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1、第一部分：理解城市一、滨海新区宏观分析1、滨海新区战略位置突显滨海新区地处环渤海经济圈的核心，是京津城市带和环渤海城市带的交汇之处。滨海新区将成为中国经济的“第三增长极”。浦东新区 深圳经济特区 2、滨海新区国民经济保持旺盛增长势头自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；滨海新区人均国内生产总值已于2003年超过1万美元。3、区域支柱产业、产业结构滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代
2、冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。2004年，滨海新区完成生产总值1258.18亿元，占全市比重的42%。第一产业完成生产总值8.02亿元，比上年增长8.52；第二产业完成生产总值872.8亿元，增长25.3；第三产业完成生长总值369.36亿元，增长23.5。三次产业的比重为0.6%、69.8%和29.6%。天津滨海新区的开发，已经成为环渤海区域及全国发展战略布局中至关重要的一步棋，不仅对天津的长远发展具有重大意义，而且对于促进区域经济发展，实施全国总体发展战略部署，实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标，都具有重大意义。4、人口状况目前滨海新区总人口135万，常驻人
3、口110万，塘沽区常驻人口56万随着城市的发展和环渤海经济圈核心的地位突显，未来会有大量人才涌入。5、滨海新区的发展目标滨海新区的开发建设已经获得了社会及中央的高度关注。它的意义不仅在于对新区自身和天津市的发展贡献，更为引人关注的是它会拉动环渤海乃至我国北方经济发展。一个北方的经济中心正在崛起。滨海新区发展的规划设想是：立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化世界加工制造基地和国际物流中心，逐步形成六大支柱经济： 以进出口加工和海外服务为主的外向型经济； 以仓储和公路、海上运输为主的口岸经济； 以房地产和建筑业为主的房地产经济； 以国际、国内贸易和金融业为主的商贸经济； 以旅
4、游、娱乐为主的旅游经济； 以海洋高新技术产业为主的海洋经济；纵横观点：滨海新区已经成为国内投资新热点。经济的发展必然带动人口的流动和聚集，客观上拉动了滨海房地产市场的刚性需求。同时也使得滨海新区的房地产行业能够在国家宏观调控政策下异军突起。二、滨海新区房地产市场综述1、固定资产投资情况2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长21.8%，其中，基本建设和重点项目分别增长28.2%和13.9%。新区完成固定资产投资占全市的比 重达44.3%。房地产开发投资突破百亿元，增长1.5倍。2、房地产市场供求状况1）现阶段市场供需两旺，未来供应量持续增加滨海新区2005年的市场供应量
5、为360万平米，其中开发区以综合素质较高的大盘项目为主，而塘沽区内还是以主流小盘项目为主要供应方向，并呈现出塘沽中心板块，海洋高科技板块、新港板块三足鼎立的局面，未来随着城市土地的稀缺，城市外扩板块将成为市场供应的主要方向。2）市场保持旺盛需求随着滨海新区全国的战略性定位，经济的强劲发展，人们的改善性需求日益提升，其改善的需求主要体现在居住品质上的提升，目前滨海整体的房地产市场仍较为旺盛，需求档次有很大的提高，价位也在逐步上涨。3、未来市场发展趋势1）城市扩张带来的影响目前区域的住宅项目主要集中在传统的居住区之内（塘沽、开发区、新港），而随着传统居住板块住宅土地市场供应量的日趋饱和，未来这一格
6、局会出现变化，城市中心区向外扩张，出现了大规模土地的上市情况，从而在未来市场中出现了新的竞争格局。在近期塘沽区上市的项目中，又划分出塘沽海洋高新技术开发区（即工农村）、新港（即碱渣山）和新河等几大板块。可以看出，滨海新区在重点发展塘沽中心区和开发区的同时，也开始重点关注和发展其他板块地区，其中塘沽海洋高新技术开发区板块、新港板块和新河板块都是滨海新区未来的重点发展区域。2）传统居住区短期内的市场供给不足带来的影响就未来发展而言，随着人口的增加，经济发展带来收入的增加，改善居住的需求被不断拉升。近期土地供应不足，市场需求更加突显。这将给周边区域房地产市场提供有利契机。4、滨海新区房地产市场现状房
7、地产整体水平有所提高，区域发展不平衡1）塘沽区房地产市场仍处于初级阶段，主要表现在 操作水平低，策划推广单一，对房地产开发仍处于简单的“住宅开发”，没有形成对土地价值的综合开发。 产品附加值低，景观、环境、会所等附加值很少，客户对这方面的了解也不够深入。2）开发区房地产市场发展迅速，水平较塘沽区有一定程度提高，主要表现在 开发项目综合素质较高，产品形式丰富。 社区配套设施较为齐全，有一定的产品附加值。 但对土地价值的综合开发不够彻底。三、重点板块描述1、板块划分新河海河南岸泰达居住区开发区中心板块新港海洋高新技术开发区 塘沽区中心板块 目前，滨海新区以区域板块认可度可以划分为几大住宅开发板块：
