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1、一、总 则（一）规划范围与重点本规划地域范围为东湖全区，总面积18.35平方公里。本商业规划涉及到东湖区范围内的商业零售、餐饮服务网点和各类专业市场所组成的商业功能区及其总和。具体包括商业中心、商业片区、商业街、专业市场、展览交易中心、社区商业网点。规划重点地域为商业中心、商业街道和城北地区。在这些地点积极引进现代商业业态。（二）规划依据与原则本规划要紧依据南昌市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要、南昌市都市规划（20032020）、南昌市2002-2010年商业进展规划、东湖区国民经济和社会进展“十一五”规划和商务部零售业态分类（GB/T181062004）进行制订。本规划坚持的差不多原
2、则是：（1）以人为本，远近结合，着眼以后，可持续进展的原则；（2）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；（3）商业网点的空间布局规划与新型业态的组织引导相结合的原则；（4）大型商业设施建设与中小商店、社区商业生存进展相结合的原则；（5）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；（6）技术进步的原则；（7）非均衡进展 ，集中人力、财力和物力全力打造商业亮点和商业品牌原则。（三）规划期限本规划的期限为2006年2015年，近期为20062010年，远期为2011年2015 年。二、商业进展现状分析（一）商业进展概况“十五”期间，东湖区通过改善商业基础设施、美化商业和街道景观环境、引进商
3、业大项目、打造商业品牌、积极调整商业业态，改革商贸流通体制，使人流、商流、物流、信息流空前活跃，商业经济得到迅速进展。1.商业设施日趋完善“十五”期间，东湖区的城北地区开发和旧城区、旧街道改造，为我区商业提供了难得的进展机遇。依照统计，我区近年来修整改造区管道路190余条，特不是洪都北大道和阳明东路等的扩建改造工程，带动了商业全面进展。区政府强化核心城区求质量、核心城外求增量的商业进展思路，形成了连点成线、画线成面、集面成块的现代商业格局。东湖区商业设施配置差不多情况表商业设施类型营业面积()独立酒楼、大型超市和百货400000大型建材及建筑装饰材料市场48000汽车整车市场和配件市场4200
4、0图书批发市场、图书零售大楼、体育馆90000大型娱乐、休闲设施60000文化旅游资源设施60000医疗保健140000商务写字楼650000集贸市场83000其它商业设施53000总计1626000各类经营场所总营业面积达162.6万平方米。满足常住人口日常生活需要的设施零售商业网点为10508户。其中独立酒楼、大型超市和百货总面积40万平方米左右，大中型休闲场所面积6万平方米左右、文化旅游资源设施面积6万平方米左右，商务写字楼面积65万平方米。2.商业呈现良好进展势头“十五”期间我区商业得到了较快进展。一是各类商业业态进展较快，商业服务网络初步形成。二是我区商业实现了小规模向较大规模的过渡
5、，完成了商业进展自发无序型向规划有序型进展的转变，科学进展观在我区商业进展中得到较好贯彻和体现。2005年全区全年社会消费品零售总额91.7亿元，比去年增长18%，其中限额以上企业为45.06亿元，增长14.73%，餐饮业零售额为8.15亿元，比去年增长12.2%，其中限额以上企业为5.35亿万元，增长7.89%。商业对全区经济增长作出了突出贡献。2005年我区商业经济进展高于全国5.1个百分点(全国为12.9%)，高于全省3.0个百分点（全省为15%），高于南昌市2.3个百分点，呈现出良好的进展势头。3.区域商业集群特色显著增强“十五”期间，我区对商业的集群化和规模化进展高度重视，我区商业利
