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1、全国房屋登记官考试房地产登记实务与案例综合分析题（5大常见案例）第一题 房屋初始登记案例 案情:甲房地产开发企业取得一小区8幢商品房开发建设项目，动迁时与乙蔬菜商店签订回迁安置协议，协议约定房屋建成后，甲方给乙方以商品房合同的形式安置一处临街一层商业用房1300平方米和同楼的3层两套住宅，并在施工图上第2号楼划定具体位置和房号。开发企业为筹集建设资金，依据工程进度情况，与银行鉴定了限定额度和时限的不定期多次借款合同，双方到房地产登记机构办理了登记；同时，开发企业申办了商品房销售许可证，向社会出售商品房屋，销售中，将协议中用于还建安置的第2号楼3 层的两套住宅卖出。房屋竣工后，甲开发企业向房屋登
2、记机构提出产权登记申请，申请办理已经出售的住宅房屋初始登记和未出售的 非住宅房屋的登记。经过登记审核程序，房屋登记机构向甲开发企业颁发了整个商品房小区住宅的房屋权证，预购商品房的购房人以此陆续办理了房屋权证。乙蔬菜公司知道情况后，以利害关系人的身份向房屋登记机构提出登记异议。随后乙蔬菜公司对甲开发公司将已经约定的两套住宅出售，违反协议行为提起民事诉讼，但人民法院没有查封房产。在甲公司申请初始登记时，乙公司已经提出异议登记申请。异议登记期间，房屋登记机构认为：规划批复和建设投资都是甲开发企业的，乙公司提出的异议不影响初始登记，明确产权更有助于解决纠纷，随之办理了登记。乙蔬菜公司以房地产登记机构在
3、异议登记期间为争议房屋办理登记，且登记有误将房屋登记机构向法院提起行政诉讼。问题一：在整个案情发展中，甲开发企业和乙蔬菜公司共向房屋登记机构提出那几种登记？（ ）A 在建工程最高额抵押登记； B在建工程最高额抵押确定登记； C 初始登记； D 异议登记。问题二：异议登记期间，房屋未被法院查封，继续履行初始登记程序，以下哪些做法是错误的？（ ）A 异议登记期间，房屋未被法院查封，完成初始登记程序，明晰产权，有助于纠纷的解决；B 异议登记期间，房屋虽然未被法院查封，应当暂缓房屋登记手续，异议解决后登记；C 初始登记不同于转移登记，规划批复清楚，在异议登记期间，房屋未被法院查封，应当予以登记；D 开
4、发企业有意隐瞒有协议的事实，应当承担相关责任，与登记机构无关，应当登记。问题三：本案件中先后涉及两个诉讼，既民事诉讼和行政诉讼，下列哪种说法是正确的？（ ）A 按照先民事后行政的原则，由民事判决合同效力后再进行行政诉讼，确定行政行为；B 先行政判决进行房屋产权登记，民事诉讼只是评判合同有效性，用于解决经济纠纷问题；C 案件是由甲方不履行协议引发的民事纠纷导致登记行为失当，应当解决民事纠纷后处理登记的行政行为；D 隐瞒事实申请初始登记是开发企业的责任，异议登记期间完成登记是登记机构的责任，应当先进行民事诉讼后，再依据行政诉讼的判决做出登记行为。问题四：案情中甲开发企业将本应用于签订于协议中安置的
5、两套住宅按照商品房出售给了王某和刘某，如果说王某和刘某是善意取得，那么下列哪些条件构成善意取得？（ ）A 王某和刘某是以商品房形式购买的，不知道开发企业和蔬菜公司对购买的房屋另有约定；B 王某和刘某手中持有与开发企业签署的商品房买卖合同和购房发票；C 王某和刘某是以商品房形式购买的，支付同期商品房房价价款；D 王某和刘某已经入住，按照规定纳税并申请办理了商品房转移登记，取得产权证书。问题五: 如果王某和刘某购买的房屋是善意取得，蔬菜公司应当安置的两套住宅房屋损失如何处理是正确的？（）A 房屋登记机构撤销王某和刘某的产权登记，恢复商品房状态；B 房屋登记机构撤销王某和刘某的产权登记，由开发公司给
