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1、二线城市高层公共建筑策划项目位于二线城市。全市人口58万，市区人口14万。本项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑。规划：长约200米，宽约133米。总用地面积：27000总建筑面积：65243其中大型超市面积：16750商务楼建筑面积：18583（三层）商业用房服务面积：30000(28层、100m以下)容积率：2.39建筑密度：55.4%绿地率：8%地下车库泊位：113地面停车泊位：152地面自行车泊位：
2、920需要解决三个问题：1、超市的开业时间预测（已解决，答案在15#）2、1.8万方商业用房的业态定位及产品建议（已解决，答案在47#48#49#）3、28层公建部分的功能定位和产品建议（提供了3种组合方案给甲方，正在确认，大家拭目以待。确认后马上双手奉上。）大家可针对以上情况发表看法。本次模拟操盘主要是提高大家思考问题时逻辑能力。发言内容可涉及解决问题的需要哪些数据，哪些方法。当需要相关资料LZ会认真回复，直至解决问题。重点是28层公建部分的功能定位、产品建议。问题探讨之一：分析现状 1.项目位于二三线城市，全市人口58万，老市区人口14万，若在浙江则是偏小型县级市的人口规模，外来人口不会多
3、吧？购房人群以公务员、教师为主，属于高收入群体。这正是缺乏商业人口和外来购买力的典型现象。 2.项目位于城北新区距老城区中心约4.5公里，规划人口8.6万人（老城人口至少迁1/3?），组团型哑铃式规划，新老区间存在着迁居抗力和短期生活交通成本加大； 3.新区距最近的一、二线中心城市有多远？交通联系方式，主要靠快速干道、高速公路、火车或航运？附近不会有机场吧？ 4.新区的经济模式存在着向周边幅射的能力和条件吗？ 5.新区可以有争取成为周边经济比较发达的一、二线中心城市的卫星城的条件吗？（加工区、贸易区、旅游区、教育区、生活区等）问题探讨之二：务点虚 1.人均GDP水平（实际购买力评价），该地城镇
4、居民人均总支出为905元还达不到人均GDP1980美元低收入组的一半。恩格尔系数食物支出金额 / 总支出金额=35.43%却相当于人均GDP3000元的水平,只能判断当地自产食物比省内一、二线中心城市量多且价廉,应该属于生活成本较低的地区。象天津对北京，苏州和嘉兴对上海。该地杂项商品和服务仅占2.06偏低，本地娱乐休闲消费力较差。 2. 按经济发展阶段看人均GDP, 该地城镇居民人均总收入为1591元, 已超过人均总收入1000元温饱线开始走向小康阶段, 但距人均总收入3000元的富裕阶段还有差距, 也只有浙江省人均总收入的一半左右, 应属于欠发达地区,分级也只能在二三线城市中间偏下; 3.G
5、DP数值在不同阶段，商业地产出现的趋势。GDP值在1000美元以下，各类初级市场，集贸市场产生；在1000美元2000美元，生活超市产生，食品类批发市场退出该区域；在2000美元3000美元，产生建材超市、超市连锁店在各领域发展；在3000美元4000美元，产生商业开始郊区化发展，Shoppingmall等产生；在4000美元以上开始产生旅游地产。 4. 在二，三级城市中，如政府迁移、新城区规划、支柱产业、大型交通道路规划等对该地的商业结构会产生重大影响。 5. 在人均收入低的国家，市场也因人均消费力低所限，虽然市场的环境差，但产品价格便宜，适合这个层次消费者，所以在任何一个城市，消费较高的往
6、往去商场，专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均GDP收入低的城市，市场业态的生意越红火；收入越高，则越差。 6.城市化水平低的城市，人均收入越低，在市场的供给方式也就越初级，购物都集中在集贸市场，导致大部分大商场倒闭或半死不活；反之在人均收入高的城市，供给方式越高级，则购物多集中在商场，而初级或中级的摊位式市场生意很差。问题探讨之三：研究重点 1.布局性； 在商业物业硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计适得其反，一个错误的格局对市场的影响有时是致命的。 2.商业进程性： 在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性
7、不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。 3.人气性： 人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。包括商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。 交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度，交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度，平均车流量。主要考察商业物业与火车站、港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。 4. 竞争性： 市场的建设，投资和发展过程