6、用街道改造的有利时机进行了业态调整和重新定位，在不同地区形成了集购物、餐饮、休闲娱乐为主体的商业集群。目前差不多形成了三大商业集群，即以八一广场、太平洋百货购物广场等为核心，以中山路和胜利路为街区的购物型商业集群；以二七北路、福州路、沿江北路为要紧街区的餐饮型商业集群和以象山北路、民德路、苏圃路和叠山路为要紧街区的休闲娱乐型商业集群。此外，区委、区政府明确提出了商贸进展要与区域资源优势相结合，以专业市场、连锁经营为载体，引进了汽贸、家电、建材装饰等一批竞争能力强进展前景好的商业企业，进展形成了洪都北大道汽贸市场、青山南路家具装修等具有鲜亮产业特色的集贸批发商业集群。4.品牌商业企业快速增加“十
7、五”期间，我区积极地推动“走出去，请进来”的大开放战略，对国内外大型商业品牌企业实施更优惠的政策，取得了较大成绩。全国知名商家纷纷入驻我区，为我区商业进展夯实了基础。（1）餐饮实现了品牌化经营。 餐饮业以改造传统店与培育新秀店等多种措施，创办了一批具有鲜亮特色的优势餐饮企业。0791、新东方大酒点、尚厨、阳光春天、相思林酒楼、长城大酒店、远东大酒店、万家灯火、五湖大酒店、澳门豆捞、菜根香酒楼、独一处福寿城、云南过桥米线、人情味、红牛大酒店等一大批规模大、实力强的餐饮企业的兴起，凝聚了较多的人气、商气、财气。（2）娱乐休闲服务出精品。精品服务提升了我区娱乐文化、休闲文化的品位，打造了东湖区娱乐休
8、闲行业形象。其中尚吧、天圆钞票柜、华鑫夜总会、巴渝风、大红袍、长天港娱乐城、星光灿烂酒吧等均已进展成为东湖区娱乐、休闲的领军企业，同时其它高档娱乐、休闲场所不断涌现，也为我区服务行业的振兴奠定了基础。（3）商业百货接着向大型化和规模化方向进展。洪客隆、南昌百货大楼、国美电器、新一佳、沃尔玛、大众购物中心、步步高商厦等不断向全区的其它地区扩张分店，经营规模不断扩大，并取得良好的经济效益。（二）进展机遇与商业资源优势从区域进展大环境看，东湖区具有宽敞的区域合作空间。由于中国内地与香港和澳门最紧密经贸关系协定（CEPA）的签订，对我区招商引资势必带来专门多的合作机会，我区将认真分析中国南部九省与香港
9、、澳门的“9+2”区域一体化效应和“CEPA”效应，以寻求进一步合作的可能性。2006年7月，美国新闻周刊沿引联合国都市进展报告，在人口达75万以上的“二级都市”中，该报告将南昌评选为“全球十大最有活力的都市”之一，而且是中国唯一当选的都市。这也对我区获得外部商业资源提供了大量机遇。从区域进展小环境看，东湖区地处南昌市的核心区域，也是都市人口的高密度地区，区政府始终致力于将其打造成为南昌市的现代商业和现代服务业的核心功能区。因此，具有进展商业的独特优势，能够给商家带来巨大的商机。（1）生活性消费的优势。2005年我区常住人口为44.64万人,居民户数为12.30万户。平均每户家庭人口3.63人
10、。2005年全区人口的人均实际收入为11700元左右，较上一年增长24.7%以上，人均社会消费零售额为20546元。统计调查表明，全区居民实际消费总额为59.33亿元，人均消费为7569.9元，出现居民收入和消费同步高速增长的好势头。我区外来流淌人口（包括本市其它行政区）对东湖区社会消费零售总额的贡献为32.37亿元。都市居民的人均可支配收入用于消费的消费率为64.7%。我区目前进入都市居民收入快速增长时期，从而为都市商业进展提供了巨大的购买力。给投资者制造了巨大的投资机会。2004年南昌市服务行业人均年工资收入情况服务行业人均工资(元)交通运输、仓储和邮政业10204信息传输、计算机服务和软
