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1、. .第一章 总论1.1 项目概况1、项目名称：ZQS文化创意大厦项目2、建设地点：ZQS端州区端州三路3、建设内容及规模：项目总规划用地面积5528m2，净用地面积5037 m2，总建筑面积43470.89m2。主楼高25层（98.8m），裙楼分别高5层（25.6m），设地下停车场2层，停车位147个。项目集体验式商业、文化娱乐（影厅、游艺）、创意设计（国内外动漫、视觉、影视设计基地）、公众娱乐服务为一体的大型综合性创意大厦。4、建 设 期：24个月5、项目总投资：20000万元6、建设单位：ZQS德业基投资有限公司7、法定代表人：李冠鹏8、项目联系人：谭浩亮9、联系电话：136029801
2、2510、邮 编：5260601.2 建设单位及投资方概况1.2.1 建设单位概况1、公司名称：ZQS德业基投资有限公司2、法定代表人：李冠鹏3、注册地址：ZQS端州一路端砚文化展览馆附楼二楼4、注册资金：壹亿元人民币5、经营范围：投资兴办实业、文化旅游项目投资、房地产开发经营、自有物业租赁等。ZQS德业基投资有限公司是深圳市德业基投资集团有限公司全资子公司，于2009年11月成立。公司目前主要开发的项目是“ZQS文化创意大厦”，公司现有员工约50人。ZQS德业基投资有限公司拥有一个富有生机、朝气蓬勃的经营管理团队，公司继承并发扬德业基良好的企业文化。公司非常注重人才培养和吸引高学历人才，同时
3、合理安排各岗位人才的比例，使之成为维系公司生存发展的支柱。1.2.2 股东构成公司股东深圳市德业基投资集团有限公司，成立于一九九八年，注册资金壹亿元。在各有关部门的关心和各合作伙伴的支持下，经过多年不懈的努力和开拓经营，集团本着多行业互补、资源共享的经营理念，从2000年开始以深圳为立足点，全国布局，并逐步向外拓展经营领域，现已形成以房地产开发为龙头，以多元化发展为延伸的大型综合企业。目前，集团业务范围涉及国内房地产、物管、百货、旅游开发、环保市政设施、酒店管理、文化艺术产业等领域。集团下属企业三十余家，遍布深圳、北京、广州、汕头、东莞、云浮、吉安、肇庆等十多个地区，包括深圳市德业基房地产开发
4、有限公司、深圳市合成隆实业发展有限公司、深圳市德业基物业管理有限公司、深圳市述古堂文化艺术发展有限公司、深圳市宝晖商务酒店、深圳市潮庭盛宴饮食文化有限公司、深圳市圣唐拍卖有限公司、深圳市富轩百货有限公司、北京市德业基投资有限公司、吉安创天国际投资有限公司、云浮市德禹环保有限公司、云浮市都杨通用码头有限公司、广东德业基投资有限公司、汕头市欣涛度假村有限公司、汕头市德业基投资有限公司、ZQS德业基投资有限公司、天创国际投资有限公司等子公司及控股公司。集团现已拥有良好的社会声誉和丰富的客户资源，秉承以德为先、以诚相待、互惠互利、共同发展的经营宗旨，拥有一套完善的管理机制和一支精干的队伍，在现代化管理
5、理念的指导下，不断优化产业结构，以实现经济效益与社会效益双赢的企业经营目标。1.3 项目编制依据及研究范围1.3.1 项目编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、广东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、ZQS国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)；5、国家文化产业振兴规划（2009-2011）；6、广东省建设文化强省规划纲要(2011-2020)；7、ZQS城市总体规划（2010-2020）；8、投资项目可行性研究指南（试用版）9、建设项目经济评价与方法（第三版）10、 项目承办单位提供的基础资料
