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1、AAAA物流地产公司战略分析目录引 言1. 物流地产简介 1.1物流地产 1.2物流地产特点 2.物流地产行业市场分析3.物流地产运营模式分析4.物流地产行业五力分析5.房产税对物流地产业的影响6.AAAA物流地产公司战略分析6.1嘉里建设公司战略财务分析 6.1.1盈利能力分析 6.1.2偿债能力分析 6.1.3营运能力分析 6.1.4发展能力分析 6.1.5综合分析小结6.2物流地产业区域发展趋势分析6.3物流产业集群创新网络运行机制6.4 结 束 语AAAA物流地产公司战略研究摘要物流地产作为未来经济发展的一大亮点，是经济研究的重点，但是国内目前物流地产商缺乏相对成熟的发展战略，因而对物
2、流地产公司战略的研究在一定程度能够丰富物流地产的研究内容。关键字嘉里建设、物流地产、五力模型1. 物流地产简介1.1、物流地产投资商：地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等；投资载体：综合物流型、商贸物流型、生产服务型和货运服务型等；客户：制造商、电商、零售商、物流公司等；收入来源：租金、管理费、服务费、税收优惠、土地升值等；1.2、物流地产的特点物流地产投资规模大依赖增值服务长期回报稳定集约化与协同化；规模化与网络化；绿色化与低碳化；2. 物流地产市场分析2.1产业内现有竞争者 现代物流更多的是将仓库的储存作用提升到配送的作用，传统的物流设施根本无法满足现代物流高效运营的需要。普洛斯
3、是第一家登陆中国的现代物流设施提供商，同时也将现代物流地产的概念带到了中国。普洛斯公司在中国所面临的主要竞争对手有： 澳大利亚的嘉民集团(Goodman Group)公司美国的安博置业AMB公司新加坡的丰树置业(Maple tree)公司沃尔玛控股盖世理(Gazeley)公司日本的新熙地置业(New City)公司意大利的维龙置业(Vailog)公司深圳的宝湾物流地 产公司 2.2 中国物流地产产业战略集团分析 （1）投资策略与产业集中化程度 从投资策略的角度划分为财务投资者和战略投资者。在这些企业集团中，除普洛斯中国与宝湾物流以外，其他公司的投资方都是国外的房地产投资基金，这些投资基金在世界
4、各地投资于各类的房地产资产。 普洛斯中国的投资方是GIC（新加坡政府基金），专注于投资中国的物流 地产与工业地产。宝湾物流的母公司是深圳赤湾石油基地股份有限公司，宝湾物流集中投资于物流仓储设施。 普洛斯中国与宝湾物流只投资于中国市场，把扩大在中国市场的份额作为自己的竞争战略.在投资策略上，更多考虑的是新市场的占有，中长期没有退出物流地产的打算，集中投资于物流与工业地产，基本不参与商业地产与住宅地产的投资。（2）投资规模和市场分布A集团：专注于工业与物流地产的投资，在中国的各个一流城市已经拥有成熟运营的物业，具有强大的品牌优势。B集团：专注于物流地产的投资，在中国的各个一流城市开始建立大规模的物
5、业。 C集团：投资中国物流地产市 场主要出于财务投资，分散风险的目的，品牌形象一般。 D集团：商业集团下属的专门为自己商业集团开发物流设施的物流地产企业。普洛斯中国与宝湾物流在中国的所有区域都有投资，在各大主要城市，普洛斯都有现存或在建的物业，在大多数城市，宝湾物流都有参与竞争。相比之下其他竞争对手的投资力度明显不足；就中国区的60多个物流地产项目及已经建设完成的物流设施面积而言，普洛斯中国的规模大大超过了竞争对手。按照投资战略的集中程度和市场范围与规模的大小，在中国整个物流地产市场中，这些战略集团投资的物流地产都属于现代化高端物流设施，集中在以上海、北京、广州为中心的一、二线城市，几乎所有的
6、物流设施提供商都将投资的重点放在以上海为中心的长三角地区，众多国际物流巨头及民营资本对中国经济热点区域判断出现惊人的一致性，也造成了长三角地区物流地产业竞争的白热化局面。就整个中国市场五亿平方米的仓储业市场容量来说，没有一家公司的市场占有率超过1；没有一个企业占据垄断地位，在中国物流地产还是一个新兴产业。2.3进入与退出壁垒分析 普洛斯中国公司和部分国内外知名投资商和物流服务商合在一起构成了一个巨大的战略集团，相比本土的，民营的或国有的物流地产供应商，他们提供的物流设施大多属于高质量仓储设施，在设计上、质量、性能上，都存在着巨大的比较优势。但是，高质量仓储设施的租金价格一般要高出本地服务商的价
7、格的一倍以上；这些物流集团提供的物流设施的总量仅占整个物流市场的2左右，他们占据了中国物流设施市场高端物业的大部分市场。2.4替代品的威胁 从所有权的来分，仓库可分为公有仓库、私有仓库和合同仓库。合同仓库是公共仓库延伸出来的一个分支，指在一定的时间内，按照一定合同约束，使用仓库内一定的设备、空间与服务。典型代表有:普洛斯各个物流地产公司，会根据自己的经营理念，提供一些配套物流服务。在这一市场上，公共仓库、自有仓库是合同仓库的重要的替代品。在重新配置仓库需求时，生产企业/商业企业是选择自建仓库，还是租用第三方仓库、租用公共仓库的考量主要有：规章制度的要求、投入资金的考量、货主对运营管理的控制和责
