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1、06年楼市回顾暨07年展望 武清下朱庄项目营销策划报告武清下朱庄项目营销策划报告 06年楼市回顾暨07年展望 汇报思路 NO1 大势分析 看区域发展方向 NO2 基于市场 锁定目标客户 NO3 针对客户需求 寻求核心价值 NO4 综合市场与本体 推导合理价格 NO5 营销策略制定 06年楼市回顾暨07年展望 项目区域属性定位 NO1 大势分析 看区域发展方向 06年楼市回顾暨07年展望 项目位于武清城区以南 处在京津通道轴向位置 是京津一体化实现的必经之路 南部毗邻华北城 距南湖自然生态区1公里 武清城区 下朱庄 区域关键词 武清南部门户 06年楼市回顾暨07年展望 区域关键词 未来天津超大规
2、模的商贸中心 华北城华北城 本 案 总建面200万 一期40万 商铺 2500套 已售800套 计划09年底投 入使用 成交客户中 投资客户占绝大多数 约90 自用型客户只有10 其中 天津市区客户占总体的60 北京及 外地为20 武清当地为20 l华北城被列入天津市服务业重点建设项目 斥 资40亿元 建造总面积200万平方米的超大规模国 际工业原料城 l由建筑建材 汽车配件 电子机械城 印刷包 装 医药化工 地毯皮革等6大主题市场组成的特 大型市场集群 06年楼市回顾暨07年展望 南湖风景区距离下朱庄街约 公里 总占地面积 公顷 湖水面积 公顷 年被评为国家 级旅游区 区域关键词 武清城外自
3、然生态的核心居住区 本 案 南湖生态区南湖生态区 06年楼市回顾暨07年展望 本案本案 政治文化政治文化 中心中心 定义区域属性 南湖南湖 华北城华北城 京津公路 经济商业经济商业 中心中心 06年楼市回顾暨07年展望 定义区域属性 项目区域印象 1 京津轴线的关键节点 2 武清南部门户 3 天津未来超大规模的商贸中心 4 武清城外自然生态的核心居住区 未来的商贸中心 生态新城未来的商贸中心 生态新城 区域属性定位 06年楼市回顾暨07年展望 NO2 基于市场 锁定目标客户 项目客户定位 06年楼市回顾暨07年展望 竞争项目分布图 1 2 3 4 武清区政府 保利上河雅颂 北岸尚城 第六城 静
4、湖花园 本案 城区板块 下朱庄街 06年楼市回顾暨07年展望 建筑面积 75万平方米 建筑形式 高层 主力户型 89 173 的二室三室 目前价格 6200元 平方米左右 武清城区企事业单位员工以及武清 乡镇高收入阶层是其主要客户 但近 期由于蓝印户口政策的放宽 使得外 地购房者激增 保利上河雅颂 消费群体分析 06年楼市回顾暨07年展望 武清城区企事业单位员工以及武清 乡镇中的高收入人群也是北岸尚城的 主要客户 由于京津城际铁路的开通 吸引了一部分北京 天津的客户 但比例很小 近期的蓝印政策使得外 地购房者有所增加 北岸尚城 建筑面积 20万平方米 建筑形式 多层 小高 高层 主力户型 10
5、3 108 的二室 目前价格 5100元 平方米左右 消费群体分析 06年楼市回顾暨07年展望 第六城主力客户是武清城区企事 业单位员工以及武清乡镇中的高收 入人群 北京 天津的客户比例小 近期的蓝印政策也为项目带来一 定客户 建筑面积 70万平方米 其中住宅35 万平米 建筑形式 多层 小高 高层 主力户型 89 120 的二室 126 159 三室 目前价格 4400元 平方米左右 第六城 消费群体分析 06年楼市回顾暨07年展望 静湖花园 建筑面积 62万平方米 建筑形式 多层 小高层 主力户型 78 100 的二室 目前价格 3400 3900元 平方米左右 静湖花园主力客户以周边乡镇
