宾馆装修改造项目可行性实施报告

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1、 参考资料 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二零零九年十月一日二零零九年十月一日 参考资料 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 项目名称及承办单位 1 1 2 项目承办单位概括 1 1 3 可行性研究报告编制依据和原则 1 1 4 项目概况 2 1 5 项目总投资及财务评价指标 2 1 6 项目主要技术经济指标 3 1 7 小结 3 第二章第二章 项目提出背景及建设必要性项目提出背景及建设必要性 5 5 2 1 项目提出背景 5 2 2 项目建设的必要性 6 第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模

2、 9 9 3 1 项目需求分析 9 3 2 建设规模 10 第四章第四章 项目建设地点及建设方案项目建设地点及建设方案 1111 4 1 项目建设地点 11 4 2 项目规划设计方案 11 4 3 项目建筑工程方案 12 4 4 加固工程 13 4 5 装修方案 14 4 6 项目配套工程 16 第五章第五章 节能专篇节能专篇 2222 5 1 编制依据 22 5 2 节能措施 22 第六章第六章 环境保护方案环境保护方案 2424 6 1 设计依据 24 6 2 项目执行的环境质量标准 24 6 3 项目主要污染源及污染物 24 6 4 项目产生污染物分析及治理措施 24 6 5 施工期的环

3、境保护措施 25 6 6 环境影响分析结论 25 第七章第七章 劳动安全卫生劳动安全卫生 2727 7 1 安全卫生工作 27 7 2 餐厅安全卫生 27 7 3 安全消防措施 28 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 3131 参考资料 第九章第九章 项目实施进度与工程招标项目实施进度与工程招标 3232 9 1 项目实施进度 32 9 2 项目工程招标 32 第十章第十章 投资估算与筹资方案投资估算与筹资方案 3434 10 1 编制依据 34 10 2 投资估算说明 34 10 3 编制基础数据 34 10 4 项目总投资估算 35 10 5 筹资方案 39 第十

4、一章第十一章 财务评价财务评价 4040 11 1 编制依据 40 11 2 项目运营成本估算 40 11 3 项目经营费用估算 42 11 4 财务评价结论 42 第十二章第十二章 社会效益分析社会效益分析 4343 12 1 项目实施对社会影响分析 43 12 2 项目与所在地区互适性分析 44 12 3 社会风险分析 44 第十三章第十三章 敏感性分析敏感性分析 4545 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论 4747 14 1 可行性研究结论 47 14 2 问题和建议 47 附件 附件 附表 1 项目销售收入分析表 附表 2 项目经营收入估算表 附表 3 项目经营收入及税金

5、估算表 附表 4 项目达产年总经营费用表 附表 5 项目现金流量表 附图 1 彭泽县渊明湖宾馆项目区域位置图 附图 2 彭泽县渊明湖宾馆项目总平面图 附图 3 彭泽县渊明湖宾馆项目轴立面图 附图 4 彭泽县渊明湖宾馆 1 区 3 区一层平面图 附图 5 彭泽县渊明湖宾馆大堂一层平面图 附图 6 彭泽县渊明湖宾馆大堂立面图 附件一 发改委关于下达吉林省 2005 年民航机场建设费地方留成部分建设计划的通知 附件二 吉林省民航机场集团公司 关于装修吉林市丰满宾馆的请示 附件三 房产证三本 共 10374 66m2 附件四 土地证 地号 040030190046000 参考资料 附件五 房产买卖合同

6、 附件六 彭泽县渊明湖宾馆 I 区工程质量检测鉴定及加固报告 参考资料 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 项目名称 彭泽县渊明湖宾馆装修改造工程 承办单位 江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司 法人代表 企业性质 私营企业 企业地址 江西省彭泽县 经营范围 等 1 21 2 项目承办单位概括项目承办单位概括 江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司成立于 2009 年 10 月 是私营企业通过购买彭泽县 政府供销合作社原停业的国有企业渊明湖宾馆 再通过装修改造升级 新创办的集餐饮酒 店会务娱乐等为一体的服务企业 公司法人代表 为股份制有限责任公司 1 31 3 可行

