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1、. .目 录一、摘要二、总 论三、住宅市场分析预测和营销战略四、建设规模及功能标准五、建设条件与项目选址六、建设方案七、项目进度安排八、投资估算与筹资安排九、经济效益分析十、风险分析及对策十一、附图、附表十二、参考文献摘要 本论文对房地产开发项目可行性分析进行了探讨性研究，并利用可行性研究的相关理论及方法对河南省南阳市房地产业的一个具体案例进行了详细的可行性分析。本文是一篇采用经营管理理论与房地产业的具体实践相结合，解决房地产开发企业存在的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析的参考性的论文，具有一定的代表性和现实意义。论文首先介绍了房地产开发项目可行性分析的有关理论依据，主要包括市场分析及经
2、济分析方面的一些理论。其次，介绍了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规范的可行性分析应包括的步骤流程及可行性报告应涵盖的具体内容。在“*”项目的可行性分析部分，从该项目的市场可行性、工程可行性、经济可行性三方面对其进行了分析并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、销售收入的测算、财务评价指标的选取与计算、不确定性分析等方面进行了经济可行性评价。最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。关键词:房地产、可行性分析、经济评价、风险、不确定性Abstract This thesis is the study for real esta
3、te project feasibility analysis.and also analyzing a real cases feasibility of a nanyang real estate enterprise. It solves a real problem for an enterprise and provides a case in real estate feasibility analysis. The thesis is typical and realistic.First,the thesis introduces some theory basis about
4、 real estate project feasibility analysis.Second,it introduces the concept and function of real estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact content of a feasibility analyzing report. In the part of feasibility analyzing of the* real estate project,it analyzes
5、thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical feasibility,then makes a conclusion of feasibility analyzing of the wan zheng shi jia real estate project,together with some suggestion to
6、 the problem of real estate project.Key words: real estate,feasibility analysis,economic evaluation, risk, indefiniteness总论一、项目概况1. 项目名称: *2. 承办单位概况河南省*房地产开发有限公司，成立于一九九五年，注册资金5047万元人民币，总资产3亿元人民币，总部位于南阳市*北路*小区。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。创业十几年来，*公司信奉
7、“人为事本，事为业根”的经营哲学，秉承“拼抢争先，拒绝平凡”的企业精神，始终坚持“科学严谨、亲和诚信、务实创新”的经营理念，牢固树立以房地产开发为龙头的发展战略，化资源优势为经营优势，使企业逐步进入健康稳定、持续协调发展的快车道，不断引领豫西南房地产向更高层次发展。3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及南阳市颁布的相关法律、法规、政策（3）南阳市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）南阳市2007、2008年国民经济和社会发展统计公报（5）南阳市城市总体规划大纲（20002020年）（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）南阳市市区
8、基准地价（8）南阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）投资项目方签定的协议书或意向书（10）其他有关依据资料4 .项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发*住宅小区。二项目情况1.拟建地点拟建于*路与*路交叉口东200米，北距*游览区480米，特别是*大
9、桥建成后，和市体育中心、*广场直接相连，而*森林公园又为其天然的“氧吧”，形成绝佳的居住“外环境”。2.建设规模与目标自有资金为5047万元，*项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3086人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“*。”*是南阳市第一个以世家文化和宅门文化为背景的主题文化社区，在中国历史上，“世家”曾经作为一种独特的文化现象，代表着知
10、识、财富、名望、德行以及地位等，世家强调的是渊源的久长和大气，强调的是家族兴旺，强调的是宅院的肃然和厚重，强调的是建筑的特质和品貌，世家，意味着昌盛、财富、传承、永续*集团总投资近200万元建设的*主大门，庄重、豪迈，彰显了业主的身份和地位。*的建筑文化不仅吸纳了皇家的高贵品质，又兼容了浓厚的民间色彩，是两者的结合，富丽堂皇且不失高雅，雍容大气而不失小节。 *通过各种人文景观把古典文化融入到了现代居住模式的概念中，精工打造了理想建筑和当代绅士生活，树立了品牌形象，打响了知名度。正如总裁毕竟在诗词*中所写“世家遗风谁作成，浓了一角宛城，大宅门里欧陆情，寰球转日月，大同世界风。借问天公可造城，当否
11、用我风景，人间天上成一统，旧时名门燕，又飞世家中” 3.主要建设条件1. 供水在宛城区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放*路与*路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供电拟采用双路供电，一路从*路的开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由*路配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。4. 供气已由*路引入了煤气高压线，已建成了煤气高中压调压站。通过煤气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由河南省*房地产开发有限公司统一开发
12、，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。5. 电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由宛城区电话局从831开设下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金5047万元，贷款2654.91万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14461.58万元。 本项目完成后，预计销售收入为25970.82万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1415.4万元、所得税1255.72万元、土地增值税3467.11万元后，预计累计未分配利润为2039.61万元。5.主要技术经济指标技术经济指标见下表：技 术 经 济
13、指 标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住户数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.1容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三问题与建议考虑到*建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策，而且从目前房地产
14、市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。住宅市场分析预测和营销战略一市场调查目前，房地产市场存在一种拐点论的说法，特别是从去年10月份开始，全国各级市场的房地产发展遇到了前所未有的困难，成交量大规模萎缩，在河南市场，郑州、洛阳、开封三地的房地产市场表现尤为突出。与此同时，认为房地产市场出现拐点和价格即将大规模回落的社会舆论全面出现，这也是导致房地产成交量大量
15、萎缩的一个重要原因，大量的购房客户持币观望。但是截至到2008年2月初的情况来看，虽然房地产的成交量有所下降，但是我们可以清晰地看到房价并没有实质性的降低，整体房价还在继续上扬，只是房价的上涨速度有所放慢。因此所谓的拐点论目前并没有得到市场的验证。同时，虽然房地产并没有出现舆论所讲的房价大规模降价的事实，但是我们也清晰地看到迫于舆论的压力，房地产的成交量确实受到了很大的影响，这势必要引起我们的注意，因为这些舆论会直接影响到本地市场的房地产消化速度。据2006年南阳市房指数报告显示:房地产综合物业价格为2668.76元/m2,住宅平均价格为2200.31元/m2，从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前南阳市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101-120的占总量的32%,121-140占总量的45%,141-160的占总量的5%,161-180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统