6、的 公务员 教师以及退休干部为主 其次是武清城区中等收入人群 近 期 由于蓝印户口政策 使得该项 目剩余货量基本售出 消费群体分析 06年楼市回顾暨07年展望 项目名称客户构成项目特点 保利上河雅颂 武清城区企事业单位 68 武清乡镇高收入者 14 北京 3 天津 4 外地 11 知名开发商中心区 域高档大盘 北岸尚城 武清城区企事业单位 52 武清乡镇高收入者 29 北京 4 天津 5 外地 10 临近京津城际快速 武清站 第六城 武清城区企事业单位 61 武清乡镇高收入者 13 北京 3 天津 3 外地 20 注 从09年1月至今共成交400多套 其 中武清当地10 90 为外地客户办户口
7、 复合大盘 静湖花园 武清城区企事业单位 34 武清乡镇公务员 教师 49 北京 3 天津 5 外地 9 本地知名开发商 复合大盘 n客户以武清本地居民为主 区域性很强 区域外客户占总量小于20 n当地政府机关 企事业单位员工以及乡镇高收入人群是武清城区购房的主力军 但城区边缘项目 以乡镇公务员 教师 退休干部为购房主力 n近期受蓝印政策的影响 外地客户有上升趋势 三项目消费群体综述 消费群体分析 06年楼市回顾暨07年展望 本项目客户地图 北京 河北省 武清城区 下朱庄本地及周边各乡镇区域是本案重点争取的客户 重点客户 偶得客户 核心客户 06年楼市回顾暨07年展望 本地客户的案例借鉴 保利
8、上河雅颂 保利上河雅颂项目成交客户分析 06年楼市回顾暨07年展望 合富数据 159 11 3 1 1 3 2 2 12 1 1 3 5 8 14 18 10 2 21 1 56 2 2 2 成交客户居住社区分布一览表 保利上河雅颂项目成交客户分析 06年楼市回顾暨07年展望 主干道名称社区成交数 泉旺路沿线 栖仙西区15 栖仙中区9 栖仙东区11 大光明路口 警察公寓3 春蕾巷1 商业公寓2 杏林公寓1 交通公寓3 泉州南路沿线 广厦中里1 广厦东里1 广厦南里12 广厦西里2 雍阳东道沿线 亨通小区2 文化巷1 文苑巷1 团结东 里及老楼2 主干道名称社区成交数 强国道沿线 雍馨花园3 和
9、平里14 福苑小区2 盛世华庭2 颐安东区10 颐安西区18 平安里8 松鹤园5 城市艺墅6 翠亨小区5 其他 静湖4 北郑平房1 泉州西里平房1 三街王家胡同1 保利上河雅颂项目成交客户分析 中心城区客户 成交客户居住地点表 06年楼市回顾暨07年展望 27 26 20 23 19 18 171615 14 1312 11 10 98 7 6 5 4 3 2 1 25 242221 33 32 31 28 30 29 35 34 强国道沿线 泉旺路沿线 大光明路口 泉州南路沿线 雍阳东道沿线 武清城区社区分布一览表 保利上河雅颂项目成交客户分析 06年楼市回顾暨07年展望 编号小区名称楼幢数
10、层数备注 1团结东 里及老楼45栋 每幢5个单元5 约2250户 01 02年入住 有 广场 2团结 西里6栋 每幢5个单元5约300户 01 02年入住 3师大公寓3幢 每幢4个单元5120户 4育德巷5幢 每幢4个单元5200户 90年左右入住老小区 5东升里6幢 每幢4个单元5240户 二街还迁 6县医院宿舍8幢 每幢3个单元4240户 7文华巷16幢 每幢6个单元5960户 95年左右入住 8文苑巷10幢 每幢6个单元5600户 9育才里10幢 每幢6个单元5600户 10蓝天公寓8幢 每幢4个单元5320户 11东旺楼2幢 每幢9个单元6216户 12交通公寓7幢 每幢3个单元623
11、4户 13警察公寓19幢 每幢4个单元5760户 14水电公寓27幢 每幢5个单元51350户 15商业公寓7幢 每幢5个单元5350户 16春雷巷6幢 每幢4个单元5240户 保利上河雅颂项目成交客户分析 中心城区客户 武清社区分布图 06年楼市回顾暨07年展望 编号小区名称楼幢数层数备注 17红缨 巷6幢 每幢4个单元5240户 18杏林公寓6幢 每幢4个单元5240户 19五街还迁小区2幢 每幢5个单元5100户 20广厦中里13幢 每幢5个单元4280户 21广厦东里6幢 每幢20个单元51300户 22广厦南里26幢 每幢5个单元51300户 23广厦西里18幢 每幢4个单元5720
