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1、物业管理条例 仅供初学者参考 我国的法律体系 1 根本法 宪法 制定 修改由2 3全国人大代表同意 2 法律比如 物权法 制定 修改由1 2全国人大代表同意 3 行政法规如 物业管理条例 由国务院制定并修改 4 地方法规如 山东省物业管理条例 由各省 直辖市以及省 政府所在的市和国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常 委会制定并修改 不得与最高法规相冲突 5 部门规章如 住宅装饰装修管理办法 由国务院各部 委 总局 局 办 署经国务院批准制定的一种在本部门管辖范围 内有效的低层次法律 与地方性法规 自治条例的法律地位是 平等的 6 冲突解决 由于存在普遍性和局部性的问题 在法律的适用上 如果
2、部门规章和地方性法规有冲突 虽然从下位法服从上位 法的原则出发 应当优先适用地方法规 但是司法实践中需要 提请国务院裁定适用问题 部门规章之间的冲突也需要国务院 裁定解决 目录 第一章 总则 第二章 业主与业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附则 第一章 总则 物业的定义 已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设 备 设施和场地 制定物业管理条例的目的 为了规范物业管理活动 维护业主和物业 服务企业的合法权益 改善人民群众的生活和工作环境 物业管理的定义 业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业 服务企业按照物业服务合同
3、约定 对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩 序的活动 解析 物业管理的选聘方为业主 不是业主大会 服务服务的 依据为 物业服务合同 前期物业管理由建设单位选聘物业服务企 业 该阶段属于物业管理 物业管理活动的政府管理机构 国务院建设行政主管部门负责 全国物业管理活动的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行 政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 第二章业主及业主大会 业主的定义 房屋所有权人为业主 解析 通常我们所说的业主其实是物业的使用人 但在履行被选 举权时必须是符合此处规定的业主 业主的权利与义务相对应 接受服务
4、监督物业企业履行合同 缴纳服务费 提出制定管理规约 业主大会议事规则的建议 遵守规 约 规则 参加业主大会 选举监督业委会委员 遵守业主大会 业 委会的决定 对物业共用部位 公用设施设备有监督和知情权 遵守 共用部位 设施设备的的规章制度 监督专项维修资金的使用 缴纳 专项维修资金 解析 业主的权利与义务是相对应的 业主不可以以放弃权力而不履 行义务 物业服务企业的主要收入来自业主的缴纳 物业企业要在物 业管理活动中摆正位置 接受业主监督 认真履行合同约定 第二章业主及业主大会 业主大会的构成 全体业主 业主大会职责 代表和维护全体业主在 物业管理活动中的合法权益 解析 业主大会维护的是全体业
5、主的合同权 益 当个别业主的行为侵犯全体全体业主 业主的合法权益时 业主大会要代表全体 业主进行维权 物业管理活动以外的事宜 不是属于业主大会的职责范畴 第二章业主及业主大会 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设 备 建筑物规模 社区建设等因素 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业 其配套设施设 备是共用的 应当划定为一个物业管理区域 配套设施设备能够分割 并独立使用的 可以划定为不同的物业管理区域 物业管理区域划定后 确需调整的 由物业主管部门按照本条例的规 定重新进行划分登记 但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已 入住户数的比例达
6、到百分之五十以上的业主同意 山东省物业管理条例 第八条 第十条 第二章业主及业主大会 业主大会和业委会的关系 业委会是业主大会 的执行组织 业主大会选举产生业委会成员 但业 委会主任 副主任等由业委会选举产生 符合下列条件之一的 应当召开首次业主大会会议 一 业主已入住面积的比例达到百分之五十以 上 二 业主已入住户数的比例达到百分之五十以 上 三 自首位业主入住之日起满两年且已入住户 数的比例达到百分之二十五以上 山东省物业管 理条例 二十八条 第二章业主及业主大会 业主大会筹备组组成人员 七人以上单数组 成 由建设单位 前期物业服务企业 业 主和街道办事处 乡 镇 人民政府 社区居 民委员
7、会等派员组成 其中业主所占比例 不得低于筹备组总人数的二分之一 业主委员会的人员组成 由三人以上单数组 成 每届任期不超过五年 可连选连任 第二章业主及业主大会 管理规约内容 对有关物业的使用 维 护 管理 业主的共同利益 业主应当履 行的义务 违反管理规约应当承担的责任 等事项依法作出约定 业主大会议事规则 应当就业主大会的议 事方式 表决程序 业主委员会的组成和 成员任期等事项作出约定 第二章业主及业主大会 业委会委员终止职权的的机构 业主大会 或 经业主大会授权的业委会 业委会委员终止职权的行为 一 以书面方式向业 主大会提出辞职请求的 二 拒不履行委员职责的 三 业主委员会过半数委员或
8、者百分之二十以 上业主提议撤销其委员资格的 四 违章搭建建筑物和构筑物 拒付物业服务 费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行 为的 五 因其他原因不适合继续担任业主委员会委 员的 第二章业主及业主大会 临时业主大会召开的条件 一 有百分之二十以上业主提议的 二 发生重大事故或者紧急事件需要及时 处理的 三 业主大会议事规则或者管理规约规定 的其他情形 业主委员会不履行召集义务的 经业主申 请 由街道办事处 乡 镇 人民政府负责组织 业主召开业主大会 第二章业主及业主大会 业主大会 业委会与居民委员会的关系 接受居委会指导和监督 配合居委会做 好计生等方面工作 第三章前期物业管理 前期物业
9、服务合同的签订及管理规约 制定单位 建设单位 服务期限 前期物业服务合同可以约定期 限 但是 期限未满 业主委员会与物业 服务企业签订的物业服务合同生效的 前 期物业服务合同终止 第三章前期物业管理 承接查验的性质 代表业主 范围 物业共用部位 共用设施设备 一 共用部位 一般包括建筑物的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及外墙 门厅 楼梯间 走廊 楼道 扶手 护栏 电梯井道 架空层及设备间等 二 共用设备 一般包括电梯 水泵 水箱 避雷设施 消防设备 楼道灯 电视天 线 发电机 变配电设备 给排水管线 电线 供暖及空调设备等 三 共用设施 一般包括道路 绿地 人造景观 围墙 大门 信报箱
