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1、. .三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程第一章 总 论（一）项目背景1.1项目名称三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程1.2 项目建设单位三亚市海棠湾开发建设有限公司三亚市海棠湾开发建设有限公司位于中国南端城市三亚市五大名湾之一国家海岸海棠湾开发区，是三亚市政府全资注册成立的市直属国有独资公司，成立于2007年12月，注册资本金2亿元，主要从事海棠湾开发建设及配套基础设施建设，并负责政府投入资金的使用和管理，以及海棠湾区域市政配套设施的运营、综合服务等。公司下设办公室、总工办、工程部、合同部、财务部、人力资源部、拆迁办、事业发展部等职能部门。公司现有员工300余人（含子公司员工），其中市政道桥、
2、给排水、建筑工程、工程监理、工程造价、会计师等专业的高中级专业技术管理人员近80人。未来几年，公司将加快筹划集团公司建设，逐步推进企业经济转型。积极拓展思路，充分利用资源优势，培植配套产业，树立品牌效应，逐步实现产业多样化，服务全面化，形成拥有开发、旅游、地产、服务等链条式的综合性集团公司。当前已成立了三亚海棠湾文化传媒有限公司、三亚海棠湾水质净化有限公司、三亚海棠湾海岸经营管理有限公司、三亚海棠湾公共交通有限公司、三亚海棠湾自来水有限公司、三亚海棠湾企业管理服务有限公司、三亚海棠湾温泉开发有限公司、三亚海棠之旅信息技术有限公司等8家子公司。公司自成立以来，在三亚市市委、市政府及海棠湾工委、管
3、委的直接领导下，按照“6个1+1”的工作机制，为实现国家海岸海棠湾“三年打基础，五年树形象，十年成规模”跨越性发展战略目标，坚持政府规划先行推进项目建设的原则，以高效、快速推进工程建设为主线，以忠诚奉献、顽强拼搏、真抓实干、争当建设国际旅游岛排头兵的海棠湾精神，全面推进海棠湾市政配套基础设施建设。1.3 编制单位中国市政工程中南设计研究总院有限公司1.4 可行性研究报告编制依据（1）海南建丰旅业开发有限公司关于本项目的设计要求；（2）三亚市海棠湾管理委员会及规划局提供的关于地块的规划设计条件；（3）三亚市海棠湾规划整合；（4）工程建设标准强制性条文之-房屋建筑部分2002年版；（5）建筑设计防
4、火规范（GB50016-2006）； （6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97；（7）人民防空地下室设计规范GB50038-2005；（8）人民防空工程设计防火规范 (GB50098-98)（2001年）；（9）地下工程防水技术规范 （GB50108-2001）（10）工程设计合同；（11）国家和海南省、三亚市相关的标准、规范、规程、法规。1.5 可行性研究范围本可行性研究主要包括项目背景及建设的必要性、建设规模与建设内容、项目建设地址与建设条件、工程建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、组织机构与劳动定员、项目实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益分析等内容。1.6
5、可行性研究工作的目的本次可行性研究工作的目的和主要任务是在确定项目建设的必要性和工程建设规模的前提下，在通过对建设场址选择、项目规划及工程建设方案论述和综合效益分析的基础上，对三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程建设项目建设的经济可行性进行研究和论证。本报告旨在对项目建设的投资环境、项目需求态势及其综合效益做出较为深入的研究和分析。通过对该项目各方面的必要性和可行性论证，最终使决策者和建设单位能够更好地把握和操作项目，合理控制对项目经济可行性影响较大的因素，避免不利于项目的情况发生，使项目沿着预期的方向良性发展，以取得较好的综合效益。1.7 项目提出的理由与过程海棠湾位于海南岛南端、三亚市东部，
6、距市区28公里，与亚龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾，具有较好的旅游区位条件。海棠湾地区的西北多为山地，东南为较宽平坦的河流冲积地和滨海平原，区内旅游资源丰富。规划范围总用地面积98.78平方公里，现状人口约3.8万人，海岸线总长21.8公里。海棠湾远景预测可容纳居住人口规模约为25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。目前海棠湾基础设施及周边附属建筑已逐渐完善，急需建设一个大型停车场，以满足区域内停车需求，根据三亚海棠湾整合规划，三亚市海棠湾开发建设有限公司拟在海棠湾F路与2号路交叉口处新建一个地下停车场。（二）项目概况2.