7、性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制依据和原则 1 3 11 3 1 编制依据编制依据 1 江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司 关于装修改造彭泽县渊明湖宾馆的请示 2 彭泽县发展改革委员会 关于同意江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司建设备案的通知 3 彭泽县渊明湖宾馆土地证 证号 4 房产证 本 共 m2 5 国家发改委 工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定 6 国务院 关于投资体制改革的决定 7 国家计委 国家旅游局 关于宾馆建设宏观调控的若干意见 1999 年 8 1998 年 8 月经国务院批准国家旅游局发布的 中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级 的规定 9 建设工

8、程项目管理规范 GB50326 2001 10 中华人民共和国环境影响评价法 11 中华人民共和国招标投标法 12 江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司 关于编制江西省彭泽县渊明湖宾馆装修改造项 目可行性研究报告的委托书 1 3 21 3 2 编制原则编制原则 参考资料 以提升酒店功能 改善服务环境 提高服务质量 扩大经营范围 服务招商引资 提 高彭泽县接待服务水平 提升彭泽县城形象为指导 严格按照国家有关标准 规范 规定 进行编制 1 41 4 项目概况项目概况 1 项目占地面积 2 建筑面积 3 项目投资 万元 4 建设性质 改建 5 建设地址 6 建设期限 2009 年 10 月 2010 年

9、 10 月 7 原建筑物概况 原建筑物建筑年代 199 年 2009 年 原设计使用功能 彭泽县渊明湖宾馆 建筑物的主楼高为六层 副楼高为三层 主楼为南北向厢房 副楼为东西向正房 主 楼临 大街 副楼位于主楼南端并于主楼垂直 主楼为框架结构 副楼为 结构 主楼建筑高度 米 主楼各层层高 一层 米 二层 米 三层至五层 米 六层 米 具体改造装修方案如下 门市房 间 共 大会议室 1 个 可容纳 人 中会议室 个 可容纳 人 小会议室 个 可容纳 人 会议室总计接纳人数 人 大餐厅 1 个 可容纳 人 小餐厅 个 可容纳 人 就餐接纳总人数 人 客房标准间 间 最多可入住 人 客房套房间 间 最

10、多可入住 人 客房单人间 间 最多可入住 人 接纳入住总人数 人 1 51 5 项目总投资及财务评价指标项目总投资及财务评价指标 1 工程总投资 3600 万元 其中 房屋主体建筑购置费 1300 万元 改造装修总投资 2300 万元 参考资料 2 固定资产折旧期 35 年 3 本项目经营期 建设期一年 经营期 14 年 4 达产年净利润可达 549 87 万元 5 本项目经营期净现金流量 年 2010 年为 571 84 2011 年 2012 年为 567 25 万元 2013 年 2014 年为 550 50 万元 2015 2023 年为 549 87 万元 6 本项目经营期累计净现金

11、流量 6 116 49 万元 7 本项目经营期累计净现值 924 98 万元 8 内部收益率 14 3 1 61 6 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 1 规划用地面积 6778 平方米 2 建筑面积 11553 平方米 3 项目总投资 3600 万元 4 绿化率 30 5 新增税金 288 75 万元 年 6 财务内部收益率 14 3 7 财务累计净现值 i 10 577 31 万元 8 静态投资回收期 含建设期 7 43 年 9 动态投资回收期 含建设期 11 88 年 1 71 7 小结小结 1 根据本项目的可行性研究分析 本项目符合地方经济发展需要 符合吉林省民航 事业发展需要

