区域房地产市场价格分析报告

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1、内部报告 仅供参考 未经同意 不得引用区域房地产市场价格月度分析报告(2007年1-2月)中国城乡建设经济研究所房价研究中心2007.3目录章节目录一、全国房地产市场概况5(一)房地产政策导向5(二)都市中房指数6二、全国房地产增量、存量房市场交易情况分析7(一)八大经济圈新增供应市场分析7(二)重点都市存量房市场交易情况19三、重点都市分析: 宁波、杭州、南京和合肥21(一)区域进展概况:房地产投资过热问题得到初步抑制22(二)南京:外部环境助推房价,河西板块备受关注22(三)杭州:地产大鳄之合纵连横32(四)宁波:价格稳步上升,楼盘质量是关键34(五)合肥:房价涨幅明显回落,“小区办公”挤

2、压写字楼市场36四、当月房价综述和下月展望38(一)本月房价走势分析及预测38(二)政策导向分析及预测40图目录图 1: 2007年2月部分重点都市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图18图 2:2006年东部地区房地产开发投资增速22图 3:2006年南京住宅租赁市场供求比26图 4:南京住宅租赁市场供求状况对比关系26图 5:2006年南京住宅租赁成交状况变化27图 6:2006年南京住宅租赁市场居室变化趋势分析28图 7:2002年2006年合肥住宅成交均价37表目录表 1:十大都市07年1月中房指数环比情况7表 2:2007年2月长三角地区房屋销售价格指数变化情况8表 3:2007年

3、2月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况10表 4:2007年2月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况12表 5:2007年2月中原地区房屋销售价格指数变化情况13表 6:2007年2月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况14表 7:2007年2月东北房屋销售价格指数变化情况15表 8:2007年2月西南地区房屋销售价格指数变化情况16表 9:2007年2月西北地区房屋销售价格指数变化情况17表 10:商品销售房价格同比增幅前十名的都市18表 11:商品销售房价格同比后五名的都市18表 12:2007年1月份四大都市二手房均价情况19表 13:07年1月、2月北京二手房成交均价及其涨幅情况19表 1

4、4:2007年南京各区域住宅成交均价24表 15:2006年南京市租赁市场区域租金价格情况表27表 16:2006年南京市租赁市场各户型与面积段租金价格情况表29本期要点l 中房指数:住宅指数方面,全国十大都市除上海、深圳、成都小幅下跌外,另外七大都市均呈现上涨的态势。l 新增供应量分析:受春节假日因素的阻碍,各地开发商差不多都在2月放慢了推盘速度,造成2月总体供应量有限。从消化量来看,各大都市2月楼市差不多维持了1月的销售走势,只是在供应有限的形势下,波动幅度相对1月被放大,表现出跌者更甚,好者愈好的局面。从各地房屋销售价格走势来看,2月节日高潮尽管分散了人们对住宅的购买积极性,出现销售面积

5、与套数下降趋势明显的现象,然而产品结构与价格却不受此阻碍,保持相对平稳。l 存量房市场:上海和北京成交均价价格下跌,深圳和广州成交均价大幅上涨。l 重点都市分析(东部地区): 南京:一般住宅租赁保持平稳,高端租赁则略有下降,新城房地产开发迎来快速进展期; 杭州:地产大鳄强强联合,综合开发,资源共享,价格回归价值,市场进一步展开品质战; 宁波:价格稳步上升,楼盘质量是关键; 合肥:住宅价格涨幅回落,写字楼和商铺投资需慎重。l 政策导向: 2007年国家宏观调控将格外强调速度与质量兼顾的“又快又好”,其具体体现将是对本年度GDP增幅操纵在8%,而这必定放映对房地产投资规模的操纵上。今年房地产宏观调

6、控的方向依旧是解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,重在操纵。在政策落实上中央将会更多的采纳“分地区、问责制”等调控形式,地点政府也会在此轮调控中发挥出主动性。另一方面,07年房地产的政策还将在:廉租房、节能省地环保型、产权登记、物权法等方面更有作为。总的来讲,07年房地产市场依旧慎重乐观的。一、全国房地产市场概况(一)房地产政策导向1、财、税联合规范房地产市场2月,国税总局、财政部联合下发了关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知(财税200713号),关于一些企事业单位将自建住房以低于购置或建筑成本价格销售给职工是否征收个税,做了明确规定。通知指出,单位按低于购置或建筑

7、成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。所称差价部分,是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建筑成本价格的差额。通知同时规定,依照住房制度改革政策的有关规定,国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间,按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房,职工应支付的房改成本价格低于房屋建筑成本价格或市场价格而取得的差价收益,免征个人所得税。此前未征税款不再追征,已征税款不予退还。同月,财政部和国家税务总局再度联合公布了关于贯彻落实国务院关于修改的决定的通知,要求各省、自治区、直辖市财政、地点