11、件业17555批发和零售业17260住宿和餐饮业7038金 融 业19243房地产业7298租赁和商务服务业9101科学研究、技术服务和地质勘查13546居民服务和其他服务业6561教 育11905卫生、社会保障和社会福利业14752（2）生产性消费的优势。2005年全区工商企业总数为1046个，其中限额以上批发、零售企业总计67个，规模以上企业29个。规模以上工业企业数24家。2005年全区有生产资料市场3家，分不是洪都北大道旧钢材批发市场、三经路建筑装饰材料批发市场、二七北路汽配市场等。2005年全区大宗生产资料消耗要紧包括：生铁、钢材、钢丝、铜材、水泥、原木、布、原煤、焦碳、汽油、煤油、
12、柴油、燃料油、电力等。总价值5.2亿元左右。工商制造企业的进展将带动我区生产性消费的较快增长，为到我区进行投资的商家制造了进展机会。（3）土地资源优势。一些闲置土地资源有待开发利用。我区地处南昌市的黄金地段，“寸土寸金”，属于商家必争之地。目前全区低洼闲置土地面积还有6.16平方公里，待进行的旧城改造面积有4.7平方公里左右，街道道路等待改造里程在55公里以上。这些闲置资源是促进东湖区商业经济增长的重要资源。（4）老城区旧房改造的商业地产资源优势。目前老城区占到整个东湖区面积的2/3以上，都市房地产的建筑寿命大约为50-60年，目前我区老城区大多数旧房进入到更新时期。因此，旧城区的房屋改造和商
13、业业态提升将为商家制造专门多的进展机会。我区要推动商业进展，必须把全区的商业地产资源潜力充分挖掘出来。东湖区要紧街道的商业用地潜力差不多情况表街 道项目或商业用地公园街道1.老南昌二中用地；2.苏圃路拓宽与改造；3. 佑民寺角地的旅游开发；4. 叠山路临街商业地产附加价值的提升百花洲街道象山北路、建德观街、百花洲路及后墙路等临街商业铺面的改造与提升滕王阁街道榕门路仿古一条街的商业集群化与质量提升大院街道1.部分省直单位搬迁，将行政办公用地转化为商业用地；2. 二七北路改造与商业业态提升；3.人民公园和动物园的搬迁或商业化运作彭家桥街道1.江西师范大学用地整体退出与商业化运作；2. 医学院用地整
14、体退出与商业化运作；3.洪都北大道临街商业用地挖掘；4文教路临街拓宽改造；5.湖滨南路、湖滨西路、青山北路和富大有堤等的大规模开发董家窑街道1. 青山路铁路货运场；2. 阳明东路临街商业用地的运作；3. 南京西路、二七北路、沿江路、青山南路、永外正街延伸路等改造与开发。豫章街道1.部分省直单位搬迁，将行政办公用地转化为商业用地；2. 沿江北路的八一大桥以北段商业街道商业业态引进3.该街道旧房改造与拆迁八一桥街道该街道的旧房改造与拆迁墩子塘街道1.叠山路和阳明路的商业业态改善；2.中医学院整体搬迁（5）通过调整商业行业结构制造的商业资源优势。各种生活性消费服务业的进展，离不开当地居民的收入水平、
15、消费水平和市场的规模，当生活性消费服务扩张到一定的水平，其增长就会趋于稳定。要挖掘生活消费服务业的潜力，就必须依照居民消费变动趋势选择商业产业进展方向，调整好都市的商业行业结构。我区商业行业结构调整为商家提供了新的产业选择空间。（6）人文和自然旅游资源的一定优势。全区人文旅游景观共有14处，它们是：滕王阁、佑民寺、八一广场、八一公园、朱德军官教育团旧址、贺龙总指挥部旧址、叶挺总指挥部旧址、杏花楼、钟鼓楼、宁王府、科技馆、博物馆等，红色旅游景观资源的商业价值尤其突出。全区共有湖泊、水面资源6处，分不是：东湖、南湖、北湖、青山湖、赣江、抚河等，有一定的可利用商业价值。全区共有自然景观、特色建筑（包括大桥）资源共6处，它们是：八一桥、人民公园、动物园、贤士湖公园、相思林公园、八一广场等，这些资源也有较大的利用价值。（三）存在的不足（1）都市商业土地利用效率低，一是核心城区小商店沿街道进展，挤占了满足高附加价值商业进展需要的商业设施；二是临湖和临江商业房地产资源没有得到专门好地利用。（2）商业设施整体进展水平低，总量不足，结构不合理，规模较小。例如，餐饮设施供给相对过多，满足高附加
