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1、 房地产项目精细化管理 开发管理的新主张 五图一书 企业管理关联因素分析图 设计管理关联因素分析图 管理施工关联因素分析图 设计与成本管理因果分析图 成本管理与管理成本分析图 房地产项目全程运作指导书 状 景 现 愿 管 做 大 难 点 业 绩 资 源 机 制 基 础 方 法 途 径 规 范 化 运 作 关 联 业 务 多项目运作 资本市场 稳健发展 互利互惠 复制 创新 资 金 运 作 获 利 能 力 运 作 模 式 组 织 构 架 决策机制 预警机制 淘汰机制 描 述 政府关系 融资渠道 土地储备 管理团队 控 制 能 力 员 工 素 质 激励机制 多元化运作 品牌输出 异 地 管 理 资
2、 源 管 理 塑造品牌 机 构 企业管理关联因素分析图 理 做 强 标 准 化 运 作 企 业 规 模 成 本 管 理 技 术 管 理 开 发 速 度 开 发 规 模 职 能 平 衡 研 究 评 审 知 识 专 题 防 范 技 术 研 发 技 术 配 合 功能缺陷 交叉出错 新技术应用 生态住宅 节能设计报 建 验 收 设 计 进 度 设 计 深 度 原则性 符合性 完整性 基地环境 政策环境 市场环境 赢利模式 设 计 限 额 功能性 感观缺陷 交楼索赔 技 术 管 理 营 销 策 划 菜单式装修 控 制 设计管理关联因素分析图 设 计 工 期 技 术 服 务 设 计 质 量 施 工 管 理
3、 成 本 管 理 设 计 费 用 设 计 合 同 设 计 顾 问 I 进 质 量 过 程 难 点 界 面 协 调 造 价 方 法 投 入 通 病 防 治 样 板 制 生产设备 质量监督体系 开工验收 封杀变更 杠杆调节结 算 管 理 变 更 频 繁 图 纸 问 题 自 然 因 素 例外事件 关键线路 样板间展示 要 素 管理依据 管理目标 管理重点 管理工具 资 金 短 缺 甲 方 变 更 交叉作业面 建筑材料 质量控制体系 预 审 制 造 价 管 理 管理交底 干 扰 施工管理关联因素分析图 度 合 同 手 续 不 全 索 赔 防 范 行 政 许 可 支 付 管 理 计 价 模 式 选 择
4、失 误 管 理 成 本 管 建 筑 准 入 成 果 方 便 验 收 材 料 选 择 结构选型 荷载取值 空调 通风 消防工程 电梯选型 建 筑 平 面 设 计 服 务 专 业 接 口 设 计 深 度 图 纸 指 标 计算书 设 计 设计作品 设计资质 设计取费 合作精神 设 计 限 额 功 能 缺 陷 电子文件 地基处理 结构布置 截 面 取 值 建 筑 风 格 水电工程 质 量 设计与成本管理因果分析图 理 设 计 质 量 构 造 设 计 错 漏 碰 缺 建 筑 立 面 建 筑 材 料 结 构 设 备 建 筑 取 费 设 计 进 度 成本 管理 管理 成本 隐 模式 运作 事 前 措 施 企
5、业 建设 项目 竞争 环境 平 衡 工 具 目 标 指 标 分 解 淘 汰 机 制 建设费用 业务费用 资源库 工作模板 管理软件 资 金 流 产 品 研 发 诚 信 经 营 集 权 分 权 过失成本 决策成本 区域差异 显 性 资源整合 团队建设 规范化管理 信息化管理 品 牌 推 广 守 法 经 营 国企 民企 营销费用 管理费用 奖 罚 机 制 性 价 比 数据库 理念 成本管理与管理成本分析图 性 事 中 文 化 建 设 成 本 分 摊 独 立 合 作 运 营 成 本 时 间 成 本 企 业 战 略 房地产项目全程运作指导书 内 容 机会选择 启动项目 开工与建设 营销与策化 验收与交