6、1.3.2 项目研究范围根据ZQS政府和有关部门的批示意见结合现有的基础资料和调查勘察资料进行本项目的研究。研究的主要内容包括： 1.项目建设的背景及必要性2.项目建设条件3.项目建设方案4.项目环境影响分析5.项目节能分析6.项目投资估算及资金筹措7.项目经济效益分析8.社会效益及风险分析第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景20世纪80年代，世界发达国家的发展模式相继发生了以知识为核心的变革，人们不再追求对资源、能源和农产品的更大消费，而追求智慧的价值，创意产业就是这样一种推崇创新、推崇个人创造力、强调知识文化对经济的支持与推动的新兴产业，它包含文化、研发、设计、咨询、时尚消费等
7、。创意产业的发展规模和程度已经成为衡量一个国家或城市综合竞争力水平高低的重要标志。创意产业占全球GDP的7，并以每年10的速度增长，大大高于全球GDP7的增长速度。2006年，我国国家“十一五”时期文化发展规划纲要发布，首次将“创意产业”写入其中，表明这一新生事物已得到国家的认同和重视。北京、上海、深圳、广州等各大城市创意产业风起潮涌，虽然与发达国家相比，创意产业在我国只有短短几年的发展历史，但其发展规模、发展势头以及发展前景都是其他产业所无法比拟的。随着经济飞速发展，中国逐步进入一个财富剧增、服务随处可见、消费无所不在的新时代，消费出现了前所未有的新趋势： 过去我们消费的主要是物质形态产品，
8、我们穿的衣服、吃的食物、使用的物品等等都是物质形态产品，今天人们的消费重点从物质形态产品逐步转向更加关注非物质因素。即更加关注商品的品牌、形象、设计、装潢、包装、广告、各种概念营销等所谓商品美学所包含的那些东西。这些物质产品中的非物质因素正是商品交换价值增值的根本原因。过去我们把工资用在实实在在的生活中，今天我们把钱花在自信心、自我感觉的购买上。 生产领域的结构转型酝酿促成了消费领域的变革：非物质形态商品和物质形态商品中的非物质因素，以及符号消费在今天的消费中占据了越来越大的比重。而这种生产与消费的变化反映在文化领域里，就是消费文化在文化多样化中凸显出来，并反过来引导促进消费和生产。文化创意产
9、业顺时顺势而出，因为文化变革并不是经济发展的自发的后果，而是社会整体进程的一部分。 正是在这样的历史背景下，党中央适时提出发展文化创意产业。胡锦涛总书记在十七大报告中指出：“推进文化创新大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力。运用大渡口技术创新文化生活方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系。” 文化创意产业：是指当社会资本积累的主要来源不再是重工业产品，甚至不再仅仅是物质形态产品，而是非物质形态产品的背景下，尤其是信息成为社会发展的核心资源，成为社会资本
10、积累的源泉时，文化才可能成为产业，成为新的经济增长点，成为社会资本积累的主要源泉之一。简而言之，文化创意产业即文化是资源，创意是手段，产业是目的，背景是基本实现了工业化之后的后工业社会、信息成为核心资源的信息社会；或者说，文化意味着资本，创意意味着先进独特的生产过程，产业意味着生产结果文化创造巨大利润。当然，即使在非物质形态产品文化和信息等成为社会资本积累的主要来源的时代，也不是所有文化都可以成为产业，而是那些符合时代发展趋势、有新创意、有广大市场的文化，才能有成为产业的可能。 广东省文化创意产业正处于全面启动、提升功能、形成集聚的快速发展期。改革开放以来，广东一直处于“试验区”、“先行点”、
