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1、感性的认识 上海房地产市场近年来 的变化及未来趋势 1 上海近年来最为生动的市场经济演绎 房地产业 再过两周 3月6日 就是惊蛰节气了 在这暖意扑面而来的春日 上海的房地 产市场似乎仍是春寒料峭 尤其是那些 在刚刚过去的 盛夏 季节如鱼得水的房 地产开发商 房产中介和炒楼一族 他 们是如此地不适应 怎么一下子从炎 炎盛夏跌入了冰天雪地的寒冬呢 而且 这个冬天是如此的漫长 那句 冬天来了 春天还会远吗 怎么不灵验了呢 2 鲜活的经济学教材 上海楼市近年来剧烈的波动是我们学习 市场经济运行最鲜活的教材 让我们一 起来回顾过去几年房地产市场的起伏跌 宕 以获得一些感性的认识 同时展望 未来房地产市场
2、的走势 为我们的相关 决策做一些参考 尤其重要的是 整个材料将作为我们本 学期经济学课程学习的参考案例 3 主要内容 1 2000年以来上海房地产市场的发展状况 2 楼市持续走强的原因 3 上海楼市的泡沫有多大 4 楼市泡沫的危害 5 政府的调控及楼市的理性回归 6 上海楼市未来的走向 4 1 2000年以来上海房地产业的发展状况 供给方面 房地产投资迅速膨胀 供给 量不断攀升 需求方面 真假需求交织 推动价格直 线上升 5 供给 迅速膨胀的房地产投资 年份2000200120022003200404 00 施工面积 平米 1576 481526 452328 478267 529481 61
3、 6 01 竣工面积 平米 570 36469 53611 482491 333443 02 6 04 房地产业 增加值 GDP 5 536 406 917 48 41 52 房地产投资 全部 固定资产 投资 30 331 634 236 7538 11 26 房屋销售价格指 数 上年为100 98 6104 4107 3120 1114 61 48 投资总额 亿元 566 17630 73 748 89901 421175 462 08 经营 收入 亿元 783 69970 891 330 771 557 532263 84 2 89 6 需求 真假需求交织 推动价格直线上升 实际居住需求以
4、及大量的投资 投机需 求将房价推升到前所未有的高度 7 官方的统计 中房上海指数显示 自2000年8月份以来 无论是综合指数 住宅指数还是办公楼 指数 一直保持上涨态势 综合指数从当时 的708点上升至2005年1月份的1399点 几 乎翻了一倍 年均增幅达到20 以上 同 期的住宅指数上涨幅度更是达104 办公 楼指数涨幅也达到45 8 实际情况如何 以上是笼统的数据 而实际情况更加触 目惊心 按公开的数据 2003年上海房 屋均价是5118元 平方米 2004年为6385 元 平方米 比上年上升24 8 但事实 上 这是以郊区大量新增房屋供应情况 下的平均值 如果计算同一地段 同一 品质的
5、住房 这一年内价格的上涨在30 50 之间 而自2001年以来 同一地段 的房价比较 涨幅基本上在3 5倍 9 举例 静安 卢湾 黄浦三区 徐汇的徐家汇 浦东 的陆家嘴 虹口的北外滩 长宁的虹桥 中山公 园地区房价基本上由2001年的4000 5000元 平 方米上升到目前的15000元 平方米到30000平方 米 个别达到了50000 60000元 平方米 外环以外的郊区房价由当时的1500元左右上涨 到目前的5000 7000元 平方米 内外环之间由2000 3000元上涨到10000 15000 元 平米 综合来看 相同地段的房价3年内上涨至少2倍 10 真实的数据 2001年4月份数据