6、楼 财税管理 选地要点 宗地资料 土地成本 产权状况 开发价值 可行性研究 技术比选 经济比选 经营管理 合作方式比选 融资方式比选 管理模式比选 企业外部 立项 报建 报批 企业内部 组建项目公司 筹措启动资金 选择合作伙伴 外部 接受政府监督与指导 内部 质量 进度 投资 安全生产与文明施工管理 外部 进行单项和综合验收 办理产权登记 内部 加强核算 保障资金供给 交楼 验收后交楼 进行售后服务和物业管理 外部 接受政府的财 税监督与检查 接受股东或银行的监督 外部 办理预售证 内部 在售价与销售速度之间寻求平衡 准备 实施 企业管理的新主张 五图一书 管理组织参考图 管理需求分析图 管理
7、目标控制图 管理水平测试图 管理文化剖析图 绩效考核白皮书 管理组织规划图 内 容 依据 选择 管理跨度 空间跨度单项目管理 多项目管理 行业跨度多元化经营 品牌连锁 品牌建设 企业战略 发展愿景 专业化 1 市场化 专业外判 设计 施工 监理 营销 物管 专业顾问 项目托管 当地运作 异地运作 管理需求分析图 人才 人才难求 资源 内 容 工作环境 中小企业 工作待遇 合作资源 管理工具 中小城市 企业承受能力 新老员工矛盾 适应环境融入文化 传播先进理念 促进管理提升 改造环境 人才难留 技术服务设计公司 营销策划 管理咨询 技术咨询 顾问公司 技术类 管理类 2 工作模板 信息平台 3
8、消除隔阂 质量 管理目标控制图 计划 决策 赢利 选择 面积最大化 利润最大化 盘活现金流 操盘手 组织架构 运作模式 变化 外部 内部 报批 报建 施工环节 重大技术变更 材料 设备定板 干扰 人为 非人为 推卸责任 谋取利益 机制 素质 合伙人 合作人价格 品牌 服务 资金 进度 摩擦 利润 市场 整体水平提升 开发成本上升 产品 管控 土地 材料 政策 土地 信贷 销售 舆论 管理水平测试图 观察 旁听 了解 访谈 技术管理 成本管理 已建项目实物 拟建项目图纸 文件库 信息库 技术软件 管理软件 沟通水平 专业水平 内部例会 外部专题会 评标会 评审会 控制能力 赢利能力 成本指标 资
9、金平衡 销售均价 销售速度 管理制度 较适用 管理文化 员工价值观 员工忠诚度 内容 不适用 管理文化剖析图 文化内涵 经营哲学 管理导向 文化特点 文化功效 内 容 企业发展 成长速度 成长管理 价值分配 股东 员工 合作者 客户利益分配 重结果 重过程 对员工的基本假设 老板文化 团队文化 4 团队文化 老板文化 导向作用 引导员工看什么 怎么看 凝聚作用 告诉员工想什么 怎么想 规范作用 规范员工做什么 怎么做 绩效管理白皮书 考核方式 目标经营 无免责条件 目标管理 有免责条件 不可抗力 拆迁 报建 政策 资金 配合责任 主办与协办部门 计划管理 显性成本 工程成本 期间成本 隐性成本
10、 过失成本 决策成本 成本管理 考核指标 考核效果考核管理体系 考核管理目的 内 容 设计管理技术 五图一书 外部管理合作关系图 内部管理任务分配图 设计文件评审控制图 设计市场现状分析图 设计质量管理分析图 设计发包操作建议书 外部管理合作关系图 开 发 商 概念设计 地质勘察 设计监理 建筑设计 施工图审查 专项设计 总图 建筑 结构 水 电 暖通 消防 人防 土建工程 深基坑支护 幕墙 钢结构 预应力结构 网架 地基处理 装修与景观 园林 绿化 室内外装修 标识 景观照明 公用工程 供水 供电 供热 通讯 煤气 智能化 市政道路与管网 发电机 及环保 停车交通系统 中水系统等 综合 厨房
11、设备及环保 体育设施 泳池 运动场地等 表示合同关系 表示协作关系 表示协调关系 内部管理任务分配图 内 容 技术管理 技术配合 研究设计产品 评审设计成果 报建配合 熟悉报建 报批工作程序 招标配合 提供技术参数与质量标准 销售配合 楼书与模型制作把关 编制使用说明书 施工配合 审核技术联系单 填写工地处理卡 验收配合 编制竣工图 总结设计经验 新技术新材料信息库 设计资源信息库 成本控制数据库 装修 园林 消防 人防 水电 通风 建筑 结构 成本控制 缺陷控制 技术创新 设计文件评审控制图 原则性 评审 符合宗地规划指标 符合强制性规范 有效性 满足设计任务指标 满足设计深度要求 满足设计
