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1、2013JP02 2013JP03北站综合体地块投资分析报告 地铁智能时代新都市生活 报告目录 地块条件分析 PART 1 地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析 地块区位分析 第一章地块条件分析 本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧 规划出让条件 第一章地块条件分析 规划出让条件 第一章地块条件分析 第一章地块条件分析 地块四至分析 拟出让地块 厦门北站站台 长途车站 新城际广场 村民自建房 地块现状分析 第一章地块条件分析 目前场地已基本平整 项目周边的岩通路 岩兴路已建设完成 灌新路 马銮湾大道 地块价值分析 PART 2 区域规划分析地块资源价值SWOT价值分析地块综
2、合价值 区域规划分析 第二章地块价值分析 复合形态的城市门户及创意生活城 地块所处厦门北站片区 以厦门北站为核心 打造集美区商贸讯息交流重镇以及生活 就业 出行平衡的新城区 是 交通 商务 居住 复合形态的城市门户及创意生活城 北站片区规划特点 通过完善配套 从产业 商贸等方面保障丰富的人流和客源 拉动片区成长 以交通枢纽为中心 交通枢纽与商贸中心结合 汽车 中药 IT等产业基础保障区域长期繁荣 第二章地块价值分析 一心 主站房为交通枢纽中心 两轴 南北商务功能景观轴 东西铁路生态防护绿湖景观轴 三片 核心商贸服务片区 居住 商贸混合片区 居住片区 一环 片区步行休闲环道 七节点 商贸大街 站
3、点综合开发 商务办公 商品贸易及展示 商业街 商业中心和街道服务 北站片区总体规划结构为 一心 两轴 三片 一环 七节点 第二章地块价值分析 地块资源价值 交通 地块位于厦门北站主站房北侧 毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY03地块 西侧临近圣果路 北侧临近圣岩路 与主站房仅咫尺之遥 属于北站片区的核心地带 厦门北站是厦深高铁 福厦高铁的重要节点 已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户 地块东面规划为轨道一号线 15分钟直通岛内 区域未来将形成长途汽车 高铁 地铁 快速公交组成的立体交通系统 岩通路 第二章地块价值分析 地块资源价值 配套 厦门北站以高标准建设 具有较强的景观性
4、站前南广场 时代广场 是集休闲 购物为一体的大型市民广场已经建成 地块周边教育 医疗等设施正在逐步完善中 短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的原有相关设施 厦门邮件处理中心已落成 片区首个商品房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成 迅速聚集人气 为本案提供潜在的客流保障 中骏四季阳光会所主入口透视效果图 厦门北站主站房及时代广场现状图 中骏 四季阳光 第二章地块价值分析 地块SWOT分析 1 2 3 4 优势 劣势 威胁 机会 紧邻厦门北站核心区 周边将集聚大量人流 地形方正平整 利于规划施工 区域发展前景良好 地价较为合理 升值空间大 周边配套尚在建设中 居住条件未成熟 过于接近交通要道 有
5、一定的粉尘和噪音污染 城市经济不断发展 置业刚性需求增加 岛内外一体化建设先行区 北站片区建设推进 衍生新的居住 投资需求 而岛内可供开发土地日趋减少 北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度 项目处于厦门新站片区 拥有优良的交通和区位优势 生活配套也在逐步完善中 地块所属区域成熟度在快速提升中 区域内有厦门西客站 BRT公交总站 未来随地铁1号线开通可快速进岛 随厦深铁路开通 将拥有更加便利的城际交通 项目将拥有较好的增值前景 地块综合价值 第二章地块价值分析 区域市场分析 PART 3 土地市场分析商品住宅市场分析区域市场发展趋势 第三章区域市场分析 2007年至今 集美区共计出
