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1、管理方案目 录前言2-4第一部分 物业公司简介5-6第二部分 治理服务理念、方针、内容、运作机制、治理措施712一、 服务理念二、 方针三、 内容四、 治理运作机制五、 治理措施第三部分 治理经营机构框架及治理目标1316一、 治理经营机构框架二、 人员编制打算三、 治理服务目标第四部分 日常物业治理运作1731一、 前期介入时期的治理二、 入住装修时期的治理三、 常规治理运作时期的治理（一）治理处内部运作治理（二）给排水设备及水景治理（三）消防治理（四）机电设施养护和修缮治理（五）治安治理（六）清洁治理（七）园林绿化治理（八）车辆治理（九）房屋治理（十）物业治理工作抽查与考核治理第五部分 物
2、业治理制度3243一、 公司办公室工作二、 公司物业部治理工作三、 物业治理财务、资金的治理四、 机电设备治理五、 房屋治理六、 治安、保卫七、 小区清洁八、 园林绿化九、 车辆治理十、 维修、养护十一、 消防、安全十二、 社区文化十三、 物业接管、入住前 言 一期座落于福建省福州市 ，地理位置优越，路网发达。项目占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅总建筑面积 平方米，商业总建筑面积 平方米，机动车停车位 个。绿化率为 %。小区配套设施完善，配有 平方米幼儿园。 一期项目由 公司开发建设。 一期将以其卓越品质、高端的产品、优美的环境为高尚人士塑造一个舒适的居家港湾！ 若我们有幸进驻
3、，将在宽敞业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使 的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的治理方案，并通过我公司专业化的治理服务，将 一期项目塑造成当地一个亮点，使 的品牌在该项目中得到体现和延伸！我公司具有： 雄厚的资金实力本公司是大型专业物业治理公司，注册资金 万元。迄今为止，公司总资产 万元。 强大的技术保障力量 一流的治理和合理的收费现本公司具有国家 级物业治理资质，并培养出一批具有现场治理经验人才。同时公司结合日常治理工作制定了
4、一套科学、完备的治理制度，形成了独有的治理特色。正是我公司科学、规范的服务治理，使 。我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。丰富的物业接管经验对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资预备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业治理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业治理工作在最短时刻内步入正轨，确保业主生活正常无扰。具有丰富的培训经验和人才优势本公司已形成一整套完善的“培训考核淘汰”机制，使职员的素养与市场同步进展，同时，公司注重社会效益，现治理的项目已成为福州物业
5、治理实习、培训基地。另外，公司具有雄厚各类的人力资源，能够短时刻接管大型项目。若我公司入驻 ，特不承诺： 公司提供24小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助 小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“福州市物业治理示范小区”的标准，三年内达到“福建省物业治理示范小区”的标准第一部分 物业治理有限公司简介物业治理有限公司正式成立于 年 月 日，现治理面积 万平方米,职员 多人，其中治理、技术人员 %以上具有大中专学历。公司以“ ”为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神，树立“全心全意全为您”的服务理念。本公司有丰富的人力资源，对物业治理服务有丰富的实务经验，有创建“
6、省级”优秀物业治理项目的经验。公司特不注重人力资源的培训工作，在企业内部形成“培训考核淘汰”体系，充分激励职员的主观能动性。在治理服务上一贯施行“高起点、严要求、讲服务”，现已形成一整套规范、完整的治理运作体系，并有效地运行，。除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，还具有配合治理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业治理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对治理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。第二部分治理服务理念、方针、内容、运作机制及治理措施一、服务理念坚持“以人为本”“专业服务、用心治理”的理念，倾听客
7、户的需求，提供创新及符合用户需求的专业服务。以“治理职能社会化，治理组织企业化，治理形式专业化，治理过程商业化，治理关系契约化”为治理目标。提供全方位综合治理和全天候的优质服务，为小区业户提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所治理的物业得到保值、增值。二、方针实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的方针，开展“服务为主，多种经营”，从治理服务转换经营治理机制，求得自身的生存与进展。三、内容从“全天候服务、全过程治理”的物业治理要求动身，服务的重点内容有：第一类前期治理（一）配合开发商：做好项目前期的规划设计，从物业治理的角度对物业的环境布局，功能规划、楼宇设计
8、、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建议。（二）配合销售：在销售过程中对业主（客户）进行常规物业治理知识、装修制度的宣传及解答。向业主征询物业治理的需求。并与业主签订业主临时公约。（三）接管验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。特不重视综合功能的验收。第二类 物业的基础治理（一） 房屋建筑治理：此项是物业治理的基础工作，即对楼宇、附属建筑的保养、维修，使之保持良好的使用状态，并使物业整体保持完好、美观，延长其使用年限。（二） 房屋设备维修治理：对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修，使之保持良好的使用状态。我们深信设备、
