一个支柱的企业来推动 w展览中心型CBD要求大规模的政府投资 并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功 13 全国
15、性总部式CBD往往位于国家的经济或 政治中心 u位置 w靠近或位于重要城市的中心 多为一个国家的经济 政治中心 u入驻企业 w国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例 w行业种类较多 w有很多可能入驻的 支柱商家 u空间 服务特点 w高档办公区 服务要求较高 w部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感 w大型楼面 u功能组合 w包括高档零售 宾馆 餐饮和住宅区 还有文化设施及文化活动 u建筑 w通常为现代建筑 包括标志性建筑 u形象定位 w 全球公司的巨轮 举例 巴黎拉德方斯 La Defense 纽约曼哈顿 芝加哥洛普区 Chicago Loop 资料来源 文献检索 14 拉德方斯是众多法
16、国和跨国公司总部云集 的CBD 拉德方斯的主要特点 u位置 规模 距旧的巴黎中央商务区2公里 商务区面积1 6平方公里 总占地面积达7 5平方 公里 u入驻企业 共有3 600家公司 50 为外国公司 26 全球前50大公司的总部 70 法国前20大公司的总部 IBM 索尼 法国惠普 西门子 施乐 ELF等 u空间 服务特点 建筑物规模大且技术先进 u功能组合 95 为商务 5 为零售 土地使用 44 为步行区 10 为绿化 46 为建筑物 u建筑 新潮 标志性建筑 如 新凯旋门 Grande Arche 共有70多个雕塑 如 凯撒大帝的大拇指 u形象定位 法国的经济商务中心 资料来源 EPAD 15 拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国 政府建立 一流 CBD的目标 资料来源 EPAD 文献检索 缓慢起步 模式验证 建成一流CBD 阶段1 1958 1972 阶段2 1972 1987 阶段3 1987 至今 尽管存在地盘有限 严格的规划 限制等问题 巴黎旧城是历来法 国的中心所在 70年代早期 世界范围德经济萧条 办公场地需求不景气 需求的转变 对技术先进的大 楼和更多交通服务的需