8、任。3.1地产商开发、物流企业租赁的运营模式 以物流地产开发商为投资主体，投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，业务运营主要由物流企业开展。 这种模式典型的有：普洛斯、安博置业、嘉民集团等为代表。 优点：物流地产投资企业能够实现快速扩张，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；入驻的物流企业可以降低企业经营成本，提高企业的核心竞争力。 缺点：开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，入驻的企业短期内可以降低经营成本，长期会由于租金的上涨增加企业的经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。3.2物流企业独立开发经营模式 物流企业作为相关物流
9、设施投资建设的主体，建成后自主经营，自主管理。 这种模式典型的企业：传化公路港物流有限公司和林安物流公司。 优点;可以节省一部分租金，同时享受土地升值和租金增长的额外收益。 缺点：地产开发需要投入大量的资金，运营成本较高。3.3地产商与物流企业合资开发运营模式 物流企业、物流地产开发商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，按照协议分享项目建成后的收益，同时共担风险。 优点：发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流企业在物流功能设计、物流运营方面的优势，实现共赢。 缺点：双方前期面临信用风险，后期利益分配和风险分担上可能出现矛盾。3.4第三方整合开发运营模式
10、第三方将物流企业和地产商进行资源整合，同时对物流企业和地产商的资格、实力审查，确保强强联合。建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。优点：充分利用了独立第三方的审查，避免了物流企业和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。缺点：这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，需要社会信用系统的支持。3.5政府主导的经济开发区模式 在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门组织下，将物流园区等物流基础设施作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。出现的问题：1.以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的计划
11、意识形态。2.项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲目贪大，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准。导致结果：物流园区入驻企业数量少、企业经营规模不大、空置率高等后果。4.物流地产行业五力分析模型4.1资源供应情况积极面：政策利好，区域经济发展规划催生物流业集聚区的形成和快速发展； 出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位； 物流基础设施建设稳步推进，各地物流条件明显改善； 消极面：仓储物流新增用地供应不足； 物流企业取得土地难度较大； 土地取得成本不断增加；4.2物流地产的市场需求情况（1）国内物流业、电子
12、商务、零售业的快速发展带来物流用地的需求；（2）外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施；着眼点：以工业用地价格拿地，开发综合物流园区，提高土地收益率；国外工业地产商国内房地产开发商物流企业电商企业传统零售商物流地产着眼点：满足自身业务发展，打造第三方服务平台；着眼点：提升物流服务水平，提高行业壁垒，兼具地产投资；着眼点：加快与电商竞争的步伐，自建仓储支撑企业开展线上线下业务；着眼点：提供一流物流服务4.3物流地产的行业竞争：4. 4物流地产的进入壁垒（1）资源障碍：供应短缺，优质土地稀缺，土地资源成为物流地产开发商发展的瓶颈，也是物流地产行业最大的进入障碍；（2）资金障碍：物流地
13、产具备投资规模大，回报周期相对较长（一般是10到20年），唯有具备雄厚资金实力的企业方有能力参与竞争；（3）管理障碍：随着拿地成本的高企，租金收入已渐渐不能支撑起经营的重任，引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务成为未来竞争的关键；（4）销售渠道障碍：物流地产的客户多数是物流、商贸企业，对物流设施和服务有不同的要求。一旦合作，租期会较长且易于建立长期合作关系，并产生依赖性；4.5物流地产行业的替代威胁物流地产的替代威胁来自企业自建物流设施。这在土地资源短缺且价格逐年攀升的背景下，大部分企业均不具备此类条件。且自建物流不利于部分企业的快速发展，租赁则能更快达到经营目标。此
14、外，物流地产的存在有利于政府利用社会资金完成区域规划，达到推动物流业集约发展的目的，因此物流地产行业是无法替代的。5.房产税对物流地产业的影响 物流地产企业主要是将物流设施建成后租赁给客户使用，在现行税制下，物流地产企业要按照营业收入的12%计征房产税，致使房产税成为该类企业的主要税收负担。5.1不同性质房产的比较由于企业持有房产的目的不同，导致房产参与企业生产经济活动的性质不同，进而产生不同的会计处理方式，其作为房产税的征税对象也不尽相同，对企业的收入、利润水平的影响也大相 径庭。 5.1.1作为“固定资产”的房产 固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产： （1） 为生产商品、 提供劳务、出租
