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1、. .恒大城地产项目第一章 总论11 项目建设单位11.1 项目建设单位：11.2 项目建设单位简介陕西金泓投资有限公司成立于2006年11月，注册资金5000万元，经营范围为：投资兴办实业；房地产开发的投资、开发。恒大地产集团西安有限公司是恒大地产集团有限公司的全资子公司，成立于2007年10月，注册资本3000万元，主要经营范围：房地产开发；室内装饰；安装制冷空调设备；园艺工程；投资及投资管理。恒大地产集团简介恒大地产集团有限公司成立于1996年6月24日，注册地址在广州市工业大道南821号金碧花园18号单元三楼，注册资本人民币六亿元。经过近九年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型
2、房地产开发企业，已成为中国500强企业，中国十强房地产企业。公司拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开
3、发典范”等30多项国家级殊荣。目前恒大地产集团在西安的项目有“恒大绿洲”“恒大名都”“恒大城”三个。恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”
4、等诸多殊荣。在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。公司荣誉：l 中国企业500强（连续4年）l 中国民营企业20强（连续4年）l 中国房地产十强企业（连续6年）l 中国房地产领先企业（连续3年）l 中国房地产项目品牌第1名l 中国最佳企业公民l 中国蓝筹地产l 中国十佳品牌开发商l 广东省房地产最具竞争力企业20强第1名l 广东省百强民营企业第9名l 中国广州质量诚信品牌领先企业第1名l 广东房地产资信20强（连续2年）l 广东省房地产诚信企业l 广东省企业文化建设十佳
5、先进单位l 广州房地产综合实力30强前列（连续5年）l 广州市“重合同、守信用”单位（连续5年）l 广州房地产最具竞争力企业10强第1名l 广州市纳税信誉A级企业房地产类第1名12项目背景1.2.1项目名称：恒大城（226亩） 1.2.2 建设地点： 西安市雁塔区昆明池路7号；1.2.3 用地面积：226亩（150939平方米）；1.2.4 建设规模：621039平方米； 1.2.5项目进展情况 目前已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证和有关报建手续，已经进入前期基础工程施工阶段。13.可行性报告编制依据l 房地产开发项目经济评价办法；l 可行性研究指南；l 方法与参数；l 项目有关资
6、料；l 企业有关资料参考资料14项目主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表 序号指 标 项 目单位指标1建设用地m2150939 2总建筑面积m26210393可销售面积 m2470696 4住宅区容积率3.38 5绿化率%38.00%6总投资万元187333 6.1其中： 资本金万元50000 6.2 银行贷款万元50000 6.3 预售收入万元87333 7销售收入万元266390 8利润总额万元64405 9净利润万元48304 10投资利润率34.38%11投资净利润率25.79%12销售净利润率：18.13%13财务内部收益率27.03%14贷款偿还期年2.62 第二章 市
7、场分析与项目定位2.1我国房地产行业发展形势分析 改革开放以来，中国经济得到快速发展，特别是2002年以来，我国国民生产总值持续保持两位数的增长速度，经济的持续增长，使我国的综合实力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不断增加。2008年，全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。其中，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，第二产业增加值比重为48.6%，第三产业增加值比重为40.1%。随着经济的发展，我国城镇居民人均可支配收入也得
8、到大幅度提高，2008年，镇居民人均可支配收入达到15781元，比上年增长8.4%。 图1-1 2004-2008年国内生产总值及其增长速度图1-2 20042008年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 08年，全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。表1 2008年房地产开发和销售主要指标完成情况指 标单 位绝对数比
