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1、上海市企业投资项目核准、备案及建设审批流程指南为了稳步推进本市企业投资项目核准、备案的实施，做好项目核准、备案与建设交通、规划、环保、房地等管理部门相关工作的衔接，根据上海市企业投资项目核准暂行办法、上海市企业投资项目备 案暂行办法，按照建设项目获得土地的不同方式（招拍挂、划拨、自有土地），特制定本市企业投资项目核准、备案及建设审批流程指南（法律、法规、规章及规范性文件另有规定的，从其规定），以方便企业开展固定资产投资项目建设。一、核准制企业投资项目建设流程（一）土地招拍挂项目土地招拍挂项目核准流程（见附件1）包括8个主要环节，具体是：1 、招拍挂出让土地使用权。土地使用权招拍挂出让前，由市、
2、区（县）招拍办向房地、投资、规划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通）、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位）。2 、环评审批。在报送项目核准机关核准前，项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）先到环保部门申请办理环评审批。3 、项目核准。项目单位在获得环评审批文件后，向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地中标通知书（或者成交确认书、土地 出让合阁）、夺理审批等文件。核准后，项目单位凭核准文件分别
3、向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。4 、设计方案审批。项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。5 、设计文件审查。项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。建设交通管理部门受理后 , 组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书
4、面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。6 、核发建设工程规划许可证。项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。7 、核发施工许可证。项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。8 、竣工验收。建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划
5、、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。建设单位可以自行组织竣工验收。（二）划拨用地项目划拨用地项目核准流程（见附件2）包括8个主要环节，具体是：1 、核发规划选址意见书。以划拨方式提供国有土地使用权的，项目单位在报送核准机关核准前，向规划管理部门申请核发规划选址意见书。2 、用地预审和环评审批。项目单位凭规划管理部门出具的规划选址意见书，分别向房地管理部门申请办理建设项目用地预审；向环保部门申请办理环评审批。3 、项目核准。完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附规划选址意见、用地预审、环评审批等文件。 核准后，项目单位
6、凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。4 、设计方案审批。项目单位按照规划选址意见的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。5 、设计文件审查。项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进
7、行会审，或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。6 、核发建设工程规划许可证。项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。7 、核发施工许可证。项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。8 、竣工验收。建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有
8、关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。建设单位可以自行组织竣工验收。 ( 三 ) 自有土地自有土地项目核准流程（见附件3）包括8个主要环节 , 具体是：1 、规划设计要求（及用地预审）。项目单位在报送核准机关核准前，首先向规划管理部门申请办理建设工程规划设计要求审批，并按规定向房地管理部门申请办理建设项目用地预审。2 、环评审批。项目单位凭规划管理部门出具的建设工程规划设计要求通知单或合同变更文件，向环保部门申请办理环评审批文件。3 、项目核准。完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地预审意见（或土地出
9、让变更合同 ）、规划设计要求、环评审批等文件。核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案审批；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。4 、设计方案审批。项目单位按照规划设计要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。5 、设计文件审查。项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进
10、行会审,或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。6 、核发建设工程规划许可证。项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。7 、核发施工许可证。项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。8 、竣工验收。建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有
11、关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。建设单位可以自行组织竣工验收。二、备案制企业投资项目建设流程 （一）土地招拍挂项目土地招拍挂项目备案流程（见附件4）包括8个主要环节，具体是：1 、招拍挂出让土地使用权。土地使用权招拍挂出让前，由市、区（县）招拍办向房地、投资、规划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通）、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位） 。2
12、 、项目备案。项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）向项目备案机关申请办理备案 , 并附企业营业执照或者法人证书、组织机构代码证等文件复印件。备案后，向建设交通部门申请办理工程报建手续。3 、环评审批。项目单位凭备案文件向环保部门申请办理环评审批。4 、设计方案审批。项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。5 、设计文件审查。项目单位按照批准的设计方案，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公
13、安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民 防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。6 、核发建设工程规划许可证。项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件、环保部门出具的环评批复文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证、工程放样复验。7 、核发施工许可证。项目建设单位取得建设工程规划许可证后，督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。8 、竣工验收。建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委
14、托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。建设单位可以自行组织竣工验收。 ( 二 ) 自有土地自有土地项目备案流程（见附件5）包括6个主要环节，具体是：1 、项目备案。项目单位先到项目备案机关申请办理备案，并附房地产权证（或者租赁协议）、企业营业执照或者法人证书、组织机构代码证等文件复印件。备案后，项目单位凭备案文件向规划管理部门办理有关规划许可；向环保部门办理环评审批；向建设交通管理部门办理建设工程报建手续；向房地管理部门申请办理建设项目用地预审。2 、设计方案
15、审批。项目单位按照规划设计要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。3 、设计文件审查。项目单位按照批准的设计方案，组织编制设计文件， 报送建设交通管理部门。建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。4 、核发建设工程规划许可证。项
16、目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件、环保部门出具的环评批复文件后，向 规划管理部门申请办理建设工程规划许可证、工程放样复验。5 、核发施工许可证。项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。6 、竣工验收。建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。建设单位可以自行组织竣工验收。附件 1: 土地招拍挂项目核准流程示意图；附件 2: 划拨用地项目核准流程示意图；附件 3: 自有土地项目核准流程示意图；附件 4: 土地招拍挂项目备案流程示意图；附件 5: 自有土地项目备案流程示意图。图示说明 : 根据上海市社会投资项目（招拍挂用地）建设工程行政审批管理程序改革方案，将在“招标拍卖出让土地使用权”、“设计方案 审批”、“设计文件审查”、
