《2019年广东阳江商业项目调研及凯江·滨海广场项目定位分析报告-房地产商业》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年广东阳江商业项目调研及凯江·滨海广场项目定位分析报告-房地产商业（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、阳江市主力商业综业综合体概况分 析 关俊超 阳江市商业业分 布 新达城沃尔玛玛新东门东门百利广 场场 大润发润发天润润广 场场 新都汇汇迪卡侬侬东汇东汇 城盈信广 场场 8万 8 9 2万 10万 6万 4万 16万 3万 8 5万 8万 商业业分 析 1 目前阳江市商业总体量已达 75 万平方米 按照目前阳江市区常驻人口数约 180 万计算 人均商业面积为 0 42 比例 已经呈现人均商业面 积过 剩的现象 2 市场竞争 市区商业体竞争过大 商圈内 1 公里商业体过于密集 人民广场 1 公里商圈内 百利广场场 新东门东门 天润润广场场 迪卡侬侬 4间商场 北湖公园 1 公里商 圈内 君怡沃尔
2、玛玛 新达城 2间商场 鸳鸯 湖公园 1公里商圈内 盈信广场场 东汇东汇城 大润发润发 3间商场 过剩的人均商业面积 以及密集的商圈效应 使得部分商业体内呈现消费人流不足 人气下降 伤害商业自身出租价值 减低收益 甚至出现商铺关门卷款 盈信广场 新都汇 先求生存 站稳稳脚跟 再依托商业业运营营提升商场场价值值 增加经济经济收益 01 百利广 场场 02 东汇东汇 城 0304 盈信广 场场 目前阳江主力商业综合体分为5 家 截止至2019 3 01 新达城 新都 汇汇 05 商业综业综 合体拥拥有知名品牌类别类别 百利广 场场 百利广场场 各类类品牌业态业态 丰富 并拥拥有部分一线线商业业品牌
3、 吸引客流量消费费能力 强 超市 类 I 餐饮 类 I 零售类 I 娱乐 类 I 项项目基本情况 百利广 场场 商业业业业 态态 零售 超市 餐饮饮 休闲娱乐闲娱乐 生活配套 儿童 专业专业 店 等 楼层数 量 六 层 管理 费 45元 免租期3 12个月装修期1 4个月 负一层租 金 一层租 金 100 200 二层租 金 80元 150元 三层租 金 80元 120元 四层租 金 60元 100元 五层租 金 40元 80元 项项目基本情况 百利广场场 品牌分析 负负一层层主力品 牌 昌大昌超市 面积积 3000 5000 租金 扣点8 管理费费 无 租期 10年 免租期 无 装修期 6个
4、 月 一层主力品牌 零售 星巴克 面积 130 150 租金 扣点4 8 管理费 45元 租期 5年 免租期 无 装修期 3个月 优衣库 面积 500 700 租金 扣点5 9 管理费 45元 租期 5年 免租期 无 装修期 3个 月 二层主力品牌 儿童 名创优品 面积 150 180 租金 130元 管理费 45 租期 5年 免租期 4个月 装修期 3月 孩子王 面积 300 500 租金 95元 管理费 45元 租期 5年 免租期 8个月 装修期 3 个 月 三层主力品牌 休闲 轻餐饮 扶光书店 面积 350 租金 85元 管理费 45元 租期 5年 免租期 12个月 装修期 3个月 泰芒
5、了 面积 80 租金 110元 管理费 45元 租期 3年 免租期 3个月 装修期 1个月 四层主力品牌 餐饮 蛙小侠 面积 350 租金 95元 管理费 45 租期 5年 免租期 6个月 装修期 3个月 点都德 面积 500 租金 75元 管理费 45 租期 5年 免租期 10个月 装修期 3个月 五层主力品牌 休闲 NF运动街区 面积 2500 租金 55元 管理费 45 租期 8年 免租期 12个月 装修期 6 个 月 保利国际影城 面积1800 租金40 租期10年 免租期15个月 装修期6个月 百利广场经营场经营 情况分 析 优势 1 1 中心区商圈 人流量较密集 2 整体的定位是阳