6、 全市当月成交房屋874631 9平方米 总 价367852 7万元 均价 4205 8元 平方米 2005年4月 均价为8000多元 涨幅 大约为1倍 平均每年涨幅为17 44 这已经够厉害了 但如果您看一看分区 域的情况 就更加触目惊心 11 2001年4月与2005年4月的分区域 相同地段 价格对比 区域01年4月价 元 M2 05年4月参考价 元 M2 后 前倍数 宝山2820 375002 66 长宁5431 4180003 31 虹口4305 3140003 25 黄浦5054 5180003 56 静安5581 4180003 22 卢湾5470 2180003 29 闵行328
7、8 3120003 04 浦东3847 8180003 12 普陀4225 6140003 08 徐汇5230 1160003 06 杨浦4021 1120002 49 闸北3576 8120002 8012 2005年的房屋 居住 均价 2005年4月24日官方公布的住房均价如下 内环以内17316 中内环间11780 中外环间7527 外郊环间6159 郊环以外4249 13 一个说法 English 普通话 上海海话 14 2005年5月之前的市场秩序如何 买方与卖方都近乎疯狂 15 买方 几乎所有的人都在抢房子 因为只要能 够买到房子 就一定能够赚钱 完全像 2001年6月份之前的股市
8、一样 16 到处是 僧 多 粥 少的局面 2005年2月 徐汇区徐虹北路的某楼盘 300套房子有1800人预定 销售公司吓得 不敢 轻易开盘 生怕造成人员挤伤 17 3200人争304套浦东房源 3月21日 浦东地杰国际城开盘 由于有3200 人排队 而房源只有304套 所以开发商采取 摇号的办法产生中签者 地杰国际城位于浦东新区御桥路1978弄 2004 年开盘的第一批房源均价为6200元 平方米 2005年1月推出的已经达到6800元 3月的这次 则是7800元 平方米 御桥路在浦东的最南边 已经靠近南汇区 18 卖方 虚假信息 几乎所有楼盘未开盘即售磬 暗箱操作 疯狂抬高房价 随意定价
9、市场严重不规范 巨额利润诱惑下 诚信完全被抛在脑后 19 人为制造紧张气氛 业内人士透露 很多项目没有正式开盘 前 一些好的房号都被业务员自己订走 了 一旦遇到肯 出血 的客户 自己就 能够稳赚一笔 开发商囤积房源 哄抬房价 明明有大 量的房屋闲置 却告诉消费者房源紧张 人为造成供求失衡 奇货可居的局面 20 反复撤销登记 抬高房价 2005年3月3日 上海房地 网站登出通告 暂停 办理 天赐公寓 等六个楼盘网上备案手续 因为截 至2005年3月3日中午 兴盛公寓房源总数为16套 累 计撤销合同次数96套 撤销率为600 颐峰苑合同撤 销率为320 天赐公寓合同撤销率达到266 好世凤 凰城合
10、同撤销率166 红商事大厦合同撤销率162 高 合同撤销率 是开发商反复签订多套房源的行为 其中兴盛公寓的整栋楼盘反复预定和登记的竟然仅 有三人 这些反复的撤销合同 实际上是用虚假的价 格来抬高房价 如 耀江花园 累计合同撤销均价 为16613元 平方米 而累计的登记均价仅为7304元 平方米 颐峰苑累计撤销均价为17189元 平方米 而 累计登记均价仅为12980元 平方米 21 随意定价 人有多大胆 房有多高价 某楼盘公布的开盘价是7000元 平方米 可看到 排队者众 提高1000元 没有任何影响 再提 2000元 直到12000元 平方米 另一楼盘更绝 开盘10000元 平方米 开发商
11、看见长长的队伍 一下子宣布提高到17000元 平方米 但排队者照买不误 某开发商说 现在的房子想卖多少钱就卖多少 钱 2005年1月 郊区宝山的一个楼盘定价 20000元 平方米 所有人都说开发商疯了 但 他照卖不误 22 肆意毁约 诚信荡然无存 2003年12月 长宁某楼盘开发商对外推出项目的 席 位优权书 承诺认购者支付10万到20万元不等的定 金 开发商就将为其保留具体物业的优先购买席位 等到项目取得 商品房预售许可证 后 将与认购者 签订正式预收合同 当时单价为9500 10000元 平方米 但1年过后 市场行情价位已经达到18000元 平方米左 右 于是开发商不愿意按原来的价格出售
