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1、 溧河花园销售报告修订日期 2010年12月12日山东盛佳地产机构 l 环境篇 诸城市位于山东省东部，青岛与潍坊交汇处。东面是青岛，西与临沂接壤，南靠日照，北接潍坊。距青岛市（黄岛区）90公里、日照70公里、潍坊90公里，是山东半岛的交通腹地。乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊机场。 经济情况2010全国百强县综合经济实力排名诸城市位于第35位。诸城是中国优秀旅游城市，也被国务院确定的全国沿海对外开放城市。2009年，全市完成地区生产总值402亿元，增长14.5%；财政总收入40.4亿元，其中地方财政收入24.6亿元，分别比上年增长23.8%和20.6%；城镇居民人均可支配收入155
2、14元，农民人均纯收入8327元，分别增长10.1%和8.1%。在2009被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，随着诸城对外开放不断扩大。目前已与60多个国家和地区建立了经贸关系，日本住友、伊藤忠、仁木，韩国尚真、兴亚，美国泰森、沃尔玛，马来西亚金狮，以及北汽福田、中国纺织品进出口总公司等国内外知名企业在诸城建立了独资或合资合作企业。2008年完成外贸进出口总额8.4亿美元，利用境外资金1560万美元，分别增长20.5%和130%。 诸城人均GDP相对于整个潍坊地区属于上等水平，城市经济状况良好，城市发展后势强劲；良好的城市经济状况为诸城市房地产行业的发展提供了强有力的基础保障。人口情
3、况诸城市总人口107万，其中密州街道地处全市政治经济文化中心，面积79平方公里，耕地面积4万亩，辖43个行政村，29个居委会，总人口 13.2万人。是中共诸城市委、市政府所在地。人文地理诸城历史悠久，人杰地灵。因舜帝出生于城北的诸冯村而得名。汉代置县，宋代为密州州治所在地，苏东坡在此任太守两年，写下了水调歌头明月几时有等千古绝句。诸城名人辈出：古有春秋七十二贤士之一孔子的学生公冶长；清明上河图的作者宋代宫廷画家张择端；北宋金石学家赵明诚；清代宰相刘墉；四库全书总阅窦光鼐等名士重臣。近有王尽美，诗翁臧克家，文学巨匠王统照等。诸城还是全国罕见的恐龙化石宝库，目前世界上最大的鸭嘴恐龙化石就出土并陈列
4、于诸城，因此，诸城又称“龙城”。 诸城自然资源丰富。全市耕地面积160万亩；水资源总量6亿立方米；境内已探明的矿产资源20余种，总储量1.3亿吨以上，其中沸石岩、明矾石、金红石储量丰富，且为山东所独有，极具开采价值。诸城旅游业以恐龙文化为主调、名人文化为主线、以“六山七水八园”（马耳山、障日山、大山、常山、竹山、卢山、潍河、涓河、扶淇河、芦河、墙夼水库、三里庄水库、青墩水库、万亩板栗园、万亩桃园、万亩梨园、万亩茶园、万兴植物园、大源园林、密州园林、松岛鹿园）为主体的现代旅游城市框架。消费水平2009年末金融机构各项存款余额150.2亿元,比上年增加了16亿元。其中居民储蓄存款余额109.9亿。
5、，显示出一定的潜在消费能力。消费品零售总额较同期增长16.2%，人均社会消费品零售额增长17%，表现出诸城居民消费能力正在释放。诸城零售额增幅高于储蓄额增幅，更多的资金被用于消费，表明诸城市民消费意识进一步增加，经济增长信心指数逐年增加。 潜在的消费能力、积极的消费意识、日益增长的经济增长信心指数为诸城市的房地产发展提供了良好的契机。17200元在岗职工年平均工资为在岗职工平均工资分析：n 在岗职工年平均工资为17200元，金融业、电力、交通、邮政、教育等事业、机关单位单位工作人员工资普遍较高，购买力较强;n 公共管理、卫生、教育三行业从收入水平和人数量方面分析，具有很强的潜在购买力主要产业诸