9、上年增长%投资完成额亿元3058020.9 其中：住宅亿元2208122.6 其中：90平方米以下住宅亿元641650.7 其中：经济适用房亿元98319.7房屋施工面积万平方米27414916.0 其中：住宅万平方米21667116.0房屋新开工面积万平方米975742.3 其中：住宅万平方米798891.4房屋竣工面积万平方米58502-3.5 其中：住宅万平方米47750-4.2商品房销售面积万平方米62089-19.7 其中：住宅万平方米55886-20.3本年资金来源亿元381461.8 其中：国内贷款亿元72573.4 其中：个人按揭贷款亿元3573-29.7本年购置土地面积万平方
10、米36785-8.6完成开发土地面积万平方米26033-5.6土地购置费亿元579510.9经济和人口的增长、住房制度的改革、居民收入的提高、城镇化的深入带动了我国房地产行业的发展，房地产业的发展反过来又促进了经济的发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一，在未来一段时期内，房地产业稳步发展的趋势不会改变。2.2西安市房地产发展形势分析西安是陕西省省会，现辖9区6县，总面积9983平方公里。20022008西安市生产总值年均增长14%，保持了自1992年以来连续17年的两位数增长，2008年，西安市生产总值预计将达到2190亿元，不仅较上年增长了近296亿元，更是2002年的2.6倍。5年
11、居民消费价格总指数分别为98.6，80.5，82.3，80.3，81.7，呈现出“高增长、低通胀”的良好发展态势。财政收入稳步增长，2008年全市财政一般预算收入14561亿元，增长289；全社会固定资产投资190616亿元，增长328。图1-3 西安市生产总值增长表随着西部大开发战略的实施，西安社会经济发展迅速，已成为我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新产业基地，综合科技实力仅次于北京、上海、居中国城市第三位，是我国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。西安又是我国内陆对外开放城市，享受多项优惠政策，已与120多个国家和地区有直接的贸易往来，成为新欧亚大陆桥上最大的枢纽，是
12、我国西部地区最具发展潜力的城市之一。2009年1季度，西安市批准商品房预售面积170.9万平方米，同比增长68.76%；销售191.27万平方米，同比增长27.83%。楼市销售交易量已经基本恢复到08年5月前的水平。商品房住宅均价为4594元，同比增长6.74%。住宅价格仍是带动西安房价上涨的主要力量。08年下半年以来，国家出台的宽松的货币政策、交易税费的减免等利好因素，有利于刺激购房者信心的恢复。07年6月份，在省政府的高度重视下，由省建设厅组织编制的陕西省城镇体系规划，历经数年，四易其稿，终获国务院同意批准实施。该规划首次将一直在理论界探讨的“西安都市圈”予以明确。 陕西省城镇体系规划首次
13、明确了“西安都市圈”的提法并确定了其范围。“西安都市圈”即人口和产业密集、大型基础设施建设和城镇建设一体化发展的地域，包括西安市行政辖属的9区4县，咸阳市行政辖属的2区1市4县（秦都区、渭城区、兴平市、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县）。 “西安都市圈”的主城为西安中心城市，辅城为咸阳中心城市，诸多城镇沿国道线呈放射状分布。在具体职能上，西安市城六区是高新技术、新型制造业、现代化服务业的最大综合中心，阎良以航空航天为主，临潼以旅游、交通、居住为主，长安以高新技术、科技教育、旅游为主，户县以新型制造业和旅游业为主，其他郊县以旅游、工业和现代化农业为主；咸阳的兴平市发展具有高新技术性质的化学工业、国防
14、工业和星火产业，三原以星火产业、食品、轻工和商贸业为主，礼泉以果业、星火产业和旅游业为主，乾县以旅游、商贸业为主，泾阳以建材加工和食品工业为主。 陕西省城镇体系规划还为“西安都市圈”确定了交通支持：其中公路主骨架建设以阿荣旗北海、银川武汉、西安南京、青岛银川、二连浩特河口、连云港霍尔果斯陕西段高等级公路为重点，形成西安到渭南、商洛、杨凌、铜川市耀州区、柞水的1小时公路交通圈，西安到黄陵、宝鸡、韩城、潼关的2小时公路交通圈，西安到延安、汉中、安康、天水、洛阳的3小时公路交通圈，西安到太原、石家庄、徐州、武汉、重庆、成都、兰州、银川、包头的一日交通圈。 规划的出台，将使得西安作为亚欧大陆桥经济带的心脏，充分发挥其西部大开发桥头堡的战略优势，推动全市经济步入高速发展的轨道，同时带动房地产行业稳定、快速的发展。市场供应2009年第1季度，西安市商品房投资额接近40亿元，与去年同期相