12、便一纸诉 状把购房者告上了法庭 要求全部解除当初的相关协 议 认为根据我国现行相关法律 未依法取得商品房 预售许可证而以预售或预约 认购 定购等方式变相 销售商品房的 均属无效预售行为 所以当初的合同 无效 双方为此对簿公堂 从法律上看 开发商 知错就改 似乎还值得表扬呢 23 开发商的诚信问题并不是个案 松江某别墅楼盘2004年与购房者签订了 房屋预购书 可2005年交房时直接通知 客户加价 每平方米少者加3000 5000元 多者每平方米加10000元 几乎翻了一 番 该开发商与上面一家开发商的办法如出 一辙 在自己的合同中找茬 然后肆 意践踏消费者的利益 24 2 楼市持续走强的原因 真
13、实消费 梯度升级 政府 卖地赚钱 媒体 房地产广告是 主导产业 开发商和中介 一起吹泡泡 共同获利 外地炒房者 推波助澜 国际热钱 大量流入 25 真实需求 上海市区居民居住状况 表1 1993年 2004年上海市区人均居住面积 平方米 年份939495969798990001020304 面积7 37 588 79 39 710 911 812 513 113 814 8 人均 收入 4277586871728159843987731093211718128831325016683 26 政府难以遏制的房地产泡沫偏好 政府是房价上涨最大的收益者 地价上涨使地 方政府的财政收入连年翻番 在上海
14、 近几年 闵行区的房子造得最多 闵行区政府也最有钱 继2004年4月卢湾区一块土地以每亩1430万元 拍出天价后 2005年2月21日 四川北路4街坊 108号一块商用地被中建蛇口发展有限公司以 11 4亿元拍得 该地块总面积为26788平方米 单价达到了每亩2850万元 每平方米42700元 从而创下了上海土地拍卖的最高价 27 媒体 从房屋暴涨中能获得更多的好处 在房地产高涨和僵持阶段 报纸 网络 电视 中说房价涨的远比说房价跌的多 为什么 因 为媒体与开发商能够共享更多的利益 据报道 广州某份售价为0 5元的报纸 每卖出 一份 报社就能有1元的收入 因为有大量的房 地产广告刊出 一家报纸
15、是不会拿着房产商的 广告费 再大量刊登客观公允的认为房价会下 跌的文章 看一看 现在还有哪个媒体能从证券公司的广告 赚钱 28 开发商和中介一起吹泡泡 开发商雇民工排队 一天50元 300个民 工一天不过15000元 可制造的紧张气氛 足可以把10000元 平方米的房价抬到 20000元 平方米 一套房子就可多卖几 十万 中介在媒体铺天盖地的做广告 还天天 往您的信箱内塞小广告 让您觉得房价 每秒钟上一个台阶 29 外地炒房团兴风作浪 尤以温州客最活跃 他们几乎整幢整幢 地买楼 20年前 美国人惊呼 日本人在收购整 个美国 我们今天简直要惊呼 温州人 在收购整个上海 30 国际热钱推波助澜 国
16、际热钱豪赌人民币升值 名义汇率与实际汇率确实存在相当大的 差距 况且外国人觉得上海的房价确实便宜 就像上海人如今到中西部买1000元 平方 米的房子一样 31 3 上海楼市的泡沫有多大 空住率 投资购房比例 收入 房价比 住房租 售价格比 比比国外 32 泡沫有多大 算算空住率 空置率是国外衡量房地产泡沫常用的指标 但我们非常有必要区分空置率与空住率 所谓 空置率 就是指开发商卖不出去的 房子占房子总量的比例 而且卖不掉是有 一个期限的 一般约定是上市一年后还没 卖掉的 至于 空住率 倒没有权威的定 义 一般都是指买了却没人住的房子占房 子总量的比例 33 一字之差 意义完全不同 显然 在房地产市场泡沫高涨时期 空 置率会迅速下降的 用空置率很容易掩 盖问题 必须统计空住率 在房地产高涨和僵持阶段 开发商和某 些政府官员说这两年空置率下降 并以 此证明房地产无泡沫 其实是完全站不 住脚的 34 泡沫有多大 投资购房有多少 2004年上半年 媒体曾报道 上海投资性购房 比例约为16 而国际上通行的警戒线是20 此后 又有研究机构公开表示 上海房产市 场的投资比例从去年的15 16 左右下
