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1、. . .饭店项目可行性研究报告目录目录2第一章 总论6第一节 项目综述7第二节 项目提出的背景及建设必要性7第三节 可行性研究的依据和范围7第四节 主要技术经济指标8第五节 投资方的介绍8第二章 市场分析10第一节 投资环境经济分析10一、X市经济分析10二、项目投资环境分析（东城区）10第二节 X市历年酒店经营情况分析14第三节 东城区现有酒店市场分析16第四节 竞争性项目分析17一、X市现有商务型五星级酒店分析（仅举5例）17二、周边竞争性项目分析18第五节 项目前景18一、需求分析18二、供给分析21三、项目前景预测24第六节 市场定位25一、主题定位25二、价格定位28第七节 SWO
2、T分析29一、优势分析29二、劣势分析30三、机会分析30四、威胁分析31第三章 项目选址32第一节 自然环境32第二节 项目周边情况32第三节 项目交通状况及周边配套情况33一、交通状况33二、周边情况：34第四章 建设方案36第一节 建筑与装饰细节36一、景观36二、建筑36三、装饰36四、设备37第二节 功能布局37一、整体平面图37二、主楼39三、副楼49第三节 工程概况54一、结构54二、酒店硬件装修54三、客房装修及家私配备55四、酒店配套设施55第五章 环境影响评价61第一节 编制依据61第二节 设计采用标准61第三节 环境现状61第四节 基本原则62第五节 主要污染源和污染物6
3、2第六节 污染治理措施63一、污水治理措施63二、噪声治理措施63三、废气治理措施64四、固体废弃物治理措施64五、绿化64六、环境管理和监测65七、环境影响分析65第六章 酒店节能66第一节 建筑节能66一、外墙隔热：66二、门窗隔热66三、内墙66四、屋面66第二节 节约用电66一、建筑设备监控系统66二、中央空调系统：66三、电梯系统67第三节 节约用水67一、水计量系统67二给排水系统：67第四节 新能源67一、太阳能67二、地热能67第五节 经营管理上的节能措施68第七章 劳动安全与消防69第一节 劳动安全卫生69一、危害因素及危害程度分析69二、安全措施69三、卫生安全69第二节
4、消防设施70一、调查项目厂址周围消防设施状况70二、消防措施和设施70第八章 组织结构与人力资源配置71第一节 酒店组织管理构架71第二节 酒店各层级划分及主要职责71一、决策层71二、管理层71三、执行层72四、操作层72第三节 决策层及各部门管理人员分配72一、决策层72二、各部门管理人员72第四节 酒店职能部门执行层及操作层人员组成和职责概述73一、行政部73二、财务部73三、人力资源部74四、市场营销部74五、前厅部75六、客房部75七、餐饮部76八、康乐部76九、工程部76十、安全部77第九章 施工进度计划78第十章 投资估算及资金筹措79第一节 投资估算79一、投资估算79二、投资
5、估算说明79第二节 资金筹措80第三节 投资计划80第十一章 经济效益分析81第一节 分析测算说明81一、项目计算期81二、基准收益率81三、交纳税金和税率81四、公积金及公益金81五、本项目以人民币为记账本位币。81第二节 财务测算81一、销售收入和销售税金测算81二、利润预测82三、财务分析82四、融资方案比选84第十二章 社会评价86第一节 项目适应社会发展需求86第二节 项目适应市场需要86第三节 项目的社会贡献87第十三章 风险分析88第一节 风险来源分析88第二节 运用蒙特卡洛模型进行风险分析89第十四章 结论及建议90第一节 可行性研究结论90第二节 建议90附一：图表92附表2
6、-1：09年东城区各项经济指标统计图92附表2-2：20052009年X一至五星级酒店出租率、收入、平均房价总表93附图2-1: X一至五星级酒店平均房价94附图2-2：X五星级酒店平均房价94附表2-3：X商务型五星级酒店分析表195附表2-4：X商务型五星级酒店分析表297附表2-5: X商务型五星级酒店分析表3100附表2-5：主要竞争对手评分表105附表2-6：主要竞争对手评估系数得分106附表2-7：2006-2008年星级饭店经营情况107附表2-8：星级饭店接待及经营情况(1995-2008年)108附表2-9：2006-2007年 星级饭店接待住宿者情况(按饭店星级分)110附
7、表2-10：主要产品与服务及其特点112第一章 总论第一节 项目综述本项目位于X市东城区金鱼胡同5-15号，地处X最繁华的商业区王府井大街。该项目为CF公司（ZL集团）所有，是TW-WA饭店的改建项目。TW-WA饭店设计建造于20世纪80年代末期，90年代初开始运营，现经CF公司高层决策机构的充分讨论，拟重建TW-WA饭店，项目的基本定位是X顶级豪华酒店。改建后的TW-WA饭店总用地面积5883.9平方米，其中酒店主楼用地3663平方米，辅助会议中心（四合院别墅）用地2220.9平方米，建筑密度小于40%，绿地率25%，主楼地上层数12层，地下5层，地下停车位280个，总建筑面积43300平方
