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1、美格行商业地产 购物中心的规划与招商策略购物中心的规划与招商策略 一 商业地产与购物中心的市场定位 二 购物中心的业态规划与商户组合 三 购物中心招商的特点与存在问题 四 零售商家拓展分析 一 商业地产与购物中心的市场定位 商业地产发展的三个阶段 1 2000年以前 商业 地产分离阶段 2 2001 2005年 商业 地产叠加阶段 3 2006年以后 商业 地产融合阶段 商业 地产分离阶段 商铺地产 特征 1 简单引用住宅开发模式来开发商业项目 2 地产商对商业项目的开发以 商铺销售 为主要目标 忽视商 业项目的定位和业态规划 商铺销售多为直接销售模式 3 对商业项目的经营管理也简单停留于物业
2、管理阶段 4 这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱 商业 地产叠加阶段 商业 地产 特征 1 提出了 商业地产 概念 商业地产 风靡全国 其开发模式 已明显不同于住宅地产开发模式 2 将 商业 和 地产 进行简单叠加 商业 更多地从属于 地产 招商 也是为了 商铺销售 3 这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的 4 商铺投资者不成熟 容易为各种诱人的 返租 回报和付款方式 所吸引并投资 5 多数项目不重视经营管理 商业 地产融合阶段 商业地产价值融合 特征 1 地产商与零售商关系将更为紧密 角色互相交融 2 只租不售 渐渐 成为大型商业地产项 目运作的基 本准则 3 做
3、对程序 成为商业地产领 域的流行语 4 注重经营 和业绩 5 商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发 展前景 商业 地产融合阶段 出现的动因和历史背景 1 商业地产领域的市场机制正在发挥其威力 2 商业地产开发商实力增强 3 中国加入WTO 众多国际连锁 品牌商家的进入 国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁 品牌化 4 国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领 域 商业地产开发首先需要明确的问题 1 市场定位 购物中心 主题商场或专业市场 2 开发策略 短期收入或长期现金流 租售关系 1 先招商再开发 2 开发程序 定位 规划 主力店招商 开工 3 只租不售是趋势 开发购物中心需注意的问题 购物
4、中心分类 1 目标消费群体 2 经营特色 3 建筑特点 4 主力店定位 5 消费趋势 购物中心的5个基本定位 主题商场 专业市场的思考 1 目标商户的容量 2 培育市场的决心 3 自身物业的优势 4 竞争对手的压力 1 只租不售是未来发展趋势 2 如何解决现金流 租售关系 1 市场需要培育 2 规划和业态组合 3 商户调整 分割销售商铺对经营的影响 1 基金 信托 2 整体出售 3 卖其它物业留商业物业 4 卖部分商业面积 如何解决现金流 1 整卖主力店 2 卖沿街商铺 3 卖配套位置 销售哪部分尽可能减少经营问题 二 购物中心的业态规划与商户组 合 业态规划和商户组合 原则 协同力大 零售均
5、衡 目标 营业面积利用最大化 营业额 租金 最大化 香港12个典型购物中心挑选 从总共调查的40个购物中心里挑选了12个典型购物中 心对商户组合及重复度进行分析 这12个购物中心包 括了影响最广泛的5间区域型购物中心 以及7间典型 的社区型购物中心 选择典型购物中心的标准或条件如下 1 知名度及其在香港的影响广泛度 2 面积大小 3 商户档次 4 环境档次 5 建筑档次 12个购物中心概况列表如下表 12个购物中心概况列表如下表 商业业态规划方案 业种数量比例 休闲娱乐341 19 百货 超市 便利店461 62 服装鞋帽83329 25 运动用品762 67 美食38013 90 各类服务3
