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1、同策观点购房者喜，开发商悲！众所周知，2012年中国经济增速将下滑。但是可能出现的下滑幅度，笔者认为会比想象中更大，目前乐观的GDP增速预测为8.8%。但是同策分析师姚伯均通过研究后发现，美欧经济比想象中坏，因此中国经济也不可能太乐观。美国经济复苏很虚。它的实体经济复苏有赖于美元不能走强，然而近一段时间来看美元强势特征一直延续着，对其制造业以及制造业带动的就业冲击是很大的。同时欧洲情况十分糟糕，欧央行为大银行提供的贷款都躺在存款账户里面，没有一家投资机构愿意冒风险投资欧债。欧元货币扩张很难带来实质性的债务缓解，欧洲2012年基本会出现衰退。而国内经济转型所带来的东部经济增速下滑，使得GDP或许
2、只能维持8%的增速。同时由于出口困难，中小企业倒闭还会扩大，就业问题会凸显。因此，同策分析师姚伯均大胆预测，一旦大部分项目价格回归15%左右，同时经济出现大幅度下滑，有关部门就会大幅度调整货币政策，或许救市政策在2012年四季度就会出现。因此明年下半年货币政策会更加松一点。全年存款准备金率可能会下调4次到5次。基于上述判断，同策分析师姚伯均对于明年的房地产市场持有购房者喜，开发商悲的观点。在这种情况下，明年三月份之前肯定会有一部分中等规模的开发商将跟随今年大开发商降价的脚步，主动把价格回归合理。这是购房者最好的机会。同策分析师姚伯均认为在下半年，定位合理、配套完善、品质和价格有优势的项目会吸引
3、为数不少的近两年被压制的改善性需求入市，带动成交量大幅度回升。不过同策分析师姚伯均坚信不过很多开发商可能看不到那个时候的情景了。2012年将有一些中小型开发商复制1998年的房地产烂尾的情景，可能会有大量的中小房企退出这个市场，甚至不排除倒掉一两家大开发商。总之明年资金链是开发商的核心问题。搞得好开发商还能高兴一下，搞不好就只好哭天喊地了。因此同策分析师姚伯均建议开发商，在年初就要反思自身定位，开发商必须要想清楚今后服务哪些购房者。1.全年市场回顾量跌价稳 七年来成交量最小 价格涨幅最小 商办物业热的发烫！全年供应成交情况物业类型供应面积成交面积成交均价单位万平方米环比万平方米环比元/平方米环
4、比商品住宅10,673,773 -1%7,297,551 -25%22,012 1%公寓8,789,722 -2%6,279,369 -21%20,620 3%别墅1,884,051 3%1,018,182 -41%30,600 4%办公2,357,590 -1%1,832,828 21%26,916 36%商业2,250,957 -7%1,862,793 -21%16,814 24%2. 存量分析住宅加速上升 危机显著 商办存量稳定！3刚需住宅市场回顾刚需购买力下半年会随价格下跌而爆发！截至日前，各类刚需楼盘成交面积占总商品住宅成交面积的40%左右。其中90平方米以下的低端刚需住宅市场成交了
5、约200万平方米，91平方米至100平方米的中端刚需产品成交了约100万平方米。表1：全年低端刚需住宅成交量前十位楼盘名称套数面积金额均价元/金鼎香樟苑52342670 65222 15285 珊瑚湾雅园49939682 42224 10641 旭辉玫瑰苑39335009 52688 15050 新城尚上城40734307 44172 12876 美兰湖中华园38734017 54905 16140 中冶尚园40732548 40466 12433 世茂海滨馨苑38632409 27588 8512 保利湖畔阳光苑30427016 39277 14539 芦潮港海滨国际花城32326977 2
6、4452 9064 新城金郡园310260563487313384（低端刚需定义：单套建筑面积90平方米以下，总价在150万以下）表2：全年中端刚需住宅成交量前十位楼盘名称套数面积金额均价元/金地艺境城59355651 108321 19464万科清林径23622809 36889 16173华润置地菁英苑22020586 49176 23888琥珀郡园19719596 36136 18440滨河华城19618316 42926 23437大华河畔华城16115237 34942 22932金色西郊城15314268 26456 18543周浦镇老镇区4号地块14813691 24086 17
7、593一品漫城14213348 31053 23264保利叶城13712714 24693 19422（中高端刚需定义：单套建筑面积90平方米到100平方米之间，总价在150万至300万之间） 同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：成交回暖时点判断将在2012年的下半年。一部分熬过1年社保期的非上海户籍人员将达到可购住宅的标准。同时明年又是中国传统的结婚旺年，很大一部分刚需需要适婚房。因此诸如嘉定新城、青浦新城、南桥新城的住宅项目，若单套面积可以控制在80平方米左右，总价控制在100万左右，还是可以取得较快的去化速度的。4中产阶层改善型住宅市场回顾承受力约300到400万 降价有效