6、让商住用地40宗 其中2010年出让11宗 近三年来 商住用地供应逐步减少 2013年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让 市场呈现 供不应求 态势 开发商对于商住用地的竞价较为激烈 土地出让分析 商住项目 第三章区域市场分析 2007年至今 除2008年及2011年外 其他各年份均有办公性质用地出让 主要集中分布在集美新城和杏林湾片区 今年以来集美区唯一出让的一宗地块为位于集美新城的办公 商业地块 办公性质的建筑面积为9 62万平方米 土地出让分析 办公项目 第三章区域市场分析 二级市场分析 区域住宅整体市场分析 近年来 集美区住宅市场表现火热 呈现逐年上涨势头 2011年 均价突破9000元
7、 平方米 随着杏林湾片区大量新盘入市 成交放量 价格高企 2013年比2012年价格上涨了27 6 第三章区域市场分析 目前集美区在售项目29个 待售项目5个 目前区域房源供应较充足 主要供应集中在杏林湾和环东海域两个区域 二级市场分析 区域项目分布图 本案 第三章区域市场分析 区域竞品项目 片区已出让地块信息 区域竞品项目 产品特征分析 第三章区域市场分析 目前集美区在售项目 多以80 90 两房和90 110 三房为主 销售价格在12000 15000元 已批售产品的去化率均较高 第三章区域市场分析 区域竞品项目 重点楼盘分析 新站TBD项目 最近一次开盘销售均价为12000元 毛坯 区域
8、竞品项目 重点楼盘分析 第三章区域市场分析 都市综合体 目前销售均价为15000元 精装 供求分析 近年来集美区商品住宅供应较小 2013年到目前为止只出让一宗商业 办公用地 市场走势 随近年来区域商住用地供应量较小及区域交通环境的逐步完善 未来区域商品房升值潜力看好 价格则保持稳步上涨势头 价格总结 目前靠近地块的在售项目住宅销售均价集中在12000 15000元 平方米 目前价格趋于平稳 第三章区域市场分析 区域市场发展趋势分析 地块定位分析 PART 4 客群定位产品定位价格定位 主力 集美本地及岛内自住客户 厦门及周边城市投资客 外围城市投资客 辅助 偶得 第四章地块定位分析 地块定位
9、 潜在客群 产品定位 地铁智能时代新都市生活 项目规划概念图 仅供参考 第四章地块定位分析 本户型面积配比 有约70 以上的产品处于区域市场主流产品区间内 户型设计主要满足首置及改善性客户需求 根据规划条件 住宅面积为17000 144平米以下面积占70 以上 第四章地块定位分析 地块定位 B2产品配比 第四章地块定位分析 秉承产品的多样性 把握市场主力需求产品 搭配市场空缺产品应对市场风险 本户型面积配比 有约70 以上的产品处于市场主流产品区间内 户型设计主要满足首置及改善性客户需求 根据规划条件 住宅面积为25000 144平米以下面积占70 以上 地块定位 B3产品配比 按照区域可比项
10、目 运用市场比较法 得出本地块住宅现在售价为12857元 平米 预计价格年增长率8 可以得出一年后住宅销售均价约13886元 平方米 此价格仅作为投资测算的依据 第四章地块定位分析 地块定位 住宅价格预测 按照区域可比项目 运用市场比较法 得出本地块商业现在售价为23718元 平米 预计价格年增长率5 一年后项目商业销售均价约24904元 平方米 此价格仅作为投资测算的依据 第四章地块定位分析 地块定位 商业价格预测 根据上述住宅价格定位 一年后本地块可售物业的售价如下 住宅销售均价约13886元 商业销售均价约24904元 办公销售均价约8856元 车位销售价格约16万元 个 参照中骏 四季
11、阳光车位售价15万 个 备注 以上售价仅供参考 作为项目投资测算依据 第四章地块定位分析 地块定位 各类物业价格预测 2013JP02地块投资测算 PART 5 指标与开发计划成本与收入估算敏感性分析投资测算结论购地价格建议 P36 项目出让指标 地块总占地面积14114 558平方米 约合21 2亩 住宅约1 7万平米 办公约1 9万平方米 可售商业 含生鲜超市 便利店等 2 184万平米 第五章地块投资测算 指标与开发计划 P37 指标与开发计划 1 分期开发计划 项目体量较小 一期开发完毕 2 工程进度计划 工程时间为1年 项目计划于2014年下半年开工 一年内全部完工 3 销售进度计划
