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1、. .办公楼及周边用地开发建设研究报告一、项目基本情况介绍1、现状情况 拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼一座（下图中红色建筑，建筑面积约728），粮油食品公司三层综合楼一座（建筑面积约741），韶山路信用社四层办公楼一座（建筑面积约1166），以及2-3层民房三栋（建筑面积约577）和少量搭建平房。范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平，属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历30多年，建筑外观均以破旧。 城市建设开发公司二分公司办公楼粮油食品公司综合楼 韶山路信用社办公楼 居民私房根据长沙市勘测设计研究院1：2000地
2、形图，剔除规划道路，项目地块净用地约为2200。项目范围及1：2000地形图2、建设意向为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。 拟建设意向示意图3、项目地块规划情况项目用地位于长沙市控制性详细规划的中心区R片（卷烟厂周边地区）范围内。项目一部分规划为C5医疗用地，一部分规划为C1行政办公用地（容积率2.5、限高60米）。桔园街口当时开办有左家塘卫生院一家诊所，故控规编制是将街口规划为C5医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似
3、的小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划一块医疗卫生。另外其他用地一并规划为C1（行政办公用地）也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工作程序相当繁琐、耗时一般都在半年至一年以上。若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。4、项目建设需满足的规范要求1） 高度要求：根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度的要求如下表：序号项目内容建筑高度（H）最小用地面积（M2）1低层居住建筑H105002多层居住建筑10H28800多层公共建筑10H2410003高层居住建筑28H502
4、00050H1003000高层公共建筑24H50300050H1004000注： 建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求； 不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。 超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。根据以上要求，本项目地块面积为2200平米，按照技术管理规定最高建设高度为50米。2） 退让道路红线距离:拟开发地段属于长沙市I类地区。退让道路红线距离根据下表确定：建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制 表11.4.1.3区位建筑高度（H）城市主要道路W46城市次要道路30W46城市支路12W30类地区多、低层H24643高层2
5、4H501086高层50H10012108H100类地区多、低层H24754高层24H5012108高层50H100151210H100类地区多、低层H24865高层24H50151210高层50H100181512H100注： 表中H指建筑物高度，W指道路红线宽度； 高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）；项目需退让韶山路10米，退让桔园路6米。退让后的最大可建设基地面积约为1200。红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图3） 建筑间距高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多、低层居住建筑的间距应符合下列规定：（1）高层居住建
6、筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：方位高度类地区类地区类地区045H50m22+0.2H24+0.2H27+0.2HH50m27+0.1H29+0.1H32+0.1H45H50m16+0.1H22+0.1H24+0.1HH50m19+0.05H25+0.05H27+0.05H注： 表中方位为正南向（0）偏东（西）的方位角； H： 当方位角45时为南向建筑高度，当方位角45时为相邻较高建筑高度； 高度超过80m的高层建筑之间距，80m以上的部分不再增加计算建筑间距。（2）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求： 高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条
7、第(1)项(方位045)的规定控制； 高层居住建筑与其东(西)侧多、低层居住建筑的间距按本条第(1)项(方位45)的规定控制； 高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。（3） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时，间距不小于13米。以相对面为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于15米，山墙宽度大于15米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。（4） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于 13米。紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为700。考虑道
8、通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为700*0.8=560。（约合三房二厅住宅4户）日照分析满足要求二、成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。方案一：假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场一般成本情况。方案二：土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。方案三：假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取2.5的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。1
9、、成本预估算方案一：土地成本：由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的50%，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到1000多万元一亩的高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在800-900万元每亩，按800万一亩保守计算，总计2640万元左右。容积率：根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高为50米，基地最大裙楼建筑面积为1200，住宅最大的层建筑面积为560米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼2层，层高5米。面积2400；住宅层高3米，仅能建设13层，共计7280。裙楼和住宅共计9680平
10、米。容积率为96802200=4.36。因此规划调整为5.0的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为2200*5.0=11000。建筑成本：根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算（见附录1），工程开发费用在2400万元左右，折合到楼面造价约2300元。楼面成本=（土地成本+建筑成本）建筑面积 =（8000000*2200666.67+24000000）11000= 2400+2300= 4700元2、成本预估算方案二：土地成本：土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表：单 位补偿金额（元）：韶山路信用社：5171504.49市粮油食品公司二分公司2474445韶
11、山南路663# 黄石泉1283000韶山南路661# 王德明703440韶山南路659# 何自强690000总计10322389.49总计1033万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定（长政发200316号文件）有关规定，土地出让金一般占标定地价的25%（最终应缴纳的土地出让金由长沙市国土部门核定执行），则按800万一亩基准地价初步估算土地出让金：800*2200/666.67*0.25=660万。划拨土地使用权转让收益估算约为：182*2200=40万土地成本=1033+400+40=约1733万楼面成本=（土地成本+建筑成本）建筑面积= 17330000011000+2300= 1570+23
12、00= 约3870元3、成本预估算方案三：容积率：基于一种消极的方案，执行现有规划2.5的容积率，。即可建设建筑面积仅为2200*2.5=5500。建筑成本：建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照2300元计算建筑成本。楼面成本=（土地成本+建筑成本）建筑面积= 8000000*3.3/5500+2300= 4800+2300= 7100元三、结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用2.5的容积率必然不可行。如能采取5.0容积率，50米的高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁
13、开发楼面土地成本在1600元左右，楼面建安成本在2200元左右，合计3800元的建设成本。按目前周边房地产4000-5000的价格，运作得好项目能做到1000元左右的毛利润，按总建筑面积1万计算，即毛利约1千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售、公关、财务利息等未知费用，也未考虑商业门面、地下车位附加的销售收入。但是根据目前房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施项目的风险较大、位于盈亏边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造、两帮两促等政策上的支持，将规划容积率、限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计（如选
14、择好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高、缺点是销售速度较慢）。参考资料四、附录1、建安成本估算桔园路口综合楼项目总成本费用表(未计算土地成本)编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1开发建设成本费用2361.282324.1038.08%1.1 一、斟察、设计和前期费295.90291.244.78%1.2 二、建筑安装工程费1242.361222.8020.04%1.3 三、（小区）配套建设费156.85154.382.53%1.4 四、管理费27.9727.530.46%1.5 五、税费37.3536.760.61%1.6 六、不可预见费50.8550.050.82%1.7 建设期利息
