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1、第八章收益法 收益法的基本原理收益法的计算公式净收益报酬率投资组合和剩余技术 收益法又称收益资本化法 收益还原法 是预测估价对象的未来收益 然后将其转换为价值 以此来求取价对象价值的方法 根据将来预期收益转换为价值的方式不同 收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法 收益法的概念 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取价对象价值的方法 报酬资本化法即现金流量折现法 是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和 直接资本化法和报酬资本化法的概念 1 适用对象 有收益或有潜在收益的房地产 2 适用条件 是房地产的收益和风险都易于量化3 理论依据
2、 预期原理 收益法适用对象 条件和理论依据 收益法的操作步骤 1 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 2 预测估价对象的未来收益 如净收益 3 求取报酬率或资本化率 收益乘数4 选用适宜的收益法公式计算收益价格 1 基本公式如下 式中 V 收益价格Ai 未来第i年的净收益Y 报酬率 报酬资本化法公式 净收益每年不变的公式 收益年期为有限年 收益年期为无限年 净收益每年不变公式的作用 直接用于计算用于不同年限价格的换算用于比较不同年限价格的高低 净收益在前若干年有变化的公式 收益年限为有限年 收益年限为无限年 净收益按一定数额递增的公式 收益年期为有限年 收益年期为无限年 净收益按一
3、定数额递减的公式 收益年期为有限年 净收益按一定比例递增的公式 收益年期为有限年 收益年期为无限年 净收益按一定比例递减的公式 收益年期为有限年 收益年期为无限年 预知未来若干年后的价格的公式 如果净收益每年不变为A 则 净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入 运营费用潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 净收益均以年度计 潜在毛收入 假定房地产在充分利用 无空置状态下可获得的收入 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置 拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入 运营费用 是维持房地产正常生产 经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 净收益的求取 1 市场提取法2 累加法 报酬率 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠3 投资收益率排序插入法 报酬率的确定