6、城工业发展迅速。其中以汽车及零部件、食品加工、纺织服装为三大主导产业，实现产值、利税分别占全市工业总量的85%以上。拥有福田、外贸、得利斯、希努尔、龙光、义和等一批知名企业，全市拥有中国驰名商标5件、中国名牌13件、国家免检产品13件，省著名商标29件、省名牌产品41件，省级优质服务品牌2件。知名品牌从层次到数量均居全省县级市最前列。l 市场篇 诸城市良好的经济状况、消费者日益增长的消费能力和消费信心、旧城改造步伐的加快等相关因素，为房地产行业的繁荣和发展打下了基础。另外由于本市土地出让量的剧增、众多开发项目争相跻身，使得商品房供应量增长速度大大超越了消费需求的增速，市场竞争态势严峻，销售压力
7、也不断加剧。现阶段房地产项目开发以解决第一次购房为主，市场开发以实用型和价格引导为主，小户型、多功能、低价位、配套精简，注重交通和生活方便等成为市场主导产品，“经济适用房式”的小区成为市场的主流。诸城市场的楼盘供应仍以小盘居多，大盘少，引导性差。开发规模除个别10万左右的楼盘外，主要都在5万、甚至2-3万平方米以下。其中，知名企业得利斯开发的72万平方米的得利斯世纪城在本地有相当的影响力。均价在3700元/平方米。中心城区的均价在28003700元/平方米左右。与此同时，位置距离城市也比较偏的特别是昌城镇、密州街道等四个副中心的城镇房地产市场也如火如荼。其中，位于昌城镇的水岸-馨香苑（资料见附
8、件1）距市区7公里。开车10分钟左右。从10月份开盘到目前销售了20套。价格在15601700之间。诸城大的房地产项目主要又主要集中在西部，沿河发展。随着市政府新的发展规划。城市建设将“东移北扩并向东南发展”这点对本案有相当大的利好。良好的发展契机、强大的市场压力，使得机遇与风险并存。在这种特殊的市场态势，必须以优良的产品品质辅以专业的、高素质的营销团队相支持，才能赢得消费者、扩大市场份额，进而取得最终的成功。l 产品篇1、基本资料/经济技术指标注册名：企划名：开发商：建筑单位：设计单位：监理单位：行销企划：物业公司：基地地址：售楼处地址：售楼处电话号码：预售证编号：基地面积：总建筑面积：建筑
9、层数：可售户数：容积率：绿化率：绿化面积：集中绿化率：物业管理费：公开时间：交房时间：得房率：建筑形态：停车位：2、产品规划及建筑特色 在建筑上强调全区建设的整体性，包括：功能布局、住宅公布、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划形成整体感。1）、建筑外立面a、外立面的取材：b、全视角设计：c、简约、精致的风格取向：2）、建筑布局 本案的基地位置呈围合型分布，东南侧与西南侧分别为 建筑布局基本可归纳为如下几个特点：建筑结构：3）、建材和配套表建筑结构：公共外墙：公共内墙：室内地坪：室内墙面：室内天花：公共楼道：窗框/玻璃：卫生间：厨房间:阳台：进户门：燃气：供水:供电：空调：电话：电视接收
10、：网络：访客系统：电梯：安防系统：管理系统：消防：门禁：物业管理：4）、房型和面积配比l SWOT分析据与诸城工商银行房贷科数据显示：房贷总额比上年增长8000万，全市一手房成交户数2000户左右。估算二次置业者占20%多。第一次置业者仍是的主力购房人群，这是诸城的房地产的主要特点。但就现在城市的人均收入和贫富差距而言，仍然有大量的人买不起房子，只能继续住在以前的自建房、单位房和租赁房里面。一手房小面积多功能户型为畅销户型，二次置业正在形成。购房目的也逐步从满足自住到作为一种投资工具的购房。同时随着住户对住宅消费的需求在不断升级。从满足数量转为追求品质；从注重地段到户型结构再到对小区配套、景观