8、税务部门结合本地实际情况,尽快提出切实可行的城镇土地使用税税额幅度调整方案,并加强治理,严格操纵减免税。通知明确,各地要完善城镇土地使用税的征收治理方法和操作规程。严格操纵减免税,从严操纵各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制进展项目用地的减免税。对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地一律不得减免税。 2、建设部再次严令建立廉租住房制度2月下旬,建设部负责人再次发出督促:尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的都市,要在今年一季度予以明确。依照建设部设定的工作打算,2007年,国内所有都市和县城镇将全部建立廉租住房制度,最低生活保障家庭中的住房困

9、难户“应保尽保”。 建设部同时提出,应建立以财政预算安排为主、多渠道筹措的稳定规范的资金来源渠道。尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的都市,要在2007年一季度予以明确。住房公积金增值收益,在提取风险预备金和治理费后,要专项用于廉租住房建设。将有打算、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围,逐步把廉租住房制度保障范围扩大到住房困难的低收入家庭。建设部将会同有关部门在2007年三季度对各地廉租住房制度建设情况进行监督检查。3、各地调控信息天津:出台土地治理条例禁城镇居民购宅基地天津市近日出台了天津市土地治理条例并将于3月1日起开始施行,条例明确规定,禁止在集体所有的土地上开发建设商品房,禁

10、止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。个不村镇和开发商在未办理规划以及集体土地征收、转用、供地审批手续的情况下,占用集体所有的农用地或者宅基地建设开发房地产都属于违法行为。江苏:工业用地招标拍卖挂牌出让方法(试行)的通知江苏省近日出台工业用地招标拍卖挂牌出让方法(试行)的通知。通知规定,工业用地公开出让底价,须由具备土地评估资格的机构按照规定规程进行评估,由土地所在地市、县国土资源治理部门依照评估结果和产业进展政策等综合确定,并不得低于省政府公布的工业用地出让最低价;市、县国土资源治理部门按照相关规定程序,组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让工作等。长春:工业用地出

11、让最低价标准的实施意见长春工业用地出让最低价标准的实施意见规定,2007年1月1日起,工业用地采纳招标拍卖挂牌方式出让,出让底价和成交价格不得低于国家公布的工业用地出让最低价标准;等不为五等的土地工业用地出让最低价标准为384元平方米;等不为七等的工业用地出让最低价标准为288元平方米;等不为十一等的工业用地出让最低价标准为144元平方米;等不为十二等的工业用地出让最低价标准为120元平方米等。(二)都市中房指数2007年1月中房指数显示:住宅指数方面,全国十大都市除上海、深圳、成都小幅下跌外,另外七大都市均呈现上涨的态势。北京、广州、杭州环比涨幅分不达到2.5%、4.7%和2.5%,显示较强

12、的上升势头;天津、武汉、南京也表现不俗,环比涨幅分不达到1.7%、1.6%和1.2%;上海、深圳去年上半年上涨过快,受宏观调控阻碍,去年年底开始回调,目前仍处于调整时期。表 1:十大都市07年1月中房指数环比情况都市北京上海天津广州深圳武汉重庆南京杭州成都都市综合指数491415451016529住宅指数3852062110593315Hedonic指数201961912626134写字楼指数89137824276531615456商铺指数701014211210077204111390数据来源:中国房地产指数系统从全国十大都市,1月份中房指数分物业对比来看,要紧有以下特点:1、住宅:价格上涨

13、仍处于主导趋势住宅指数上涨居前三位的依次为:广州(62)、北京(38)和杭州(33),涨幅略高于上月。仅有三个都市,上海、深圳和成都出现指数微调。2、写字楼:多数都市价格出现明显下跌本月写字楼指数与上几个月出现明显对比,仅有三个直辖市,北京、上海和天津出现上涨;其余都市均出现不同程度的下跌,武汉、南京、成都和杭州跌幅较为明显。3、商铺:一线都市价格纷纷大幅上涨,二线重点都市价格跌幅明显本月直辖市以及广州、深圳商铺指数出现普涨,其中天津、广州和深圳涨势尤为明显;与之形成鲜亮对比,二线都市出现不同程度的下跌。二、全国房地产增量、存量房市场交易情况分析(一)八大经济圈新增供应市场分析1、长江三角洲经

14、济圈2月,长三角9个重点都市房屋销售价格、新建商品住房价格同比以及环比各项指标增幅均低于全国平均水平。南京2月表现较好的,对比之下,徐州2月房屋销售价格以及新建商品住宅价格指数环比增幅明显。上海各项指标显示,2月新建商品房市场交易价格稳定,同比、环比增幅不仅低于全国平均水平,而且房屋销售价格同比增幅在70个大中都市中增幅最小。表 2:2007年2月长三角地区房屋销售价格指数变化情况房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比同比环比上 海100.1100100.1100100.1100南 京105.3100.5104.7100.6106100.4杭 州102.5100102.8100.1102.399.8宁 波103.9100.9104.3100.9103.2100.8无 锡103.7100.8103.3100.3103.5101.4扬 州104.5100.3105.7100.3102.5100.2徐 州10

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