7、1 项目拟建地点三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程拟新建于三亚市海棠湾F路和2号路相交处，北侧藤桥河口，西侧为国家海岸湿地公园，南侧为酒店用地，交通便利，水电等基础设施配套正趋于完善。项目是集社会停车及人防为一体的面积为48313.5m2地下停车库。2.2 项目建设规模与目标三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程，总共两层，建筑面积为48313.5m2，其中负一层20203.6m2，负二层27109.9m2，楼梯口建筑面积1000m2。地下室建筑面积中人防面积：（1）、人防工事核六级甲类二等人员掩蔽所建筑面积3778.50m2；（2）、人防工程物资库建筑面积24645.70m2。停车场地面总用地面
8、积为38242m2，其中占地面绿化面积为18910m2，占2号路面积为537m2，占F路面积为15355m2，占水系总面积3440m2。本次项目建设的目标包括土建及装饰工程、电气照明工程、给排水工程、暖通工程、消防工程、综合布线工程、弱电安防工程、人防工程、电梯工程、交通工程及其他配套工程等。2.3 主要建设条件海棠湾位于三亚的东南面，距三亚市28km，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷，建设条件较为便利。项目工程建设所涉及的通讯、电力、水源、交通等条件均已在施工之中，2008年5-6月份完成海棠湾一线地块的“六通一平”（通水、通电、通路、通讯
9、、排污、通排水和土地平整）的基础设施条件，即可保证本项目在下半年的动工建设实施。2.4 项目投入总资金及效益情况（1）、投资估算本项目投资估算总金额为19936.75万元，其中工程费用16855.00万元。见下表。投资估算汇总表序号项目名称金额（万元）第一部分工程费用16855.00第二部分工程建设其他费用1604.96第三部分预备费1476.80总投资19936.75（2）、资金筹措本项目建设采用BOT “建设经营移交”的投资方式进行，承包方自主筹集全部建设资金，完成投资建设后即享有经营权，收回成本后，经营权移交业主。经过国民经济财务分析，此项目全部投资经济内部收益率为11.91% ，经济净
10、现值1.96亿元，经济动态投资回收期为14.17年。2.5 主要技术经济指标（1）、总用地面积: 129375.7平方米（2）、总建筑面积: 48313.5平方米其中：地上总建筑面积:1000平方米地下总建筑面积: 47313.5平方米 （3）、建筑基底面积: 27109.9平方米（4）、机动车泊位设置标准:800辆（三）问题和建议3.1 问题（1）、项目建设初期场址的基础配套设施尚未完全完成，会对工程正常施工造成一定影响。（2）、海南省是雨水与台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，使工期延长，成本提高（3）项目建设需要启动建设资金，并需要各级政府批复。3.2 建议（1）、本项目的其他附属工
11、程应同时设计，同时施工，同时交付使用，以确保施工质量及使用、管理等达到设计预期的良好效益。（2）、环境保护是我国的一项基本国策，应做好环境保护设计资料的调查工作，使工程设计与沿线地形、地貌及环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。（3）、项目建设具有显著的社会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。参考资料第二章 项目提出背景和建设必要性（一）项目建设背景海棠湾是三亚五大名湾之一（其他四个是：亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾），由于远离城市，与亚龙湾、大东海相比，这里少了城市的喧嚣与繁闹，多了份原始生态的美与安宁。海棠湾海岸线长21.8公里，区域内除海水，沙滩，风情，民俗，温泉及岛屿
12、外，还有总长13.8公里长的原生态和水系。站在这里的沙滩远眺，还能看到蜈支洲岛。海棠湾位于海南省三亚市东北部海滨，地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处。海棠湾其实只是“半湾”，因为行政区划的原因，本来一个完整的海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，三亚这边就叫海棠湾。两处“半湾”岸线合计总长25公里。海棠湾内有“神州第一泉”珠江南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜，还有的型原创歌舞剧海棠.秀，再加上世界级品牌的滨海酒店，这里是旅游度假的天堂。在海南建设国际旅游岛的大背景下，海棠湾远景预测可容纳居住人口规模约为2
13、5万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。目前海棠湾基础设施及周边附属建筑已逐渐完善，急需建设一个大型停车场，以满足区域内停车需求，根据三亚海棠湾整合规划，三亚市海棠湾开发建设有限公司拟在海棠湾F路与2号路交叉口处新建一个地下停车场。本项目正是在这样的背景下提出本项目建设。（二）项目建设必要性（1）、节约土地资源，完善公共服务设施充分利用地下空间，建设停车场设施，将有效地节约土地资源，保证土地的集约化利用。缓解海棠湾国家海岸土地资源紧张的局面，符合集约利用土地的政策，促进可持续发展。本项目位于规划中沙坝酒店内，该区域是世界级酒店及海滩公共设
14、施集中区，项目的建设是完善公共服务设施的需要。（2）、平战结合，满足人防建设的需要本项目考虑到战时防空的需要，保障国家和人民生命财产安全，又考虑平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，充分解决交通问题。（3）、完善交通设施，解决“停车难”的问题根据规划，本项目所处地段车流、人流较多，建设停车场，能有效地解决“停车难”问题，并促进土地综合开发利用。（4）、改善道路通行能力随着海棠湾旅游区的逐步建成及周边酒店的建成营业，交通量与日俱增，散落停泊着各式大小汽车，既严重影响了海棠湾旅游区形象提升，又严重妨碍了旅游区的交通运行，所以该项目建设有利于缓解交通压力，改善周边道路的交通状况。综上所述，本项目建
15、设是十分必要的、适时的。第三章 项目选址及建设条件（一）地理位置海棠湾位于三亚的东南面，距三亚市28km，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷。本项目位于海棠湾F路和2号路相交处，北侧藤桥河口，西侧为国家海岸湿地公园，南侧为酒店用地。随着该地区周边生活配套的逐步完善，现在拟设计社会停车及人防为一体面积为48313.5m2地下停车库。（二）用地及建设状况项目选址于海棠湾“国际海岸”旅游度假区一线海景13#、14#、15#号酒店商业规划用地，北临椰洲国家湿地公园，西临海棠湾海滨路，南紧临洲际酒店项目。（三）交通现状1、现状道路本项目对外交通主要有东线高速公路和海榆东线国道从北部边缘通过，海榆东线公路直进海棠湾，场地内部由海棠湾5号市政道路、4号道路等进入海棠湾滨海路。海棠湾市政道路工程建设进展顺利，海棠湾地区已完成6号、5号、4号、3号、2号路、海棠大道、滨海景观大道的施工图编制和施工工作。2、现状交通东线高速公路和海榆东线国道有大量的交通量，其他道路基本上都是内部交通道路，交通量比较大。（四）气象条件三亚市属典型的热带海洋气候，按气象带的划分指标，三