8、米，其中酒店主楼建筑面积34200平方米，辅助会议中心（四合院别墅）建筑面积9100平方米，TW-WA饭店为五星级客房标准的商务酒店，它集住宿、会议、餐饮、娱乐、美容美发、休闲、商务中心、购物中心、行政办公、SPA、设备用房、车库员工食堂为一体。本项目建设期为四年，项目总投资 为64777.37万元，其中建设投资为62132.99万元，建设期利息为2644.38万元。资金筹措来源于两方面，其中项目资本金为39877.37，债务资金为24900.00万元。该项目职工人数共计415名。第二节 项目提出的背景及建设必要性TW-WA饭店设计建造于20世纪80年代末期，90年代初开始运营，经营标准为老的
9、三星级标准。随着时间推延至2010年，该酒店的设计理念已经明显地落后，酒店的建筑密度过大，达到了60%以上。建筑物的间距过小，停车位仅有40个，严重不足。不符合现代城市设计的要求。酒店的建筑物也已经严重老化，面临一些结构性问题，如曾高偏低，客房面积过小等。酒店的内部设施也已经非常落后。而饭店所处的东城区则是高级酒店林立，并且大多数酒店为了能紧跟上时代的步伐，都在近五年内进行了不同程度的装修。各色商务、旅行活动都云集于此，人气极高，从来都是是商家必争之地。而TW-WA饭店的情况则与此显得格格不入，从整体上看，该酒店已经不能充分体现其区位的土地价值。经CF公司高层决策机构的充分讨论，拟重建TW-W
10、A饭店，项目的基本定位是X顶级豪华酒店。第三节 可行性研究的依据和范围本项目可行性报告根据TW-WA饭店现有资料，结合有关的政策法规和东城区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。第四节 主要技术经济指标名称面积（M2）地上面积地下面积占地面积3860.875总建筑面积35348.8318967.8316381用地面积5883.9容积率6.01 绿化率0.38道路、地上停车场面积96.625第五节 投资方的介绍 ZL集团有限公司（简称“ZL集团”），是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，享誉国际粮油食品市场，在与大众生活息
11、息相关的农产品贸易、生物质能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著，在香港有两家上市公司，在国内有六家上市公司。1994年以来，ZL集团一直位列财富世界500强企业。 2008年ZL集团入选世界品牌价值实验室编制的中国购买者满意度第一品牌。ZL集团拥有50余年的国际贸易经验，是中国粮油食品市场与国际市场之间最重要的桥梁，是小麦、玉米、大米、食糖等大宗农产品进口、出口的主渠道。ZL集团致力于为13亿中国人民提供营养、健康的优质食品，在葡萄酒、精炼食用油、面粉、大米、啤酒麦芽、番茄制品等行业居中国领先地位。另外，ZL集团还是美国可口可乐公司在中国最重要的合作伙伴，生产
12、和销售可口可乐系列饮料。此外,ZL集团投资开发的海南三亚亚龙湾国家旅游度假开发区被外国游客誉为中国的夏威夷。ZL投资建设的商用写字楼、民用住宅，也在市场上受到欢迎。ZL集团旗下的凯莱国际酒店集团更是世界酒店300强之一。同时,ZL集团积极投身于生物质能源的开发，作为国内生产燃料乙醇的先行者和主要提供者，努力为国家能源安全和环境保护做出贡献。第二章 市场分析第一节 投资环境经济分析一、X市经济分析X市国家的首都，拥有十分优越的经济资源与投资环境，2009年，受国际金融危机的严重冲击和经济周期性调整的影响，X经济社会发展遭遇严重困难,但在党中央，市委，市政府等的领导下，全市经济实现了复苏，回升态势
13、。2009年X实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，增速比上年提高1个百分点。其中，第一产业增加值118.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值2743.1亿元，增长9.7%；第三产业增加值9004.5亿元，增长10.3%。全市完成地方财政收入2026.8 亿元，比上年增长10.3%，增幅比上年回落12.8个百分点。其中，实现增值税、营业税和个人所得税179.7亿元、752.6亿元和177.8亿元，分别增长13.5%、15.5%和3.8%。从05年到09年，X经济一直呈现上升态势，09年达到10%的增长速度，可以预测2010-2015年X经济形势依然良好，是良好的投资选择地。
14、二、项目投资环境分析（东城区）（一）X市东城区投资环境分析1良好的经济基础东城区位于X市城区东北部，是首都X的四大中心城区之一。它是首都的政治、经济、文化中心区域，是重要的政治活动区繁华的商贸服务区和资源丰富的文化旅游区。该区市场繁荣发达、城市现代化程度高、基础设施条件好，土地开发价值更高，可以使入驻商家形象在无形中得到巨大提升，经济状况运行良好，具有较好的经济基础。2009年东城区持续呈现较好的经济势头，从商品用途构成看，吃类和用类商品仍是零售市场的消费主流。吃类商品实现零售额 89.8 亿元；用类商品实现零售额 144.6 亿元，。自09年以来全区固定资产投资持续回暖，连续三个月累计增幅超过 20% 。全区全社会固定资产投资完成 229.1亿元，在重点项目投资落实到位的拉动下，全区城镇固定资产投资、房地产开发投资双双上升，房地产开发完成投资 79.6 亿元，城镇居民收支平稳增长。自今年以来，东城区城镇居民收入来源渠道不断拓宽，居民收入稳步提高，全区实现人均可支配收入 21615.8 元；第三产业在全区产业结构中占到8