12、技术措施要求 符合性 评审 完整体 图纸 蓝图 电子文件 计算书 预留专业间的信息接口 投资控制 限额设计指标 投入与产出比选 缺陷防范 功能缺陷 风格不协调 专业交叉出错 综合性 评审 防灾 消防 人防 抗震 防风 防 洪 防滑坡 避开高压走廊 节能 环保 内 容 设计市场现状分析图 方案创新能力强 企业分类 施工图实施能力偏弱 设计质量较高 经营理念 以创新作为核心竞争力 以品牌和市场份额保持领先地位 以服务赢得客户 以低价获得任务 内部管理管理的差异 5 设计师的职业操守 知名设计事务所 创新能力一般 复制能力强 质量参差不齐 甲 乙级设计院 炒更一族 内容 设计质量管理分析图 过程管理
13、 内 容 管理冲突 完整性装修标准与施工发包的矛盾 装修标准与施工图审查的矛盾 广义质量设计浪费 保守 风格不协调 管理依据法律 合同 中间成果控制经济技术指标 6 满足功能外观要求 技术规范 技术措施 开发商 施工图作业指导书 设计院 设计要求调查问卷 功能缺陷 感观缺陷 设计发包操作建议书 发包模式 内 容 平行发包 分段发包概念设计 施工图设计 专项设计深基坑支护 二次深化设计 外立面 幕墙 门窗 合同组成合同文本 合同附件设计任务书 设计承诺书 设计人员更换 限额设计承诺 施工配合承诺 控制要素 质量控制关键控制点 设计深度 用户变更 初期 中期 晚期变更 技术配合概念设计与施工图设计
14、 平行发包专业交叉配合 设计技术管理 五图一书 项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 住宅规划设计指标图 住宅节能设计控制图 项目赢利模式建议书 项目基地环境分析图 内容 约束条件 区位条件 中心区 城郊结合部 郊区 资源利用山地滨水 劣势规避 直观 看 听 闻 勘察 复杂地质条件 地下管线 文物 项目条件 规划控制 开发条件 容积率 总高度 层数 退让间距 施工环境 创新空间用好资源 钻好空子 基地条件面积 形状 地形 朝向 概念设计任务书模板 内 容 项目 资料 设计 要点 成果 要求 宗地现状图纸 宗地位置 面积 形状 四至图 照片 环境 地貌 配套 交通 开发强度
15、 建筑密度 容积率 道路 停车 限高 退红线 开发配套 生活配套 人防配套 开发档次 营销主题 开发顺序 开发配套 规划要点 项目定位 设计指标 住宅总面积 户型比例 户型面积 配套面积 层数 层高 空间形态 建筑体量 建筑风格 建筑景观 物管要求 主次入口 道路 交通 停车管理 一般项目规划 总图 交通分析图 景观分析图 单体 典型住宅平 立面图 效果图 重要项目 视线分析 建筑模型 三维动画 景观设计任务书模板 内 容 项目 资料 设计 要点 成果 要求 方案设计 质量 深度 施工图设计 建筑规划成果文件 总平面 竖向设计 道路交通 主次入口 单体设计 效果图 营销卖场包装要求 营销主题
16、销售展示路线 功能要求 观赏性 参与性 识别性 安全性 生态性 成本要求 一类二类三类景区造价指标 硬景 园建 造型小品 水景 灯饰 家私 单方造价 软景 乔木 灌木 花卉 植被 住宅规划设计指标图 内 容 宗地设计要点 规范 技术措施 均好性 用地红线 建筑退红线距离 综合技术经济指标 消防 交通 建筑 综合管线平衡 容积率 停车位 绿化率 建筑高度 面积计算规则 防火 扑救 道路 停车 日照间距 通风 采光 住宅节能设计控制图 内 容 强制 使用 推荐 使用 控制窗墙比 提高气密性 保温 隔热 门窗 提高保温性能 玻璃厚度 框料绝热措施 块料铺贴 吊顶 屋面 门窗 遮阳 挡板 百页 玻璃热反射性能 屋面 架空 蓄水 绿化 太阳能 热水器 道路照明 屋顶内嵌 墙体内嵌 风能 地热 清洁能源 节水 洁具 中水回用 灯具 变频泵 节能 精装修交楼 资源节约 项目赢利模式建议书 开发价值 容积率不变 建筑密度比选 资源分配 内 容 商住楼 纯住宅 容积率不变 开发节奏比选 裙楼商业价值 塔楼住宅品质 景观资源分配 生活便利平衡 容积率不变 产品组合比选 设计品质控制 五图一书 住宅花园阳台