12、户 24和平里38幢 每幢4个单元51320户 25福苑小区33幢 每幢4个单元51320户 有广场 26颐安小区 28幢 每幢4个单元 4幢8层小高 每幢5个单元 52幢6层 5个单 元55120户 有广场 27平安里33幢 每幢4个单元51320户 28松鹤园21幢5层 每幢5个单元 3个高层共980户 980户 有广场 29城市艺墅900户5 30翠亨小区27幢 每幢4个单元51000户 31栖仙西区 24幢 每幢4个单元 1幢10层小高 3个单元 2个24层高层 4个单 元 2个18层高层 4个单元 4620户 32栖仙中区39幢 每幢4个单元51560户 有广场 33栖仙东区26幢
13、每幢4个单元51040户 有广场 34徐关屯居住区平房及商住楼 35石油公司及静胡52幢 每幢4个单元52080户 中心城区客户 武清社区分布图 保利上河雅颂项目成交客户分析 06年楼市回顾暨07年展望 中心城区客户 各社区板块成交出客率分析 主干道名称户数成交数成交出客率 泉旺路沿线7220354 8 大光明路口3414102 9 泉州南路沿线3700164 3 雍阳东道沿线580661 0 强国道沿线10640736 7 静湖花园208041 9 通过对保利上河雅颂项目成交客户分布情况的分析 可以看出客户大多出 自武清城区 购买与项目的距离并没有明显的关系 按成交出客率的结果 分析 强国道
14、沿线存在较强的购买需求 这一点对本案非常有利 保利上河雅颂项目成交客户分析 06年楼市回顾暨07年展望 学校 学校 学校 学校 学校 新政务 区 老城机 关区 开发区 13 29 27 22 成交客户工作区域分布一览表 保利上河雅颂项目成交客户分析 06年楼市回顾暨07年展望 保利上河雅颂项目成交客户分析 中心城区客户 成交客户工作地点表 工作地类别地点人数单位总人数 学校八小2 200 四中2 120 五中1 200 一中2 320 武清职专4 160 三中1 240 四小1 120 老城区武清农信社1 500 武清审计 局3 50 常德大街3 中国银行1 80 武清区委4 80 杨村机场2
15、 60 水电局2 400 武清供销社1 120 工程公司2 石油公司2 运输局1 雍阳宾馆1 20 徐关屯街5修车厂 麦多乐器厂 环卫 局1 60 工作地类别地点人数单位总人数 开发区 开发区7 东方先科石油机械有限公司 天系汽车零部件有限公司 开 发区宇傲 开发区国税局2 210 开发区电力局8 200 开发区农行5 200 新政务区土地整理中心5 60 广播电视 局2180 规划局1 80 县医院5 1000 司法局460 行政许可中心1 70 交通局2 3000 粮食局2 60 武清工商局1 200 武清公安局3 3000 含消防 卫生局1 70 其他 外地工作4 塘沽1 海员2 私营企
16、业主26 泉州路 常德大街 银江 商城 其他个体户39工作在武清城区 公务员21工作在武清城区 06年楼市回顾暨07年展望 乡镇客户 扩展客源 武清客户乡镇工作地分布一览表 曹子里 崔黄口 河西务 王庆坨 汊沽港 石各庄 河北屯 白古屯 东马圈镇 陈嘴镇 城关镇 大碱厂 梅厂镇 大良镇 大王古庄 镇 东蒲洼镇 豆张庄 上马台 黄庄街 南蔡村 大孟庄 下伍镇 高村乡 黄花店镇 泗村店镇 徐官屯 下朱庄下朱庄 杨村街 大黄堡乡 S S N N 客户流向 客户流向 保利成交客户中 居住在 下朱庄 的客户共4组 2组为个体经营者 1组派出 所民警 1组是杨村私企工作 武清客户乡镇工作地分布一览表 06年楼市回顾暨07年展望 武清具代表性乡镇产业简介 武清区下朱庄产业区 始建于1999 年 是武清最早创建的经济区之一 规划面积2 7平方公里 目前 国内 外入区企业已有200余家 武清区大碱厂产业区 规划面积0 73平方公里 现已吸引数十家韩国企业投资办厂 形成以各类乐器制造为 主的产业格局 武清区曹子里产业区 闻名遐迩的 绢花之乡 曹子里花城产业功能区始建于2002年5月 总规划面积1 27平