6、蔬菜公司按照协议约定安置； C 王某和刘某取得房屋是善意的，应当予以维持，蔬菜公司可以通过民事诉讼追偿损失； D 开发企业应当按照安置协议履行责任和义务，对蔬菜公司两套住宅房屋损失应采取协商和经济赔偿的办法解决。 第二题 在建工程抵押登记案例 案情: 甲房地产开发公司以出让方式取得国有建设用地使用权，将之抵押给银行贷款，在地面建筑物达到一定形象进度后，向房管部门申请房屋的预售许可，房管部门经审核该公司提交的要件符合法律、法规规定的预售许可条件，同时还要求土地抵押银行出具了同意甲公司办理预售许可证的书面材料，房管部门遂为其办理商品房预售许可证，后房屋销售完毕，并对已经出售的商品房合同进行了合同备
7、案。现甲公司未在规定时间内偿还银行的借款，银行起诉至省高院，法院判决甲公司应于判决生效之日起15日内偿还银行借款，银行依法享有该宗抵押土地的优先受偿权。甲公司不服，上诉到最高院，最高院维持原判。 本例是全国常见的一种商品房开发模式，开发商将土地抵押给银行进行贷款，在进行商品房预售或是办理商品房的预告登记时，并不一定解除土地抵押，而且房管部门也不会要求开发商解除土地上的权属负担，通常情况下，开发商都会按期偿还开发贷款，解除土地上的抵押权。 但是，本例却是开发商不能偿还银行贷款，以致诉讼。问题一：开发企业在申请材料齐备的条件下申请初始登记，房地产登记机构能否登记？下列做法哪些是错误的？（）A 材料
8、齐备，准予登记；B 土地已经设定抵押权，不受理登记申请；C 应当由抵押权人出具同意证明即可；D 解除抵押登记，才能办理初始登记。问题二：开发企业申请预售许可证时，房屋登记机构是否收取抵押权人的同意预售证明?如果出具上述证明，抵押权人是否失去了土地优先受偿权？（ ） A 收取抵押权人同意预售证明，抵押权人失去已售房屋部分土地抵押的优先受偿权；B 不用收取抵押权人的同意预售证明；抵押权人有优先受偿权；C 收取抵押权人同意预售证明，抵押权人可以保留全部土地抵押的优先受偿权；D 收取抵押权人同意预售证明，抵押权人失去全部土地抵押的优先受偿权。问题三：初始登记后，个人购买的商品房申请转移登记时，下列要求
9、的做法哪些是错误的？A 整体保留抵押权，给购房人办理转移登记；B 注销已售房屋的抵押权，为购房人办理转移登记；C 全部注销抵押登记，再办理转移登记；D 先办理转移登记，注明抵押权人的优先受偿权。问题四：开发企业启动项目时是用土地使用权以净地抵押方式取得建设资金的，当地面建筑达到一定形象进度后，申请预售，此时，房地产登记部门为了控制风险，要求开发企业将土地抵押转为在建工程抵押，请指出下列程序哪些是错误的？A 保留土地抵押，另行设立在建工程抵押；B 开发商申请，原抵押权人同意转为在建工程抵押；C 强行注销土地抵押，设立在建工程抵押；D 保留土地抵押，待项目竣工后全部改为房屋抵押。问题五：以本案为例
10、，商品房项目竣工后，在建工程抵押贷款尚未还清，指出在下列程序中处理在建工程抵押业务哪些做法是错误的？A 因用款，继续申请在建工程抵押登记续期；B 因取得行政地名，申请在建工程变更登记；C 颁发初始登记的权证上注记在建工程抵押信息；D申请初始登记同时申请在建工程抵押转为房屋抵押。 第三题 房屋转移登记案例 案情:杨男与冷女是恋人关系，杨男的父母登记有两套住房，一套是商品房用于自住，另一套是房改房用于出租。冷女经营美容店，急需进货款，与杨男的父母商谈借钱或以出租的房改房贷款遭拒后，杨男和冷女以更换租赁人为理由，骗出杨男父母的身份证、户口簿、产权证和结婚证明等，以冷女的父母冒充杨男父母的方式办理了委
11、托公证，将房改房买卖过户到冷女名下，并抵押登记贷款50万元。一年半以后，杨男的父母接到银行催缴还贷通知，经过查询才知自己名下的房产已经转移到冷女名下且贷款，随之向法院提起诉讼。法院审理认定：房屋转移的事实是虚假的，判定买卖合同无效。冷女筹款还贷，注销抵押；房屋登记机构依据房屋登记办法之第八十一条，撤销冷女的房屋权证，恢复到杨男父母名下。问题一：本案中涉及的房屋登记类型有几种？A 转移登记；B 抵押登记；C 抵押注销登记；D 注销登记。问题二：本案杨男的父母是否可以对房地产登记机构提起行政诉讼？ A 按照先民事后行政的原则，由民事判决合同效力后再进行行政诉讼，确定行政行为；B 先行政判决进行房屋