8、开发区中心板块、塘沽中心板块、泰达居住区板块、新港板块、海洋高新技术开发区板块、新河板块以及塘沽海河南岸板块。1）开发区中心板块板块描述：该区域主要是指以洞庭路、泰达大街为界，以第一大街、第二大街和第三大街为主的生活区域。该区域属于高端居住区域，是高收入人群聚集的板块。由于对城市建设投入力度加大，使得城市绿化程度较高，整体大环境、配套等已趋向国际化标准，整体环境优势突出，高端居住氛围已经形成，目前已成为滨海新区高档项目的集结地，本区域内各项目的热销户型均在110-160平方米，热销总房款在60-100万之间，建筑形式主要是高层建筑，购买的客户群主要为收入、素质较高的高端客户，同时也吸引了许多的
9、投资客户在开发区置业。它是一个： 土地稀缺、供给空间逐年减少的板块； 土地出让价格急速攀升的板块； 本板块内仍是本土化开发商竞争比较激烈； 楼面地价、容积率等方面的限制、对该板块内的产品形式提出较高 要求；2）塘沽中心板块板块描述：塘沽中心板块是塘沽区的行政、经济、交通中心，也是滨海新区核心区的重要组成部分。作为滨海新区配套成熟度最高的板块，在交通状况方面是滨海新区的交通核心。改善型需求最为集中、旺盛，但现阶段市场供应量有限，市场保持旺盛需求，刚性需求突显。以总房款在45万-70万改善型产品为需求主流，仍是追求生活舒适性、便捷性的首选板块。它是一个： 周边交通已经成熟的区域 生活配套齐全的区域
10、 城市化配套建设齐全的区域 区域认可度较高的区域 区域发展外扩趋势明显的区域 3）泰达居住区板块板块描述：该板块主要是指以泰达大街为界向东延伸，是开发区重点发展的一个区域，目前已在该区域内建成了占地20万平米泰丰公园以及已经投入使用的泰达体育场，作为2008年奥运会的分赛区，该区域将成为滨海新区日后极具升值潜力的区域，另外配合日后泰达时尚广场的建成，该区域的配套设施将逐渐完善，同时区域价值将逐渐突显。目前，该区域内集结了许多高品质的新增项目，滨海居民的认可度也逐渐提高，现该区域吸引的主要是高端客户群。它是一个： 高品质生活社区集结的板块； 产品形式多样、综合素质较高的板块； 逐渐趋近国际化社区
11、的板块； 目前生活配套设施不很完备，但未来发展迅速的板块； 开发区建设逐渐东移、未来发展较大的板块4）新港板块板块描述： 新位于塘沽区东侧，是塘沽区、保税区、开发区三区交汇之地，形成独特的港口经济圈。区域配套较为成熟，但缺乏城市发展型配套，交通线路便捷，规划中将与开发区连通。客户区域情节严重，置业群体以企业职工为主体，房款在50-70万。由于区域内住宅土地资源日益减少，未来土地将以拆迁为主要来源，土地成本增大。市场需求：供小于求。本区域未来发展良好，将成为板块连接的纽带，区域面貌变化巨大，价格将有大幅度提升，升值前景很大。它是一个： 交通较为便利的区域 生活配套较为齐全的区域 城市化配套较为缺
12、乏的区域 发展潜力巨大的区域5）海洋高新技术开发区板块板块描述：海洋高科技园区位于塘沽区东侧，开发区与塘沽区交汇之地，作为政府规划方向，区域内生活配套稀缺，以二号水库为核心出现无配套状况，交通状况较差，不能辐射塘沽区以外的其他区域，客户群体主要以外来人口为主，由于政府政策支持，区域市场未来状况将得到极大改善，市场认知度将大幅提升，升值前景很大。现阶段土地供应充足的板块。它是一个： 交通极不便利区域 居住氛围不浓厚的区域 周边配套极不成熟的区域 人文素质、购买力相对较差的区域 颇具未来发展潜力的区域6）新河板块板块描述：目前地块多以平房居住区和农业用地等为主，区域整体配套不够完善，但同时由于新河
13、板块上有大量等待拆迁、规划的土地，日后土地放量巨大，并且随着泰达建设集团以13.51亿的天价竞得新河地块后，该板块内的竞争格局日后将十分激烈。它是一个： 政府日后重点扶持的板块 将有大面积等待拆迁和规划的板块 未来市场供给放量的热点板块 项目定位较高的板块 近阶段无整体环境优势的板块 目前生活配套设施缺乏的板块 滨海新区居民目前认可度不高的板块7）海河南岸板块板块描述：塘沽区海河南岸，规划范围为东至大沽炮台海岸线,南达李港铁路联络线,西、北连海河岸线。包括东西沽，大梁子及渤海石油四个街区，海河在北部经过。经过本区域的交通线路只有936、110路。海河南岸地区与海河北岸地区的交通问题已成为阻碍海
14、河南岸地区发展的主要因素，其次是生活配套设施不齐全及居住氛围尚未形成。从政府规划来看，政府着重于发展区域内部生活配套设施及公共建筑，以此来提升区域价值及认可度。本区域的未来发展的方向以居住、商贸为主，发展无污染工业，建设环境优美、设施齐全、服务港口和临港工业区的综合性新区。它是一个： 交通成熟度较差区域 居住氛围不浓厚的区域 生活配套缺乏的区域 区域壁垒意识较强的区域 人文素质、购买力较差的区域 颇具未来发展潜力的区域由此我们可以看出-滨海新区市场：核心板块土地供应不足，城市扩张带来整体市场竞争格局的改变：板块效应更趋明显，必将形成以追求便捷生活为主导的城市中心区项目与追求健康生活品质为主导的城市中心外扩项目平分秋色的状况。大量本地及外地开发商将投资目光聚焦滨海新区，这些开发商的进入必将带动整体行业的发展与创新。需求不断呈多元化发展，在改善型需求为主的前提下更加关注整体的舒适性，投资及外来人口的购买比例会不断提升。第二部分：理解区域一、