11、；从追求实体性产品扩展到追求生活方式的产品。我们对本项目作第一次SWOT分析，以便更好的服务于销售业务。优势1. 诸城市城市发展东移北扩，东移向东南发展，我们楼盘正好处于政府重点规划的区域；2. 2007年诸城荣获山东省政府颁发的“山东省适合人居环境奖”是潍坊地区唯一获奖的县级城市；3. 诸城是“中国优秀旅游城市”，2007年投资1000万升级改造恐龙公园。市民生活将非常丰富；4. 城市的人均收入和贫富差距而言，仍然有大量的人买不起房子，只能继续住在以前的自建房、单位房和租赁房里面。5. 一手房小面积多功能户型为畅销户型，二次置业正在形成。6. 价格便宜，三线城市的价格的敏感度很强，价格对市场
12、的引导作用很大，聪明的诸城人喜欢有便宜赚的房子。7. 东靠溧河，改造之后将有大面积的水域风光，对于提升小区品质起到非常重要的作用。8. 本案大多数为别墅项目，人群层次较高，生活品质高9. 本案距市区约9公里，远离城市喧嚣但又能享受城市之便利，作为第二居所实为首选10. 小区重点打造的溧河景区将为客户营造一个世外桃源。是一个中国人理想的居住模式：缘溪行，夹岸桃花，芳草鲜美，水尽山出，其上一洞，仿佛若有光；人洞蛇行先狭后宽，豁然开朗，土地平旷，屋舍俨然，有庆田美池桑竹之属11. 小区的沿街有两栋商铺共34户，可满足日常生活所需。12. 小区沿诸城核心要道密州路直行即可到达诸城市中心等繁华地段。13
13、. 小区配有省级规范化幼儿园一栋及潘旺社区行政中心。14. 小区容积率在1.215. 市政府规划中的大规模社区一期10栋多层，44栋联排及独栋别墅。二期，三期分别不低于100栋别墅。16. 地处潍坊青岛日照交汇处，是山东半岛重要的交通枢纽。使通往青岛，日照等沿海城市更为便利。17. 每栋别墅都带有独立的院落，尽显私密与尊贵。18. 亲近大自然，满足人对健康以及人们对品质生活的需要。19. 超高的性价比，劣势：1. 城市大的房地产项目主要又主要集中在西部，本地区仍比较荒芜，2. 客户整体量不大。一年成交量不到近30万平方米的市场（2007诸城统计月报数据截至到2007年11月，2007年商品房销
14、售面积21万平米，销售额4.3亿；2006年销售面积46万方，07年引楼宇经济对市场的冲击较大，从10月份市场方开始复苏，2007年计划成交37万方）。3. 喜欢小区规模较大，配套全，物业管理规范的房子，注重小区周边配套完善，孩子上学、购物等便利。对户型要求比较高，比如南向的客厅和卧室、卫生间的布局。4. 注重小区环境的营造，温馨安全，渴望安静和空间，期望得到心灵空间的释放。5. 小区周边除自带的幼儿园和社区之外无其他配套生活极为不便利，6. .交通极为不便，距市中心9公里，且无公交车。7. 自身建筑风格无鲜明的卖点，作为一个别墅项目，无法突出档次的卖点。机会1. 诸城市城市化进度促进房地产市场进入高速发展期，到2012年城区人口将从目前的30万发展到50万，人口的俱增必将促进诸城房地产市场的快速发展。2. 城市目前工作时间偏早，7点半上班，中午一点半上班，晚上不敢玩的太晚，购买力没有得到释放，消费空间没有，消费半径较小，市民的选择是十分实际的。3. “东坡小区”现象体现了这个城市房地产开发水平的滞后，也提出了一个可以参考的模板，东坡小区是