6、9613 34 珠宝精品34612 15 美容美发 个人护理30010 53 影音器材692 42 家居1314 60 书籍923 23 玩具 童装1194 18 其他260 91 服装鞋帽 美食 各类服务 珠宝精品为占比最高的四种业种 其中服装鞋帽占比达29 25 排名第一 香港11个典型购物中心的业种个数比例 香港典型购物中心各品类商户数量及比例 五个区域购物中心 服装 时装 鞋帽 39 65 珠宝精品 13 57 美食 13 57 美容美发 人个护理 8 55 7个 社区型购物中心 服装 时装 鞋帽 26 美食 14 各类服务 13 美容美发 人个护理 13 珠宝精品 10 各购物中心各
7、品类商户平均面积比例 11个典型购物中心分别为海港城 太古广场 太 古城中心 时代广场 旺角新世纪 新都会 青衣城 荷里活中心 德福广场 新城市广场 屯门市广场 其中前面4个为区域型购物中心 后面7个为社区型 购物中心 业种比例 美食24 7 家居4 6 百货24 3 书籍2 1 其他4 5 各类服务2 0 影音器材2 5 个人护理1 2 服装鞋帽17 9 运动用品2 2 儿童玩具3 8 精品珠宝9 8 娱乐休闲10 9 商业业态规划方案 餐饮美食 百货 服装鞋帽 娱乐休闲为占比最高的四种业种 其中餐饮占比达24 7 排名第 一 香港11个典型购物中心的业种面积比例 香港典型购物中心各品类商户
8、面积比例 四个区域购物中心 百货类 38 12 服装 时装 鞋帽 20 50 美食 19 43 娱乐休闲 6 38 珠宝精品 4 05 7个 社区型购物中心 美食 27 69 百货类 16 44 服装 时装 鞋帽 16 35 娱乐休闲 8 91 各类服务 7 55 香港典型购物中心各品类商户面积比例 11个典型购物中心中 美食类的面积平均百分比最高 达 24 69 百货类的面积平均百分比排在第二 达到24 32 服 装鞋帽类 达到17 86 娱乐休闲类达到10 91 4个区域型购物中心与7个社区型购物中心 美食类 百货类 服装鞋帽类的面积百分比均排在前三位 区域型购物中心中 百货类的面积平均百
9、分比最高 社区型 购物中心中 美食类的面积平均百分比最高 11个典型购物中心中 餐饮娱乐休闲类面积平均百分比达到 35 60 商业业态规划方案 4个国内典型购物中心案例 万象城 天河城 中华广场 正佳广场 个数占比排前四位的业种 万象城 服装鞋帽 餐饮美食 珠宝精品 美容美发 天河城 服装鞋帽 影音器材 珠宝精品 餐饮美食 商业业态规划方案 个数占比排前四位的业种 正佳广场 服装鞋帽 珠宝精品 生活家居 童装 玩具 个数占比排前四位的业种 中华广场 服装鞋帽 珠宝精品 影音器材 生 活家居 商业业态规划方案 综合以上四个案例 服装鞋帽的个数占比最高 为40 其次为珠宝精品 占比为14 第三为生
10、活家居 为10 2 商业业态规划方案 楼层业种分析 楼层 业种 百货超 市 服务展示 生活家 居 美容美 发 餐饮美 食 书籍光碟服装鞋帽 童装玩 具 运动用 品 影音数 码 珠宝精 品 休闲娱 乐 负一层3 9 11 8 0 0 17 6 25 5 2 0 0 0 2 0 0 0 3 9 33 3 0 0 一层1 9 11 1 0 0 0 0 3 7 0 0 64 8 0 0 1 9 0 0 16 7 0 0 二层1 9 7 5 0 0 0 0 1 9 0 0 71 7 0 0 7 5 0 0 9 4 0 0 三层2 0 4 1 2 0 8 2 6 1 0 0 69 4 0 0 0 0 2
11、0 4 1 2 0 四层0 0 3 0 6 1 6 1 9 1 0 0 27 3 33 3 0 0 9 1 0 0 6 1 五层0 0 0 0 22 2 0 0 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 22 2 5 6 0 0 万象城各楼层业种个数比例 服务展示 珠宝精品主要集中在较低楼层 服装鞋帽主要分布中低楼层 餐饮 生活家居 童装玩具 影音数码等分布在较高楼层 楼层 业种 百货超 市 服务展示 生活家 居 美容美 发 餐饮美 食 书籍光碟服装鞋帽 童装玩 具 运动用 品 影音数 码 珠宝精 品 休闲娱 乐 负一层17 0 17 0 0 0 17 0 49 0 0 0 0 0 0 0 0