8、果！2011年，各类中产阶层改善型商品住宅（单套面积101-140平米，总价301-500万元）成交2488套，总面积30.47万平米，成交金额92.3亿，均价接近3万元/平米。从成交区位上看，主要集中在内中环；从板块分布上看，大宁、光新、张江、七宝、北蔡成为中产阶层改善购房者的青睐之地。表3：全年中产阶层改善型住宅成交量前十位楼盘名称套数面积金额均价元/上海香溢花城13015896 51916 32661张江汤臣豪园11815143 40959 27048大宁瑞仕花园12514812 52650 35545大华锦绣华城10412435 35760 28756象源丽都859988 30138
9、30175城花新园779391 26019 27707合生江湾国际公寓768737 28461 32574慧芝湖花园627519 26938 35828五月花生活广场607407 27261 36804东方城市花园617350 19896 27070（中产阶层改善型需求定义：单套建筑面积100平方米到140平方米之间，总价在300万至500万之间）同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：2012年中产阶层客户承受能力普遍在300-400万元/套，个别降价“到位”的产品迎来较好销量，而其价格再次下探的可能性不大。明年开发商的资金链仍将维持紧张局面，降价有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型
10、住房横向蔓延，预计其成交量有望提升。5高端阶层改善需求住宅市场回顾整体没有市场 细分中高端公寓受追捧 经济型别墅遇冷！2011年中端改善型住宅是受到政策影响最大的市场，因其需求面积段在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万，该购房者是在政策面前最尴尬的群体。本年度中高端住宅（包含高端经济型别墅）成交仅739套，成交面积14.62万平方米，成交金额只有49亿元。其中相对于市区高端公寓项目，高端经济型别墅成交遇冷更加严重。2011年高端经济型别墅成交排名前两名的万科第五园和观庭不过都只有成交了36套，月均成交只有3套。根据限购和贷款放松的力度，同策分析师姚伯均认为整体没有市场，细
11、分中高端公寓受追捧，经济型别墅遇冷！那些卖的好的项目必须具备如下三个特征：首先沾上国际化社区的光；其次是产品的创新；第三是价格的比较优势。表4：全年高端经济型别墅成交量前十位楼盘名称套数面积金额均价元/四荷艺墅367010 19982 28504蓝山小城366857 22896 33389绿地宝里275446 14409 26459绿地梧桐院214184 11963 28591美兰湖花园173238 8907 27507合生国际花园142785 8205 29456高桥新城142767 9517 34391龙湖郦城132730 7480 27396优豪新园122529 6774 26788琥珀
12、臻园132502 6657 26608（高端阶层改善型需求定义：面积在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万）表5：全年高端住宅公寓成交量前十位楼盘名称套数面积金额均价元/仁恒森兰雅苑11522925 97869 42691天御苑7514862 48217 32443琥珀臻园234427 11912 26911新都国际城213982 15398 38673祥生福田雅园193502 11766 33598象源丽都152922 9101 31140品尊国际公寓132661 10860 40812长宁八八中心112181 9991 45814中环凯旋公寓91925 6949 361
13、00新湖明珠城81517 5069 33417（高端阶层改善型需求定义：面积在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万）6豪宅市场回顾第一居所别墅是主流标准2011年上海总价1000万以上的豪宅共成交1676套，签约面积达到53.6万平方米，从成交总套数和成交总面积看，虽然有所下滑，但是与中间段改善类定位的住宅项目相比，成交量下滑幅度并不大。同策分析师姚伯均认为：2012年郊区大面积平层豪宅公寓的市场狭小，可能存在产品定位误区。而在内环内和内中环间大平层豪宅基本已经为高端购房者所接受，基本能够作为豪宅的一个重要指标了。豪宅中作为第一居所的独栋别墅依旧是主流标准。表6：全年豪宅公寓成交量前十位楼盘名称套数面积金额均价元/星河湾荟苑8128215 180922 64123上海星河湾花园8926581 118428 44554尚海湾豪庭7123208 173993 74970绿城御园4715573 79032 50750九龙仓玺园4311479 61816 53854仁恒森兰雅苑3711237 52978 47146天御苑3310363 41375 39924金地天境城309656 45919 47556大华清水湾花园368634 56012 64875华润外滩九里苑35