6、江中高端购物中心 3 每层都有主力店知名连锁 品牌 4 业 态组 合完整 能满足消费者需求 每一层业态规 划及品牌落位都十分明朗 例 作为儿童业态 的二层 除了落位 儿 童品牌外 更配搭成熟风格女性服饰品牌及美容美肌品牌 使得楼层品牌间相互配搭更加完善 促进消费者 的潜 在消费能力强 5 交通便利 停车位数量多 劣势 2 1 租金价格偏高 普通商户难 以接受 2 餐饮品牌楼层聚合较多 较消费者友好 同时对 于商场吸引人气非 常 有帮助 对于商家自身而言竞争压力大 3 商业管理费为目前阳江市商场最高 商业综业综 合体拥拥有知名品牌类别类别 东汇东汇 城 东汇东汇城 商业业面积积大 内部配备备全市
7、综综合体最大儿童乐乐园大海豚乐乐园 及各大一 二线线品 牌 超市 类 I 餐饮 类 I 零售类 I 娱乐 类 I 项项目基本情况 东汇东汇 城 商业业态业业态零售 超市 餐饮饮 休闲娱乐闲娱乐 生活配套 儿童 专业专业 店等 楼层数量六层管理费35元 免租期3 12个月装修期1 6个月 负一层租金50元 100元 一层租金100 150 二层租金80元 120元 三层租金60 100 四层租金50元 80元 五层租金40元 60元 项项目基本情况 东汇东汇城 品牌分析 一层层主力品牌 零售 餐饮饮 麦当劳劳 面积积 450 租金 扣点5 8 管理费费 无 租期 8年 免租期 无 装修期 6个月
8、 星巴克 面积积 180 租金 扣点6 8 管理费费 无 租期 5年 免租期 无 装修期 6个 月 二层主力品牌 零售 天虹超市 面积 4000 租金 30元 管理费 35 租期 10年 免租期 12个月 装修期 6个月 三层主力品牌 儿童 大海豚乐园 面积 3000 租金 55元 管理费 35 租期 5年 免租期 12个月 装修期 3个月 靓家居 1200 租金 60元 管理费 35 租期 5年 免租期 10个月 装修期 3个月 四层主力品牌新华四阅书店 1400 租金 6 8 点 管理费35 租期 5年 免租期 无 装修期 6个月 休闲 餐饮 埃尔维斯健身房 1700 租金 45元 管理费
9、 35 租期 8年 免租期 12个月 装修期 5个月 五层主力品牌 餐饮 香港百乐门喜宴 3200 租金扣点5 7 点 管理费35 租期 5年 免租期 无 装修期6个 月 优势 1 1 地理位置优越 靠近阳江市周边行政中心 并有大型休闲公园 周边人流多 2 场内主力店 餐饮品牌都比 较 有特色 儿童品牌经营较 好 规划定位适合周边消费群 3 停车位多 有双层地下停车位 东汇东汇 城经营经营 情况分 析 劣势 2 1 东汇 城中广百百货里的品牌丰富度不够 还需多增加一些知名的高端连锁 品牌 加强现场氛围 2 竞争对 手 百利广场 盈信广场还有在建的周边项目等竞争力较强的项目 对东汇 城客户有一定
10、分流影响 商业综业综 合体拥拥有知名品牌类别类别 盈信广 场场 盈信广场场 主要以三 四线线品牌为为主 原本婚庆庆主题题内街现现已改造 进驻进驻 健身房及轻轻餐饮饮 店 超市 类 I 餐饮 类 I 零售类 I 娱乐 类 I 项项目基本情况 盈信广 场场 商业业态业业态零售 超市 餐饮饮 休闲娱乐闲娱乐 生活配套 儿童 专业专业 店等 楼层数量五层管理费30元 免租期6 15个月装修期1 6个月 负一层租金 一层租金100 120 二层租金80元 100元 三层租金50 80 四层租金30元 55元 项项目基本情况 盈信广场场 品牌分析 负负一层层主力品 牌 零售 沃尔玛玛超市 该该品牌为项为项
11、 目董事长亲长亲 自引进进 未能了解扣点或租金价 格 一层主力品牌 零售 餐饮 肯德基 面积 220 租金 30元 管理费 30 租期 8年 免租期 12个月 装修期 3个月 屈层氏 面积 180 租金 80元 管理费 30 租期 5年 免租期 6个月 装修期 2个月 二层主力品牌 零售 休闲 国美电 器 Liking Fit 24小时健身 面积 1600 租金 65元 管理费 30 租期 8年 免租期 10个月 装 修期 3个月 可24小时经营 面积 2800 租金 35元 管理费 30 租期 8年 免租期 18个月 装修期 3个月 三层主力品牌 零售 休闲 中影星美国际影城 面积 3100