10、宣传栏 路 灯 排水沟 渠 池 污水井 化粪池 垃圾容器 污水处理设施 机动车 非机动车 停 车设施 休闲娱乐设施 消防设施 安防监控设施 人防设施 垃圾转运设施以及物业服务 用房等 依据 一 物业买卖合同 二 临时管理规约 三 前期物业服务合同 四 物业规划设计方案 五 建设单位移交的图纸资料 六 建设工程质量法规 政策 标准和规范 特别注意 建设单位应当依法移交有关单位的供水 供电 供气 供热 通信和有线电视等 共用设施设备 不作为物业服务企业现场检查和验收的内容 第三章前期物业管理 程序 一 确定物业承接查验方案 二 移交有关图纸资料 三 查验共用部位 共用设施设备 四 解决查验发现的问
11、题 五 确认现场查验结果 六 签订物业承接查验协议 七 办理物业交接手续 第三章前期物业管理 交接资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 二 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三 物业质量保修文件和物业使用说明文件 四 物业管理所必需的其他资料 五 业主名册 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业 主委员会 第三章前期物业管理 最低质保期 一 地基基础工程和主体结构工程 为设计文件 规定的该工程的合理使用年限 二 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房 间和外墙面的防渗漏 为5年 三 供热与供冷系统 为2个采暖期
12、 供冷期 四 电气管线 给排水管道 设备安装为2年 五 装修工程为2年 保修期计算日期 从工程竣工验收合格之日起计 算 第三章前期物业管理 不属于保修范围的情况 一 因使用不当或者第三方造成的质量缺陷 二 不可抗力造成的质量缺陷 一般报修程序 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷 建设单位或 者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 施工单位接到保修 通知后 应当到现场核查情况 在保修书约定的时间内予以保修 发 生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故 施工单位接 到保修通知后 应当立即到达现场抢修 严重情况报修程序 生涉及结构安全的质量缺陷 建设单位或者房屋建 筑所有人应当立即向当
13、地建设行政主管部门报告 采取安全防范措施 由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案 施 工单位实施保修 原工程质量监督机构负责监督 第三章前期物业管理 责任 一 保修费用由质量责任方承担 二 在保修期限内 因房屋建筑工程质量缺陷造 成房屋所有人 使用人或者第三方人身 财产损 害的 房屋所有人 使用人或者第三方可以向建 设单位提出赔偿要求 建设单位向造成房屋建筑 工程质量缺陷的责任方追偿 三 因保修不及时造成新的人身 财产损害 由 造成拖延的责任方承担赔偿责任 四 施工单位不履行保修义务或者拖延履行 保修义务的 由建设行政主管部门责令改正 处 10万元以上20万元以下的罚款 第四章
14、物业管理服务 物业服务依据 物业服务合同约定 物业服务合同内容 物业管理事项 服务质 量 服务费用 双方的权利义务 专项维 修资金的管理与使用 物业管理用房 合 同期限 违约责任等 物业企业责任 未能履行物业服务合同的约 定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 第四章物业管理服务 物业费的缴纳 业主应当根据物业服 务合同的约定交纳物业服务费用 业主与 物业使用人约定由物业使用人交纳物业服 务费用的 从其约定 业主负连带交纳责 任 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业 买受人的物业 物业服务费用由建设单位 交纳 第四章物业管理服务 水电等费用的缴纳 供水 供电 供气 供热
15、通信 有线电 视等单位应当向最终用户收取有关费用 物业服务企业接受委 托代收前款费用的 不得向业主收取手续费等额外费用 物业服务企业在物业管理中的职责 对物业管理区域内违反有 关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的 行为 物业服务企业应当制止 并及时向有关行政管理部门报 告 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后 应当依 法对违法行为予以制止或者依法处理 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 发生安全事故时 物业服务企业在采取应急措施的同时 应当 及时向有关行政管理部门报告 协助做好救助工作 第五章物业的使用与维护 改变公共建筑和设施 业主依法确需改变公 共
16、建筑和共用设施用途的 应当在依法办理有 关手续后告知物业服务企业 物业服务企业确 需改变公共建筑和共用设施用途的 应当提请 业主大会讨论决定同意后 由业主依法办理有 关手续 备注 须经双三分之二业主同意 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视 等单位 应当依法承担物业管理区域内相关管 线和设施设备维修 养护的责任 第五章物业的使用与维护 装修禁止事项 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律 法规 和管理规约 临时管理规约的规定 不得有下列行为 一 损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为 二 违章搭建建筑物和构筑物 私开门窗等违反规划规定的行为 三 侵占 损坏楼道 绿地等物业共用部位 共用设施设备等违 反物业管理规定的行为 四 擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为 五 随意倾倒垃圾 杂物等违反市容环境卫生规定的行为 六 堆放易燃 易爆 剧毒 放射性物品 排放有毒 有害物质 或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为 七 占用消防通道等违反消防管理规定的行为 八 赌博 利用迷信活动危害社会 饲养动物干扰他人正常生活 等违反治安管理规定的行为 九 法律 法规和管理规约 临时
