【新编】商业街场调研和营销

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1、引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 1 祝桥镇百熙路商业街 市场调研和营销方案 呈至 上海祝桥新镇投资发展有限公司 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 上海咨博真诚为您服务 2011年01月 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 2 目录 问题界定 南汇宏观经济 南汇区域规划 南汇房地产市场 南汇各镇商业环境分析 项目价值分析 项目定位 商家访谈 营销策略 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 3 1 问题界定 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 4 问题界定 项目基本介绍 n 限定条件 地块为商业用地 n 项目基本介绍 项目位于祝桥镇镇中心 百熙路与金亭路交叉路口 处于 祝桥新镇南北轴线上 交通

2、便利 环境优势明显 项目采用中国传统文化的建筑风格 从空间布局到建筑风 格都突出中国文化底蕴 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 5 在现有物业条件的允许范围内 满足开发商的开发要求 我们将 对南汇区 祝桥镇及周边商业进行商业环境分析 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对 确定项目定位 通过项目定位设定行之有效的营销策略 提出可行性招商 销售 策略 综合开发商整体开发和区域发展规划 制定本项目可持续发展较 高后期发展建议 问题界定 报告目的 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 6 2 南汇宏观经济 人口规划及城镇化水平 主要经济指标 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 7 南汇区域规划 人口

3、规模 05年至今 南汇人口持续增 长 但之前的增长中 外来 务工人员占比例过大 随着 大浦东产业结构的整合 未 来引入的企业类型及资金实 力将逐步提升 将引入众多 技术人才及企业管理人员 从而使增长人群质素提高 南汇地区购房群体的构成 发生改变 本案直接辐射到的南汇工业园 凭借大量的土地及区位优势 已融入到金桥出口加 工区版图 招商能级得到较大提升 随之带来的对于消费市场及房地产市场的需求在未来几年 逐步体现 但效应的集中释放还需时日 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 8 浦东 地区生产总值 浦东地区生产总值稳步增长 平均增长率达到14 2010年属于为政府目 标数据 南汇2009年并入大浦

4、东 增加原南汇地区基础设施投入 拉动原南汇经 济的快速发展 国家政策相应扶持增加 南汇2009并入大浦东 本页对浦东生产总值做以分析 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 9 南汇宏观经济 主要经济指标 综合经济2005200620072008 GDP 亿元 274 9350 2455 7548 增幅 18 127 028 1 20 2 人均GDP 元 30511359174245352303 增幅 17 718 119 固定资产投资额 亿元 318 7393 5421 4450 增幅 53 523 47 110 1 地方财政收入 亿元 74 8106 9130 5149 5 增幅 62 928

5、 122 014 6 2007年南汇区实现地方生产总值455 7亿元 年增量105 5亿元 按可比价格计 算 可比增长28 1 是上海GDP增长的一倍多 对上海GDP贡献率为3 8 地方政府财政收入稳步提高 固定资产投资逐年增加 有力的保障了区域开发 建设 人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段 个人购买力越来越强 必然刺激 商业市场和给类消费市场的增长 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 10 南汇宏观经济 产业分析 据统计 南汇2007年第一产业增加值18 2亿 元 可比增长5 1 第二产业增加值252 6 亿元 可比增长30 8 其中 工业增加值 224 1亿元 可比增长34 3 第三

6、产业增加 值184 8亿元 可比增长27 2 综合实力再 迈新平台 第一产业发展平稳 持续快速发 展的第二产业依然增势强劲 第三产业加快 发展 生产供给活力较强 各产业的协调性 07 08年第一季度南汇第三产业产值 2008年一季度全区完成地区增加值123 6亿元 按同比价格计算 同比增长23 1 三次产 业结构由上年的2 3 48 6 49 1调整为2 2 52 3 45 5 第二 第三产业对经济增长的贡 献率分别为17 1 和8 0 分别拉动经济增长66 8 和31 4 二 三产业共同推动经济发 展的格局进一步强化 南汇总体经济发展速度略高于上海平均水平 在南汇的经济发展中第二产业占主导