12、 租金 35元 管理费 30 租期 10年 免租期 12个月 装修期 6个月 四层主力品牌 餐饮 故里云南艺术餐厅 250 租金 60元 管理费 30 租期 5年 免租期 4个月 装修期 3个月 香港翅翅胜餐饮 450 租金 55元 管理费 30 租期 3年 免租期 4个月 装修期 3个月 盈信广场经营场经营 情况分 析 优势 1 1 配套有沃尔玛大型超市 能吸引一定家庭型消费顾客 同时本身配置有小区 可吸引小区消费者 2 地理位 置好 交通便利 停车位充足 劣势 2 1 商场规划动线较 乱 有死角 2 品牌结构较差 品牌等级低 缺乏影响力品牌 一楼品牌定位与二 三楼 品 牌不匹配 各楼层品牌
13、不完善 缺少女装品牌 规划定位偏于百货 3 四楼全是餐饮人流较少 项目业态组 合单一 集客能力弱 4 目前客流量基本被东汇城及百利广场分流 商场内人流少 开始呈现商铺倒闭潮 商铺空 置潮 影响商场价值 商业综业综 合体拥拥有知名品牌类别类别 新都 汇汇 新都汇汇 除卜蜂莲莲花外 唯一连锁连锁 零售为为三线线品牌 餐饮饮以本地品牌为为主 缺少连锁连锁 大品牌 缺少电电 影院 超市 类 I 餐饮 类 I 零售类 I 娱乐 类 I 项项目基本情况 新都 汇汇 商业业态业业态零售 超市 餐饮饮 休闲娱乐闲娱乐 生活配套 儿童 专业专业 店等 楼层数量五层管理费25元 免租期6 18个月装修期2 6个月
14、 负一层租金35元 60元 一层租金60元 90元 二层租金50元 80元 三层租金40元 60元 四层租金25元 50元 项项目基本情况 新都汇汇 品牌分析 负负一层层主力品 牌 轻轻餐饮饮 御可贡贡 茶 香港满满分 面积积 65 租金 80元 管理费费 25元 租期 3年免租期 3个月 装修期 2 个 月 面积积 120 租金 65元 管理费费 25元 租期 3年免租期 5个月装修期 2个月 一层主力品牌 零售 轻餐饮 卜蜂莲花超市 面积 15000 租金 10元 管理费 25元 租期 10年 免租期 12个月 装 修期 6个月 蒙自源 面积 250 租金 75元 管理费 25元 租期 5
15、年 免租期 6个月 装修期 2个月 二层主力品牌 零售 休闲 美尼美家居定制 面积 180 租金 55元 管理费 25元 租期 5年 免租期 6个月 装 修 期 3个月 三层主力品牌 儿童 休闲 伟力仕国际健身 面积 2500 租金 15元 管理费 25元 租期 8年 免租期 18个月 装 修期 3个月 乐贝儿童主题童城 面积 1400 租金 25元 管理费 25元 租期 8年 免租期 12个月 装修期 3个月 四层主力品牌 餐饮 四海一家 面积 1800 租金 30元 管理费 25元 租期 5年 免租期 8个月 装修期 3 个 月 新都汇经营汇经营 情况分 析 优势 1 1 地理位置好 位于
16、城南滨海新区中心位置 方便购物 交通便利 2 周边住宅数量多且为阳江市新兴中产阶级 消费潜力大 3 停车便捷 停车场车 位多 4 商业规 模大 操作性强 可作为多元化主题街区吸引客流 同 时能与市区内盒子型商场进 行错峰竞争 劣势 2 1 没有引进知名的主力品牌 不能辐射整个阳江市的人流 2 项目太大 没有利用好大体量商业的多元化性 3 业态组 合的不完善 满足不了消费者需求 导致人流大量减少 4 现有商业空置率较高 商业整体连贯 性略差 各大商场场横向对对 比 百利广 场 东汇 城 盈信广 场 新都 汇 I 项目定位 阳江中高端商 业 中心 连接新城区与旧 城区 之商业汇 集点 I 现状 阳江商业人流之最 业态组 合丰富 品牌知 名度 高 节假日出现车 位 一位难 求状况 I 项目定位 巨大体量立足 城 南 汇集新区消费人流 以 航母型综合体成为城 南地标 I 项目定位 运营与规划出 现 问题 大量空置商铺伤 害商 场价值 目前主要靠 街铺经 营 内街商铺大量 关门闭 业 I 项目定位 婚庆教育一条 街 配搭城东最大商超 打 造家 庭休闲式娱乐 中心 I 项目定位 婚庆街打造不 成