9、设施的正常运行是小区业户生活的差不多保障。对此，我们组建一支专业化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备治理、操作流程的规章制度，运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养打算，日常保养安排及出勤事项进行治理，做到设备故障发生率操纵在1%以下。第三类 物业的综合治理（一） 入住装修治理： 是一个新建小区，入住的业主/业户在二次装修中给物业治理工作带来了专门大的工作量，为防范违章装修的情况，治理公司贯穿以人性化治理的手段，加强宣传工作，在业主/业户收楼入住时就对其进行宣传培训，并填写装修申请表。提供装修特不提示，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系。加强装修
10、户的追踪监管，采纳治理员、工程人员、保安员三级巡查齐抓共管的方法，对违章装修的业户晓之以理，动之以情耐心做业户思想工作，做好人性化的协调工作，将违章装修消灭在萌芽状态。（二） 中国最庞大的数据库下载（三） 清洁治理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理，以保持小区的洁净整洁。（四） 绿化治理：小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并制造条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业户的需要。（三） 消防治理：包括对业户物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护，消防力量的组织和治理。（四） 安全治理：包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除
11、各种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。“创一方文明，保一方平安”是我们全体职员肩负的职责与义务，我们将24小时的严密保安服务，实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控治理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化保安设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合治理中心的统一治理，确保治安防范的快速反应。（五） 车辆治理：对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全治理，疏导与治理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。（六） 社
12、区文化建设：社区文化是中国物业治理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚进展起来的单一的物来治理服务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，因此他们都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。因此，关于社区文化建设，凭借多年以来的治理经验，强调以社区成员为中心，尊重业户，相信业户，依靠业户，充分调动业户的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素养，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业治理收到事半功倍的功效。我们的目标是使大唐世家的文化建设具有代表性、先
13、进性和有用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。四、治理运作机制公司每年与治理处签订治理目标、经济指标责任书，治理处各级职员与治理处签订服务质量保证书，实行打算目标责任制治理，同时，还贯以督导治理，全面质量治理，协调治理及实行值班经理日常治理责任制。严密、科学、规范的治理运作机制是为宽敞业主提供优质、高效、便捷服务的保证，更使治理运作逐渐走向良性循环，实施物业治理服务运作机制如下：（一）打算目标治理依照福州市物业治理若干规定、物业治理条例的要求，按照全国优秀物业治理住宅小区的标准制定各项治理指标；制定三年内将 创建成福建省物业治理示范住宅小区。（二）督导治理采取有效的督导治理方式，对各职
14、能部门实施监督指导治理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具体有以下四种作法：经济治理 ：公司与各级职员签订劳动责任状，明确职员的权利与义务，并制定各职员所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动职员的工作积极性。法规治理 ：遵循既订的规章制度和工作程序来规范职员的言行，提高工作效率和工作质量。行政治理 ：实行每月、每周部门详细的工作打算，物业经理每天上班前20分钟组织治理级召开“早会”布署当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决方法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决方法。激励、培训治理： 物业治理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华，为预防职员在一天天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养职员的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识，让宽敞职
