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1、xx年万科驿事业计划书 xx年万科驿事业计划书薛峰xx年10月16日外部环境政策旧工业厂房变更用途开始得到政策支持，存量房盘活鼓励引入社会资本，群租房打击力度加大引导需求转向规范化长租公寓，REITs试点为长租公寓重资产退出提供积极信号。 厦门允许国有企业按“规划限定，总量控制”原则，利用自有工业仓储厂房改造成创客公寓。 厦门鼓励企业盘活存量房资源，通过政府补贴等方式启发企业改造积极性。 住建部积极推进住房租赁市场房地产投资信托基金（REITs）试点市场市场需求大增量空间大中国城镇化率年增长率约为1%，即每年有1000万人进入城市，其中约20%进入一线城市；2部分城市人口增长强劲1在上一轮粗放
2、式的城市建设过程中，各个城市遗留大量低效不动产，如经营不善酒店，三旧改造资产，村集体用地。 都存在资产盘活的可能2低效不动产与新建资源之间的巨大利差是生意目前最重要的利润差资源重点一二线城市受地价持续走高影响，房价高企，人均收入增幅相对缓慢，“剪刀叉”现象日趋明显。 房价收入比突破15，购房溢出人群租房需求旺盛；1房价收入比持续走高长租公寓市场全国市场目前规模约为1万亿。 区域分化明显，其中城市新进入人口和高房价溢出人群是未来增量主力，一二线城市存在大量低效资产可挖掘资源多一二线城市存在大量低效资产，低效资产都存在盘活可能。 公寓行业可挖掘资源多。 1房产用途变更政策放松2各地打击群租，长租市
3、场日益规范上海/北京/广州等地进一步严格“群租”认定标准，提升群租惩罚力度，强力打击群租。 3REITs试点低效资产价格存在盘活可能政策逐渐放宽一方面随着中国城镇化进程推进，公寓市场需求日益扩大，另一方面各城市遗留大量低效资产可待盘活。 同时政府为解决社会居住需求，逐渐放宽相关行业政策。 公寓行业外部环境存在大量机会。 01/153客户外部环境租房客户分类年龄支付能力成长性客群数量企业高管及企业主30高中少城市服务人员低低多青年白领20-30中高多自由职业者20-30中高多学校及医疗陪护少工厂务工人员低低多高校学生20低高少考学人群1550有下限无上限北京、上海、深圳、广州B B1230有下限
4、有上限厦门、南京、杭州C C1020有上限福州、武汉D710条件决策南宁、郑州E E710不进入莆田、漳州、清远外部重资产?目前城市低效资产处于价值洼地，未来增长潜力巨大?重点布局核心一二线城市（北、上、广、深、厦、杭、南），获取城市中心区、地铁站点沿线、人口及产业密集区项目；市场标准要求交通设施步行10-15分钟内有地铁站，步行5-8分钟有公交站0.5-1小时以内达到市中心，火车站等交通枢纽生活配套周边500米覆盖餐饮、便利店、银行等生活便利设施1公里附近有超市、购物中心等零售购物场所，最好有娱乐健身场所客户分布2-3公里内有学校、大型办公区/写字楼、科技创意园区、高新区/开发区等商务标准要
5、求产权商业、非军产类、办公、教育、工业等，可办理临商或取得批文，可办理消防消防有（或可办）一次/二次消防验收合格证明租赁面积2000平米以上房间数70-200间（暗房比例控制在5%以内）租期10年以上，15-20年为佳租金递增3年5%免租期不少于3个月付款方式季付或以上不同城市基本面不同，结合核心影响业务布局的城市指标进行分级划分，确定不同城市布局要求城市分级维度I房价收入比P新增人口数城市布局原则投资原则项目标准重资产估值倍数高、轻资产拓展速度快，轻重资产结合适合现阶段业务发展需要北京区域5万间上海区域9万间广深区域9万间成都区域2万间产品原则08/15对不动产业务而言，空间使用效率视其核心
6、，存量市场中的低效资产高效利用直接影响其价值效率，万科驿在空间效率上将会关注套面积、租建比、租配比。 套面积空间效率租建比租配比可租房间面积同项目建筑面积比Rc90%，100%以上为优秀可租房间面积同公共配套面积比Rs9,12以上为优秀30平米自如寓21平米自如寓30平米新派20平米贝克公寓30平米贝克公寓24平米设计公社25平米被窝公寓自有项目面积区间18-50不等主流竞争对手面积区间20-40不等其他面积30-80租房业务中可租赁房间数决定了项目盈利能力，聚焦15-22区间挖掘场地空间，将公共配套空间尽可能安置于露台、中庭等不计容面积内，进而拉升租配比指标。 户型内LOFT设计租建比85%户型内LOFT设计租建比90%55米层高改两户租建比110%产品原则09/15从客户需求出发，在保障客户基本舒适度的前提下，提供与之成本相适配的公寓产品设计，不断提升产品竞争力。 设计标准居住空间2.8M层高横向空间咬合3.6M层高横向空间咬合5M层高竖向空间利用3.6M层高两层改三层竖向空间利用公共空间洗手间游戏区休闲会客区影音区餐厅服务台水吧台DIY厨房入口房间更多空间提效方案。 环境体验向空间要资源，通过精细化设计提升空间利用坪效，进而增加房间数。 通过满足租户多样社交需求为基础，合理利用公共空间为客户高频互动提供基础空间。
