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1、. .幸福小区开发项目可行性研究报告XX房地产开发有限公司目 录第一章 项目总结概况 3第二章 市场需求分析和需求预测 11第三章 规划方案优选 15第四章 项目实施进度计划18第五章 项目投资估算20第六章 资金筹措21第七章 财务分析25第八章 项目风险分析22第九章 国民经济评价28第十章 总论 31第一章 项目总概况1.1 项目法人单位概况 XX房地产开发有限公司是一家大型的有限责任公司，以地产开发为主业，于2007年5月份开始进驻X市房地产市场，2008年获得“X市315诚信企业”、“最值得期待楼盘”、香港金紫荆花奖-“国际化住宅典范楼盘”等荣誉称号。公司人员素质高，规模大，综合实力
2、强；信誉度高，发展前景可观。 企业注册资金：1.1 亿元人民币 企业法定代表人： 企业注册地址：X市创业大街1447号花园酒店318室。1.2 项目概况1.2.1 项目名称：幸福小区 1.2.2 项目法人单位：XX房地产开发有限公司1.2.3 项目建设地点：X市南关区幸福街以东、丙十路以南、丙十二路以西、乙二路以北1.2.4 项目土地概况：宗地编号29-90-82、83，项目总占地面积170000，宗地竞标总价为7.56亿元。1.2.5 项目规划概况：项目规划总建筑面积500000，并配备25000的商业配套，容积率3.0，绿地率50%。大、中修工程质量合格品率：100，其中：优良品率3050
3、 ，车位1600个左右。1.3 项目提出的背景和建设的必要性1.3.1 本着提高X城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，XX房地产开发有限公司决定参与X市的城市开发建设。经多次与X市汽车产业开发区区政府协商和洽谈，于2010年10月30日，XX房地产开发有限公司同X市国土资源管理局签订了“国有土地使用权出让合同”。在X市政府、X市汽车产业开发区管委会的大力支持下，经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，XX房地产开发有限公司决定开发建设“幸福小区”住宅项目。1.3.2 项目建设的必要性 （1） 提高X市南部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐
4、，合理开发利用土地。 （2） 培育新的经济增长点，刺激消费，拉动X市经济增长。 （3）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 1.4 编制依据 （1） 经X市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、方案设计 （2）市场调研资料 （3）各种建设费用标准和经验性估算资料 （4）国家有关编制可行性研究报告的法规和政策1.5 编制范围： 根据可研报告的编制规定以及项目的具体情况，对本项目的建设规模、标准、市场需求、建设条件、总平面规划、公用设施、单体设计、投资估算以及财务评价等进
5、行研究论证。1.6 项目主要设计指标： （1）规划总建筑面积518405。住宅建筑面积494758,商业建筑面积23647.（2）容积率：3.0 （3）绿地率：50% （4）建筑密度：30% （5）居住户数：3060（户） （6）日照间距系数按X市建筑日照间距规定执行。新建建筑与保留居住建筑日照间距满足城市居住区规划设计规范。 （7）规划停车泊位按X市各类建筑物配建停车场（库）标准执行。 （8）规划自行车停车泊位按X市各类建筑物配建停车场（库）标准执行。 （9）规划在满足日照间距的前提下增加了部分建筑的层高和面积，建筑容积率项目整体控制2.5。 1.8 幸福小区项目主要技术经济指标幸福小区总投
6、资为172174万元，具体数据如下：科 目投资金额(万元)(一)取得土地费用75600(二)前期工程费467.54（三）行政/事业/经营性/间接性收费554.34（四）建筑安装工程费77760.75（五、六）市政基础设施和环境配套建设费5100.78（七）不可预见费129.59（八）管理及销售费5941.2（九）财务费用6622.16(十)总投资合计172174第二章 市场分析和需求预测2.1 国家房地产行业现状 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投
7、资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来23年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的
8、分析可以判断，未来23年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持
9、，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展2.2 X市房地产现状 2009年1-11月份，X市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手
10、房交易市场比较火爆。2009年1-11月份，X市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。其中：商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。2010年1-7月份，X市商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。新房(商品住房、经济适用住房、商铺、写字间)登记销售均价4808元/平方米，同比上涨30.7%，环比上涨1.7%。新
11、建住房（商品房和经济适用住房）登记销售价格为4585.5元/平方米，同比上涨29.6%，环比上涨2.7%。其中，商品房(商品住房、商铺、写字间)销售均价4859.3元/平方米，同比上涨30.3%，环比上涨1.6%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。2010年7月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨10.3%，X市商品住宅销售价格同比上涨5.3%，房价涨幅位居第51位。 2010年X各个区域的房地产市场，应该是西部供应量大，东部市场火，南部表现好。西部区域近几年可谓飞速发展。绿地、万盛、天嘉、豪邦、中冶、力旺等高端楼盘的进驻，让区域的房地产业
12、得到长足的发展。全国性的大庄不多，但西部新城的概念很吸引人。2010年西部的开发量会随着城市规划的律动而大增。作为春城空港门户的东部，经济一直很平稳，大的商场和物流集散地已经形成规模，整个区域发展已经很成熟。2010年的东部房地产市场会成为主流，影响整个X楼市。2008年开始发韧、2009年大量供应的中东市场板块，主要包括东润枫景、嘉柏湾、锦绣东方，其与净月高端以及南部新城对接，将在2010年出现更具特色楼盘。还有吉林大路、东盛大街、彩虹广场周边楼盘，它们在X楼市中都是起中坚作用的，2010年将逐渐向高端发展。近几年政府一直加大力度促进南部新城区域的发展。中海、绿地等全国大庄的南拓，使区域渐次
13、成熟。2010年，南部新城将焕发更生机勃勃的活力，其多种形式多种类别的特色新盘将亮相。另外，轻轨三期竣工在即，地铁1、2号线的工程业已确定，将会在2010年形成大交通带动大区域推进大发展的格局。轻轨交通等城市基础设施的逐步完善，对区域楼盘的整体品质的提升无疑是作用很大的，区域楼盘应抓住此契机，更加深入地挖掘此卖点。2.3本项目地域周边现状：2.3.1项目周边有：66路、306路、252路、270路、124路、149路、111路、112路、130路、154路161路、163路、170路、208路、240路、312路、393路、轻轨、以及规划中的地铁都途经本案。 2.3.2周边配套 教育配套：市机
14、关幼儿园、X市26中学、吉林大学、X工业大学、X理工大学、X大学、师大附中、省实验中学、市二实验中学(南校)；医疗配套：北京同仁眼科医院、前卫医院、X长飞医院；商业配套：沃尔玛(前进店)、恒客隆超市、欧亚超市、新天地超市、远方超市；买房,购房,装修论坛,房产论坛金融服务：中国银行、建设银行、民生银行、光大银行、中国邮政、工商银行、农业银行、吉林省农村信用合作社、吉林担保；其他配套：电力石油、中国石化、中国移动、省图书馆、东北证劵。2.4 本项目分析 2.4.1 劣势分析 周边的生活机能尚没有形成，目前为汽车产业区新规划的片区。项目处于汽车产业开发区，目前区域处于初期发展阶段，周边配套并不十分成熟，永春河一条河道污染较为严重，因此外环境总体评价较差；区域客源由三种构成：一汽厂区的客源、高新区产业客源以及部分市区客源；由于项目之间的档次和价格差异较大，因此客户层次相对也较为丰富，多个高档社区的去化也再次印证了高档客源存在需求的事实。汽