12、 2 本项目实施有利于开发吉林省旅游资源 推动旅游事业发展 3 本项目经营期内可实现净现金流量 6116 49 万元 累计净现值 924 98 万元 有较 好的经济效益 4 本项目投资静态回收期为 7 43 年 动态回收期为 11 88 年 内部收益率为 14 3 5 本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求 综上所述 丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益 该项目投入使用后 将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间 同时也会为吉林省民航机场集团 公司带来新的利润增长点 为地方经济的发展做出较大贡献 本项目具有较强可行性 问题和建议问题和建议 1 项目生产过程中 要特别注意加强

13、污染防治与治理 严格按照国家标准搞好环境 保护 2 对所有的配套管线和效率低 耗能高 不利于环境保护的设备 进行全面更新 参考资料 造及周边环境的绿化 美化 亮化 并根据整体布局 对隐蔽管线走向作相应的调整 为 宾馆整体经营的经济性 安全性 环保性和舒适性打下良好的基础 3 加强管理 提高经济效益 缩短投资回收期 参考资料 第二章第二章 项目提出背景及建设必要性项目提出背景及建设必要性 2 12 1 项目提出背景项目提出背景 吉林市距长春龙嘉国际机场 68 公里 人口 432 4 万 辖 4 区 5 县 78 个乡镇 总面积 27120 公里 2007 年 GPD 为 906 1 亿元 吉林市

14、旅游业发达 有 AAAA 级景区 2 个 松花湖 景区 北大湖滑雪场 AA 级景区 10 个 吉林雾凇与 泰山日出 钱塘潮涌 黄山云海 并称为中国四大奇观 吉林市拥有 10 座滑雪场 被誉为中国的 滑雪天堂 2007 年 全市共接待境内外游客 980 万人次 旅游总收入 102 3 亿元 是全国 31 个重点旅游城市之 一 吉林市由于与长春地理距离较近 高速公路距离 89 公里 吉林二台子机场市场拓展一 直受长春机场制约 截至 2005 年 吉林二台子机场只开通北京 上海 广州等 3 个城市 的航线 每周仅飞行 10 余个航班 因航线少 通达城市有限 吉林市的旅客出行一般选 择铁路或到长春大房

15、身机场乘机 这使得航空市场发展愈加缓慢 吉林二台子机场 2004 年全年旅客吞吐量仅为 28354 人次 2005 年 8 月 27 日 长春龙嘉国际机场落成通航 吉 林二台子机场同时停航歇业 龙嘉国际机场成为长春 吉林二市共用机场 龙嘉机场距吉 林市 62 公里 龙嘉机场通达国际国内 32 个城市 开通航线 42 条 这极大方便了吉林市 旅客出行需求 吉林市航空市场也随之快速发展 据统计 2007 年进出龙嘉机场的吉林市 旅客约为 50 万人次 相比 2004 年增长 18 倍左右 2008 年预计将达到 60 万人次左右 吉林市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式发展 2003 年民航

16、体制改革 原民航吉林省管理局一分为二 成立吉林省民航机场集团公 司和民航吉林安全监督管理办公室 民航吉林省局在吉林市区内的唯一商务办公楼吉林市 民航宾馆被划给民航吉林监管办 吉林机场集团公司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民 航中心售票处营业部办公 目前 吉林省民航机场集团公司在吉林市有 3 个单位 一是吉 林二台子机场留守处 二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司 三是龙嘉机场运输公司驻吉 林市营业部 由于多家单位共同使用民航中心售票处办公 使原本场地就狭小的售票处更 加拥挤 尤其是乘坐机场巴士的候车旅客 只能在路边露天候车 遇有雨雪恶劣天气时 简陋的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出 同时东北地区属寒温带气候 冬季 多雪 龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生 由于集团公司原 有宾馆被划走 而此时正值旅游旺季 各大宾馆房源紧张 旅客安置也成为了一个棘手的 问题 为解决上诉问题 经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调 吉林市将正在营业中的 吉林市丰满宾馆停业 将该场地低价售给吉林省民航机场集团公司 作为吉林市新民航营 业部和旅客过夜用房使用 丰满宾馆位于吉林市城区中心