7、第三产业发展迅速 进一步改善 产业结构进一步优化 2007年全区三次产业比重为4 0 55 4 40 6 形成了 以第二产业为主导 第三产业稳定发展的经济发展型区域 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 11 3 南汇区域规划 交通网络规划 区域发展引擎 南汇产业规划 商业规划 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 12 南汇交通图 11号线 从嘉定新城经中心城 三林城后沿罗山路 进入南汇 在康桥秀沿路设康桥东站 然后向东至 规划迪斯尼项目 临港段为低速磁浮 站点位于惠 南城区西面 南六公路的西侧 原三灶镇区内 基 地距东面野生动物园约1Km 距南面南汇工业园区 约1Km 21号线 11号线南段的

8、规划更新 现由龙阳路站 出发 沿罗山路向南 在南汇分别设秀沿路站 周 浦站 航头站 新场站 野生动物园站 惠南站 浦东铁路站 临港1站 临港2站 R3号线 自浦东新区南下 经周浦 惠南镇 沿远 东大道进入上海临港新城产业区及临港新城 18号线 规划沿康沈路向南分别设秀浦路站 周邓 路 周浦站 周祝路站 下盐路站进入航头航鹤 路至航头站 2号线 延伸浦东机场后远期规划再 向南延伸至南汇 南汇区域规划 轨道交通网络 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 13 南汇区域规划 轨道交通网络 线路站点 轨道交通11号线 嘉 定安亭 主题公园 自浦东三林地区罗山路向南 经秀浦路转向东 进入主题公园地区 轨道

9、交通11号线南段 21号线 龙阳路 临港新城 自浦东龙阳路地铁站引出 沿罗山路 A3公路往南 经航头转向东 经惠南镇折 向南 沿A30公路东侧进入临港新城 沿临港大道直达主城区中心 在南汇区 沿线设康桥站 周浦站 航头站 新场站 野生动物园站 惠南站 浦东火车站 站 临港新城北站和临港新城站 轨道交通2号线 虹桥 综合交通枢纽 浦东 铁路客站 穿越浦东机场航站区 在惠南镇东面的浦东铁路客站处与轨道交通11号线南段 21号线 换乘 轨道交通18号线 长江西路 航头 线路沿康沈路往南进入周浦镇 出周浦镇后沿沪南公路进入航头镇 在A15公路 的南侧转至航鹤路向南走行 直至航头镇镇中心 规划浦东铁路

10、靠A30公路外侧贯穿南汇 在惠南镇东面设浦东客站 是规划上海铁路 4主3辅 铁路枢纽中的主客站之一 与轨道交通2号线和11号线南段 21号线 形成换 乘 在临港新城 引支线进入物流园区 设芦潮港铁路集装箱中心站 直接为洋 山深水港集疏运服务 同时引支线到重装备区和临港新城港区 规划预留浦东铁 路自平安路引支线进入东海二桥进入规划大洋山港区 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 14 南汇区域规划 其他交通网络 根据原南汇区 十一五 道路规划 从2006年到2010年 南汇境内将新建二级以上 道路22条 总长250公里 估算总投资195亿元 机场高速 A15 罗山南路 A3 两港大道等6条主要道路

11、已在建设进程中 基本形成 十一横十六纵 的道路网 络 打通南汇区与浦东新区的道路接口 向大浦东的方向发展 浦东铁路 根据上海市城市总体规划 目前浦东铁路以 东线 方案为实施方案 规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城 东海大桥 已经建成 沪芦高速公路 沪芦高速公路北起上海外环高速公路东南端点的迎宾大道枢纽 向 东南延伸至芦潮港附近与东海大桥相衔接 整条高速公路分北段和南段进行施工 北段自迎宾大道枢纽至临港主线收费站 长约34 7公里 于2004年底通车 南段自 临港主线收费站至东海大桥段长约7 6公里 2005年与东海大桥一起竣工通车 沪芦高速公路按全封闭 全立交的高速公路标准设计 双向