12、产权登记，民事诉讼只是评判合同有效性，用于解决经济纠纷问题；C 案件是由于虚假事实引起的民事纠纷导致登记行为失当，应当解决民事纠纷后处理登记的行政行为；D 隐瞒事实申请转移登记是杨楠和冷女造假的责任，应当先进行民事诉讼，再依据判决做出登记行为。问题三: 如果冷女取得房屋权证后转手卖与第三人甲，下列哪些条件构成购房人甲为善意取得？A 购房人甲在签订买房和合同时不知道有虚假情形；B 甲已经按照市场价格全额支付房款；C 合同签订具有法律效力；D 买卖双方依法纳税并登记。问题四：如果冷女取得房屋权证后转手卖与第三人甲，甲取得产权为善意所得，杨男父母的损失可采取哪种方式得以追偿？A 应当由房地产登记机构
13、赔偿；B 应当由房地产登记机构先赔偿，再向转让人追偿；C 应当由房屋转让的造假人杨男和冷女赔偿；D 应当通过协商或民事诉讼进行追偿。问题五：如果冷女抵押贷款无法偿还，抵押权人的利益将如何维护？A 应当由杨男的父母赔偿还；B 应当由杨男和冷女偿还；C 应当由房地产登记机构偿还；D 应当拍卖房屋所得偿还。 第四题 集体土地房屋登记案例案情：1993年，原村民李某转业回乡，与妻子申请领取了乡政府颁发集体建设用地使用证，自建了一幢2层住宅用房。1995年李某考入某市某企业工作，第二年李某和妻子的户口全部迁入该市定居。1996年在农村房屋产权普查登记时，李某携妻子回乡提交了集体建设用地使用证、房屋符合城
14、乡规划的证明、身份证明等，领取了集体土地上的房屋所有权证。1999年，李某与妻子用房屋做为担保，向农村信用社贷款15万元，在房屋登记机构申请办理了抵押登记。2002年，农村信用社因李某借贷不还为由提起诉讼，要求李某和妻子偿还贷款15万元、利息7万元。判决生效后，农村信用社申请人民法院依法拍卖李某名下的房屋。村民委员会以房屋登记机构未尽审查职责为由，提起撤销李某的房屋权证的行政诉讼。人民法院经过审理，认定房屋登记机构在为李某办理宅基地初始登记时严重违反规定，程序违法，依法撤销了李某的房屋权证。李某的房屋权证撤消后，农村信用社随之将房屋登记机构向人民法院行政诉讼，以李某的抵押登记是以初始登记为基础
15、的，借款是以抵押登记为前提的，李某的初始登记房屋权证被撤销，李某的借款应当由房屋登记机构行政赔偿。人民法院鉴于李某的初始登记房屋权证已经撤销，农村信用社在抵押贷款程序上有责任，驳回诉讼请求。问题一：请指出下列表述符合申请农村集体土地上房屋初始登记应当提交的材料：A 登记申请书B 申请登记的房屋符合城乡规划证明；C 房屋测绘报告或者村民住房平面图；D 申请人的身份证明。问题二：请指出申请农村集体土地上房屋初始登记提交的材料外，还应当提交的材料：A 申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；B 经过村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料；C 房屋所在地市级报纸上无异议的公告；D 房屋行政地址证明。问题三：请指出房屋登记机构受理农村集体土地上房屋初始登记申请后予以公告，何种公告情形不符合房屋登记办法规定的登记要求？A 将登记事项在房屋所在地市级报纸上公告；B 将登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告；C 将登记事项登记并记载于登记簿后予以公示公告；D 将登记事项在房屋所在地县级报纸上予以公告。问题四:本案中农村信用社在抵押贷款程序中负有责任，请指出规定农村集体土地上可以抵押的情形：A 村企