12、 销售时间为2年 项目计划2015年上半年开始销售 至2016年下半年销售完成 第五章地块投资测算 主要销售时间节点 2015年上半年住宅开始预售 可售面积约1 7万 销售周期1年 商业在2015年下半年开始销售 销售周期为1年 办公在2016年上半年开始销售 销售周期为1年 项目总销售时间为2年 第五章地块投资测算 指标与开发计划 P39 地块成本支出表 项目开发成本估算 在以底价拿地的前提下 项目投资估算额54906万元 预计综合单方成本为8846元 平米 其中 楼面地价按4923元 平方米计算 包括契税 成本与收入估算 第五章地块投资测算 项目投资成本估算 在底价前提下 项目总建规模5
13、8万 投资估算额54906万元 预计综合单方成本为8846元 平米 其中 楼面地价按4923元 平方米计算 含契税 第五章地块投资测算 成本与收入估算 预计项目总销售金额为11 188亿元 项目均价为22293元 第五章地块投资测算 成本与收入估算 项目投资收益分析 销售总收入为11 188亿元项目总投资约为8 36亿元 项目净利润为2 8亿元 项目投资净利率为33 84 项目销售净利率为25 28 第五章地块投资测算 项目收入估算 若项目能够按照拍卖底价4779元 平米 土地总价2 772亿元 成交 项目IRR可能达到38 通过敏感性分析 我们建议项目摘牌楼面地价不高于8055元 平米 即总
14、价不超过4 672亿元 第五章地块投资测算 敏感性分析 图智认为在未来几年内 厦门房地产发展趋势向好 该项目有利因素较多 价值较高 将会取得较好的投资回报 符合开发商地产发展战略 按一年以后住宅销售均价为13856元 平米 商业价格为24904元 平米 办公价格为8856元 平方米 车位按均价16万 个计算 商业销售价格年增长率为5 0 其他销售价格年增长率为8 0 图智认为 将土地楼面地价成本控制在8055元 平米 不含契税 以内 则项目投资估算总额9 23亿元 净利润可达1 95亿元 投资净利润率21 11 动态投资回收期为3 5年 项目的整体开发风险较小 投资收益较高 地块投资结论 第五
15、章地块投资测算 第五章地块投资测算 购地价格建议 2013JP03地块投资测算 PART 6 指标与开发计划成本与收入估算敏感性分析投资测算结论购地价格建议 P47 项目出让指标 地块总占地面积17652 934平方米 约合26 48亩 住宅约2 5万平方米 办公8万平方米 商业2 7万平方米 第五章地块投资测算 指标与开发计划 P48 指标与开发计划 1 工程进度计划 工程时间为2年 项目计划于2014年下半年开工 2016年上半年全部完工 2 销售进度计划 销售时间为3年 项目计划2015年上半年开始销售 至2017年下半年销售完成 第五章地块投资测算 主要销售时间节点 2015年上半年住
16、宅开始预售 可售面积约2 5万 销售周期1年 商业在2015年下半年开始销售 销售周期为1年 办公在2016年上半年开始销售 销售周期为2年 项目总销售时间为3年 设定所有项目全部销售完毕 第五章地块投资测算 指标与开发计划 P50 地块成本支出表 项目开发成本估算 在以底价拿地的前提下 项目投资估算额112646万元 预计综合单方成本为7988元 平米 其中 楼面地价按3959元 平方米计算 包括契税 成本与收入估算 第五章地块投资测算 项目投资成本估算 在底价前提下 项目规模13 2万 投资估算额112646万元 预计综合单方成本为7988元 平米 其中 楼面地价按3959元 平方米计算 含契税 第五章地块投资测算 成本与收入估算 预计项目总销售金额为21 0749亿元 项目均价为21734元 第五章地块投资测算 成本与收入估算 项目投资收益分析 销售总收入为21 07亿元项目总投资约为16 077亿元 项目净利润为4 998亿元 项目投资净利率为31 09 项目销售净利率为23 72 第五章地块投资测算 项目收入估算 若项目能够按照拍卖底价3844元 平米 土地总价5 074亿元