11、“排头兵”的地位，30多年来经济发展速度始终保持在双位数的增长，发展水平居于全国前列。广东整体发展的成效是明显的，但是，广东经济总量的增长主要是依靠“粗放型”经济发展方式取得的。也就是说，主要是较长时期依靠廉价土地和劳动力等比较优势取得经济的快速发展，经过多年的发展，这些比较优势已经消耗得差不多了。随着广东近年来经济发展中总体成本的上扬，原来主要依靠“粗放型”发展模式所取得的效益正逐步下滑，迫切需要通过更新发展理念来实现可持续发展。据统计，广东文化及相关产业增加值2004年达1205.43亿元，对GDP的贡献率为7.7%，占全国的比重超过20%，位居全国首位。2005年，广东省文化产业产值继续
12、取得过千亿元的增加值，占全省GDP的6.6。2008年全省实现文化产业占GDP总值的6.8，增加值达2720亿元，仍然稳居全国第一的位置。从以上的这些成就来看，广东文化大省的地位应该是得到肯定的，但是，从更为高远的目标来看，广东的文化建设还存在着以下一些问题：一是广东基础创新能力与广东科学发展的要求不适应；二是广东文化产品还不能最大限度地满足广东人民群众日益增长的文化需求；三是广东文化的影响力跟广东GDP连续25年全国第一这个经济强省地位不相适应。为此，2009年7月，广东省委、省政府出台了关于加快提升文化软实力的实施意见，明确提出了未来510年广东文化发展的总体要求、基本目标和重大举措，首次
13、提出了要建设文化强省，这是广东争当实践科学发展观排头兵的一个重大举措。2.2 项目建设的必要性1、项目建设是广东省文化强省的需要文化建设是中国特色社会主义事业总体布局的重要组成部分，是保障人民基本文化权益的根本要求，是广东省努力当好推动科学发展、促进社会和谐的排头兵、全面实现小康社会的必由之路。改革开放以来，广东省高度重视文化建设，特别是通过实施建设文化大省战略，文化建设取得重大成就，为推动全省经济社会发展提供了强有力的文化动力。但是，当前广东省文化发展水平总体上仍落后于全省经济社会发展步伐，与人民群众日益增长的精神文化需求不相适应。为此，广东省制定并发布了广东省建设文化强省规划纲要(2011
14、-2020年)。规划提出“力争用10年左右时间，达到与广东经济社会发展相适应的文化发展水平，把广东建设成为在全国具有重要影响力的区域文化中心、发展社会主义先进文化的排头兵、提升我国文化软实力的主力省、中国文化“走出去”的生力军及率先探索中国特色社会主义文化发展道路的示范区。”的总体发展目标。坚持立足当前、着眼长远，统筹规划、科学布局，全面推进各项文化事业繁荣发展。珠三角其他地区要结合加快城市化、现代化进程，促进珠三角文化发展一体化，做大做强文化事业和文化产业，建设国内一流水平的公共文化服务网络，建设一批具有核心竞争力的文化企业和产业集群，培育一批文化知名品牌，创办一批文化创意产业园区，拓展粤港
15、澳台文化交流合作，文化发展处于全国先进水平。本项目为ZQS文化创意大厦建设项目，是文化产业的重要组成部分，其功能为集商业、文化娱乐（影厅）、办公写字楼为一体的大型综合性大厦。项目定位于为世界文化创意联盟基地建立提供平台，比如提供各种服务及硬件、建立各方面的资源平台等，有多家国际性的文化创意公司有意落户。因此，本项目的建设符合国家文化产业发展规划，是广东省建设文化强省规划纲要(2011-2020年)要求的重要体现，对广东省文化强省目标实现具有重要意义。2、实现广东经济增长方式转型的需要广东要实现经济增长方式的转变，需要以科技创新带动产业结构的优化和升级。根据产业结构演进的规律，在任何社会形态中，基本上都要经历从农业到工业再到服务业的产业结构演进，与此相适应的阶段是从农业化工业化服务业社会化为主要特征的发展历程。目前，广东实际上已进入工业化的中期阶段。在此阶段，第二产业在国民经济总量中占较大的比例，并成为国民经济的主导。在这一阶段人们生理因素方面的需求已基本得到了解决，在实现温饱后人们的需求主要转向追求生产生活便利、高效率和时尚休闲方面。与前一阶段相比，这一阶段是小康型阶段，社会服务化在整个国民经济总量中占据突出位置，人们对需求素质方面的追求更为广泛和普遍，人们的追求更为多样化，不仅要求社会提供更多更好的生产生活消费品，也要求更高的生活服务质量和更多更好更全面的发展空