12、 0 0 0 0 0 0 0 一层0 0 0 0 0 0 6 3 4 2 0 0 79 1 0 0 2 1 0 0 8 3 0 0 二层2 3 6 0 0 0 8 3 4 8 0 0 64 3 0 0 0 0 0 0 14 3 0 0 三层6 3 0 0 37 4 6 3 6 3 0 0 25 0 0 0 0 0 0 0 18 7 0 0 四层0 0 0 0 6 3 0 0 3 1 3 1 0 0 0 0 0 0 81 3 3 1 3 1 五层0 0 3 8 7 7 26 9 7 7 19 2 0 0 3 9 0 0 3 9 19 2 7 7 六层0 0 0 0 0 0 0 0 90 9 0
13、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 1 七层33 3 0 0 0 0 0 0 33 4 0 0 0 0 0 0 0 0 33 3 0 0 0 0 商业业态规划方案 天河城各楼层业种个数比例 服务展示 美容美发 珠宝精品主要集中在较低楼层 服装鞋帽主要分布中低楼层 餐饮 影音数码等分布在较高楼层 楼层 业种 百货超 市 服务展示 生活家 居 美容美 发 餐饮美 食 书籍光碟服装鞋帽 童装玩 具 运动用 品 影音数 码 珠宝精 品 休闲娱 乐 负一层0 0 0 0 0 0 0 0 25 0 0 0 0 0 25 0 25 0 25 0 0 0 0 0 一层1 2 3 4 0 0 7 1
14、 3 5 0 0 56 5 0 0 0 0 0 0 27 1 1 2 二层100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 三层1 9 1 9 1 9 11 5 0 0 0 0 55 8 0 0 0 0 1 0 26 0 0 0 四层0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 0 0 0 0 五层0 0 0 0 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 六层4 3 0 0 30 4 8 7 4 4 26 1 4 4 0 0 0 0 0 0 21 7 0 0 七层0 0 0 0
15、 0 0 0 0 71 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28 6 八层0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 50 0 0 0 0 0 50 0 商业业态规划方案 中华广场各楼层业种个数比例 中华广场各层的主题性相对较强 但亦可明显看到餐饮美食 休闲娱乐等业种主要分布在较高楼层 楼层 业种 百货超 市 服务展示 生活家 居 美容美 发 餐饮美 食 书籍光碟服装鞋帽 童装玩 具 运动用 品 影音数 码 珠宝精 品 休闲娱 乐 负一层50 0 0 0 0 0 0 0 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 夹层0 0 0 0 0
16、 0 20 0 13 0 0 0 54 0 0 0 0 0 0 0 10 0 3 0 一层1 0 2 0 0 0 0 0 3 0 0 0 72 0 0 0 0 0 0 0 22 0 0 0 二层4 0 0 0 3 0 10 0 3 0 0 0 76 0 0 0 0 0 0 0 4 0 0 0 三层2 0 2 0 13 0 5 0 9 0 2 0 30 0 13 0 0 0 0 0 24 0 0 0 四层0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 2 0 0 0 0 0 42 0 54 0 0 0 0 0 五层0 0 0 0 14 0 0 0 4 0 4 0 0 0 54 0 0 0 0 0 13 0 2 0 六层0 0 0 0 84 0 0 0 16 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 七层0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 商业业态规划方案 正佳广场各楼层业种个数比例 服装鞋帽主要分布中低楼层 生活家居 休闲娱乐等分布在较高楼层 商业业态规划方案 各楼层业种分布小结 服务展示 珠宝精品 美容美发 个人护理