12、4 6车道 时速每小时 80 100公里 它的建成 有效地改善了上海主城区与临港新城 洋山港的交通状况 满足了海上深水码头大规模疏港的需求 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 15 南汇区域规划 区域发展双引擎 大浦东2个中心的整体规划 将形成区域内整体产业 的梯度转移 借助陆家嘴金融区的升级 将带动张江 金桥等产 业基地的产业逐步升级产业逐步升级 而借助南汇土地资源及洋 山深水港的优势 原浦东新区加工型产业将逐步向 南汇区深入 南汇工业园目前已融入金桥出口加工 区 由此而带来的后续效应 短期内可能就会体 现 迪斯尼效应将在世博后逐渐显现 世博后 迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动 根 据201

13、4年开园的规划 3 3年内区域配套能级将是第一年内区域配套能级将是第一 个上升期个上升期 尤其在交通方面会先行 目前在建的大 川公路及马上要拓宽的南六公路等 均是惠南链接 外环 迪斯尼的重要道路 产业发展 迪斯尼经济 是南汇未来发展的双引擎 产业发展 迪斯尼经济 是南汇未来发展的双引擎 公路类型主要线路 里程 公 里 高速干线 高速公路 A2公路 A3公路 A30公路 A15公路 东海二桥登陆线等 45 4 城市快速路A20公路 两港大道 其他市级 干线公路 主要干线公 路 林海公路 南六 南芦公路 申江南路 东大公路以及临港 新城D2路 98 9 次要干线 主要包括下盐公路 川南奉公 路等5

14、条 108 5 区级干线 公路 主要包括周邓公路 周祝公路 奉新公路等 13条 224 7 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 16 南汇区域规划 区域企业和产业园 行业 企业 数 代表性企业 电子光 伏 11卡姆丹克太阳能科技 摩波彼克半导体 上曙海太阳能 房地产 5美邦启立光电研发 上海永业桃源房产企业有限公司 纺织服 装 20京艺三宝纺织 凯琳圣纺织 东龙服饰 南泉制衣 上海 化工 8 雅博色彩科技 上海 有限公司 广立化学 上海 有限公 司 机械设 备 32罗达莱克斯阀门 上海 罗尔斯 罗伊斯船舶制造 上海 上海田岛精密缝纫机有限公司 普鲁卡姆电器 上海 建材 5奥达科金属成形 上海

15、有限公司 上海晋合木业有限公司 汽车零 部件 7安特金属成形 上海 泰乐玛汽车制动系统 上海 上 海爱尔爱司发动机有限公司 轻工20 菲莉金属制品 上海 祥和彩瓷制造 上海 枰和卫生 用品 食品3上海凯岭食品工业有限公司 投资 1太平协和集团 上海 投资有限公司 贸易1鹿特 上海 贸易有限公司 医药2上海迪赛诺化学制药有限公司 上海希迪制药有限公司 产业园区 建设用地规模 平方公里 国家级 市级产 业园区 临港新城产业区109 5 浦东康桥产业园区 康桥产业区24 5 上海国际医学园区11 5 浦东空港工业区 祝桥空港工业区5 0 老港工业区3 0 祝桥空港物流园区4 6 南汇工业园区26 4

16、 小计184 5 其他产 业园区 都市工业园区 三灶都市工业园2 4 大团都市工业园0 6 鹿园都市工业园2 惠南都市工业园1 小计6 0 总计190 5 南汇 外环线以外地区 产业园区建设用地控制表 2007 2020 南汇工业园等地区 产业升级已经开始 南汇工业园等地区 产业升级已经开始 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 17 南汇工业园区拥有28平方公里工业用地面积 目前仅开发了40 园区以大治河为界分南 北两大区域 自园区94年成立以来 北区工业用地已基本 开发完毕 引进落户企业200余家 南区占地面积约15平方公里 由新加坡裕廊国际 顾问公司规划设计 基础设施总投资达23亿元 规划了光电子光伏产业集聚区 装 备制造产业集聚区和生产服务业集聚区三大功能板块 南汇区域规划 南汇工业园 引领城镇商业发展 创新城镇投资理念 18 南汇区域规划 临港新城 位于东海之滨 上海东南长江口和杭州湾交汇处 上海市版图的 最前端 距上海中心城区50公里 北至大治河 西至郊环线A30 公路 外环线A20 南汇奉贤区界 东 南至滨江沿海 规划面积 300平方公里 临港新城以独一无二的区位优势和战