8、中，往往会有竞争对手产生，从熟知地段上来说，进行地理位置优劣的比较，人人有目共睹。另一个是从规模性比较，如果一方的规模大，则大的就有可能吞并小的，最好在同质上不要与规模性的竞争，或是除非地况位置优越可弥补此方缺陷。在硬件上，如一方的条件好，价格低，则极具竞争性，在竞争性的诸因素中，地段、规模、价格、硬件更要素同等重要，正是由于竞争性的存在，才使市场不断发展和更换。 5.兼容性： 业态在各级市场是越初级的市场，其业态的兼容性越大。城市越发达，越细分化。在三级城市食品、粮油、服装、家居、电器等，往往市场组合在一起。而二级城市就细分一些，在一级城市，则彻底的细分化。在市场发展的不同阶段，业态也是越初
9、级，业态之间越兼容，越高级越开始细分化。但二三级市场中，常见楼层业态为小百货鞋、服装、家居、窗帘、食品等大杂烩在一个商业物业中。 兼容性强不代表利润高，每个业态中只有一个最恰当合适项目，只能说项目的操作安全保障性大点，或是未来发展的空间度大点。同一建筑物内的兼容性强弱，表明消费者或商户的认同度，如强则认同度弱，如弱则对业态认同度强。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金价差时要考虑的因素，以及项目综合回报率的关系。 十分抱欠! 问题探讨之一三，均尚未涉及阿男版主的实际问题,主要是在思考和想弄清如下问题: 该综合楼不同类型的物业形态(13层商业形态,427层商业形态,28层商业形态)的主要市场需求的方
10、向在哪儿? 该综合楼开发不同品质物业的主要目标客户群在哪儿? 该综合楼最佳的运营摸式是什么?全售？ 全租？ 部份售部份租?委托专业公司管理好还是自管请顾问好? 该综合楼最佳的品质定位是中低挡?是中高挡?是高挡?(本项目作为项目所在市发展新区，是政府建设城市新中心的重点项目之一，可以考虑打造一个填补市场空白，满足市场需求，提升城市的商务办公环境和城市形象。.地标性建筑。) 该综合楼养铺期（至少得25年）最佳的经营业态是什么? 该综合楼旺铺期最佳的经营业态是什么? 该综合楼实现利润最大化的机会点在哪儿？ 该综合楼实现利润最大化的时间予测（这与开发商的主导需求和资金链承受度密切相关）。. 弄清这些问
11、题的方向就在问题探讨之一三所包含的探讨中，如何完成只有靠艰难的市场调研了。 自问题探讨之四开始，将涉及阿男版主的实际问题，一步一步地和大家一起把阿男版主出的考核题解答得更准确更有实战效力。回复:1-71.需求需要经过调研资料整理方能给予，目前正在整理资料。2.项目28层的商业用房建成后将成为标志性建筑，为了最大限度得发挥项目的经济效益与社会效益，其项目功能的准确定位和合理划分是本项目首先要考虑的问题。结合当地的市场情况和项目的自身条件，我司认为该项目的功能存在三种可能性：宾馆、写字楼和酒店式公寓。通过对各个市场的分析，我们将得出本项目较为合理的功能组合以及产品建议。3.全售。控制销售节奏，难以
12、去化的首先销售。4.高档。毋庸质疑。5.养铺：刚建成的两年里，会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。在人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，选择满足周遍人口日常消费的业种，譬如：便利店，洗衣店等，当商业街市进入成市阶段以后根据人口需求调整业态。6.优势衍生机会。最大优势：规模优势。机会点：目前项目所在市商业业态较为落后，商业聚集度不高，需要更先进的业态来填补，一个综合型的消费场所、提高其商业水平、满足当地的娱乐需求。7.商业机密。哈哈（不好说哦）问题探讨之四：基地研究 1.规划基地呈长方形，长约200米，宽约133米。 分析：关键是土地四至周边规划道路状况，至少该用地有两面应临城市已
13、经形成或近期可以形成的主干道，其余两面宜与规划中的住宅小区相邻，若该用地有三面临街就是良好的商业用地了。 二面临街时，临街面商业建筑长度扣除15%入口宽度后至少可达（200m+133m）x 85%=283m 三面临街时，临街面商业建筑长度扣除15%入口宽度后至少可达（200m+133mx2）x 85%=396m 临街面商业建筑的商用价值较高、也易出售出租。 2.总用地面积：27000。 分析：200米X 133米=26600，说明该用地比较规矩，周边局部略有向外扩展。 3.总建筑面积：65243： 其中12层拟作超市，首层面积为9000左右，二层面积为8000左右； 第3层拟作商务楼，面积为1
14、8583-16750=1833； 第427层拟作商务用房，平均每层面积为（65243-18583）/25层=1866.4; 第28层拟作特殊商业用房，层面积暂同下层为1866.4； 分析：13层拟作超市和商务用，一般层高至少应为4.5m+4.2m+3.9m=12.6m； 427层拟作商务用房平均层高暂定3m, 则这部份总高应为3m x 27=81m； 28层拟作特殊商业用房层高暂定4.5m； 首层地面暂定高于室外地坪0.45m, 顶层出屋面楼电梯间高度至少为2.4m，顶层女儿墙高至少为1.5m； 该楼总高则为:0.45m+12.6m+81m+4.5m+2.4m=100.95m大于100m不经济
15、,设计施工复杂成本显著增高；（若层和层作为设备转换层兼辅助用房时（会所、物管、花园平台等），层高可按需要上下微调） 建议该楼按26层设计,426层平均每层面积为（65243-18583）/23层=2028.3,13层和26层层高适当加高,使招商兼容性更优；同时屋面予留屋顶建筑造型构架、广告牌和发射塔空间，对提升该建筑的外立面形象和地标性是绝对需要的，这也是产品策划与建筑设计切磋的要点之一。 4.总容积率：2.39 建筑密度：55.4% 分析：该用地容积率偏低而建筑密度高;该项目首层建筑占地面积可作到27000x55.4%=14958, 而首层商业建筑面积为9000左右, 还有近6000的差距, 又该作什么呢?
