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1、沈阳XXXX花卉交易中心项目建议书沈阳XX农产品物流有限公司二OO九年十二月目 录第一章 概 论4一、项目名称及承办单位4二、建设单位概况4三、研究结论5第二章 项目提出背景与建设必要性9一、东北及沈阳地区花卉市场现状及存在的问题9二、项目提出的背景12三、项目建设的必要性13第三章 市场需求分析15一、市场需求分析15二、交易品种及来源16三、市场启动的重大机遇16第四章 建设地址与建设条件18一、建设地址18二、建设地区概况18三、项目建设自然条件19四、配套条件19第五章 工程建设方案21一、建设规模21二、经营范围、经营方式和要紧功能21三、总平面布置22第六章 项目实施打算与工程治理
2、24一、实施进度打算24二、项目招标打算24第七章 投资估算与资金筹措26一、投资估算26二、资金筹措26第八章 经济效益分析28一、编制依据28二、经济效益分析28附图：1、 规划图2、 效果图3、 人行、车行交通图第一章 概 论一、项目名称及承办单位1、项目名称：沈阳XXXX花卉交易中心项目建议书2、项目建设性质：新建3、项目建设单位沈阳XX农产品物流有限公司联系电话：通讯地址：邮政编码：邮箱： 4、建设地点沈阳市沈北新区二、建设单位概况沈阳XX农产品物流有限公司成立于2007年10月，位于沈阳市沈北新区蒲河街道蒲北路135号。注册资金10000万元，以大宗农产品储运、综合农产品交易、农产
3、品加工配送等为要紧经营业务。公司控股股东深圳市农产品股份有限公司是农产品流通领域首家通过国际 ISO9001：2000 质量认证的总资产近 40 亿元、净资产 20 亿元的上市公司，连续五次入选“中国最具进展潜力的上市公司 50强”。公司以投资治理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产、加工、包装、储运、批发、拍卖、直销、连锁零售经营、进出口贸易、物流配送及电子商务等多功能于一体，差不多形成了符合现时期我国农业产业化要求的产业体系和流通模式。近年来，公司加快了扩张的步伐，先后投资控股了深圳福田、南昌、上海、广西柳州、山东寿光、合肥、西安、北京、成都、长沙等地的大型农产品批发市场，初步形成了覆盖
4、珠江三角洲、长江三角洲、京津唐渤海湾三角区、西北、中南和大西南地区的全国性批发市场体系。 公司要紧经营范围：农产品批发市场及配套设施的开发、租赁、销售、经营；批发、零售；农产品及其制品；建设农产品批发市场以及物流配送中心、配套物业的开发及经营治理、农产品物流服务；开展仓储(不含危险品)、搬运装卸、包装、配送、信息咨询等配套业务。三、研究结论1、建设地址该项目用地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市市区与沈北新区的过渡地带，距离二环线20公里，处于以后沈阳进展的主方向，区域内（沈北）路网纵横交错。2、建设规模XX东北花卉交易中心一期规划用地110亩，预留二期170亩，总建筑面积80800平方米。一
5、期总建筑总面积49700平方米，其中，盆栽绿植交易区45000 平方米、道路及停车场面积27444平方米、鲜切花交易展示区4700平方米。二期建筑面积31100，建设鲜切花交易展示区13100平方米，建设盆栽绿植交易区18000平方米。 依照沈阳地区近年花卉产量、沈阳地区花卉辐射范围的市场需求量，以及沈阳市现有市场最近几年的年交易量，项目建成后可实现年交易10亿元，建设东北地区最大的花卉交易集散中心。3、项目实施进度该项目建设期打算为2年，打算于2010年4月份开工建设，可能2011年12月一、二期工程全部竣工。4、劳动定员本项目建成后需工作人员20人，其中治理人员8人，工作人员12人。5、投
6、资估算该项目工程总投资估算为3650万元，其中，固定资产投资3500万元，铺底流淌资金150万元。5、资金筹措由股东投资3500万元。6、效益结论本项目的建设符合国家产业政策和地点区域性经济规划，适合当地经济进展的要求。对充分发挥沈阳市区位、交通、资源优势，完善农副产品流通体系，形成沈阳XX农副产品市场新格局，促进农副产品生产、加工，促进当地就业，增加社会效益，满足人民群众日益增长的消费需求，实现“商贸带动”战略，保障社会稳定，促进当地经济进展具有重要的作用。本项目建成营业后，正常年份可实现营业收入1360万元，年均实现利润总额887.4万元。投资利润率12.2%。 上述各项指标良好，且经不确
7、定分析，项目抗风险能力较强，因此项目在经济上是可行的。7、要紧经济指标表详见表1-1要紧经济指标表要紧经济指标表表1-1序号指标单位数量备注一项目计算期年171建设期年22生产经营期年15二项目总投资万元3650含铺底流淌资金1固定资产投资万元35002铺底流淌资金万元150三劳动定员人20四正常年营业收入万元1360第二章 项目提出背景与建设必要性一、东北及沈阳地区花卉市场现状及存在的问题1、市场现状分析国内花卉市场状况 花卉业作为一个新兴产业在我国虽起步较晚，但进展专门快，真正获得飞速进展是改革开放以后。改革开放的政策及人民生活水平逐渐提高，对花卉需求增加，为花卉提供了宽敞的市场，全国花卉
8、种植面积、产值、创汇成倍增长，依照不完全统计：截止2005年全国有花卉市场2586个，企业64908个，其中种植面积在3公顷以上或年营业额在500万以上的大中型企业8334家，花农1251313户，从业人员4401095人，专业技术人员132318人。目前我国花卉的种植面积和产量均居世界第一位；其中花卉种植面积已达到世界花卉生产总面积的1/3。十五期末，全国重点花卉产业初步形成，品种结构进一步优化。区域化产业形成了以云南、四川、江苏、浙江、海南为重点的南方热带、亚热带花卉生产区，以广东、福建为重点的南方热带观叶植物产业区，以浙江、四川、河南、河北为重点的观赏苗木产区，以北京、山东、河北为主的北
9、方花卉产业区，以及以辽宁为中心的东北花卉产区。沈阳花卉市场状况近年来辽宁省和沈阳市花卉业蓬勃进展，方兴末艾，全省花卉种植面积达180000亩，年产种球15000万粒，切花40000万枝，花卉年产值突破20亿元。沈阳全市花卉种植面积达30000余亩，年产露地草花100余万盆，切花15000余万枝，形成了东北三省、内蒙和沈阳为中心的花卉集散地和销售地，培育出了东北花卉风向标式的两处市场-以盆栽植物为主的沈阳上深市场和以鲜切花为主的的沈阳富美莱市场。富美莱鲜花市场：富美莱市场的鲜切花（含切叶）批发业务的主体是以周边种植花卉的花农为主，还有一些从事南方（昆明）花卉的商户，主打品种以北方的百合、玫瑰、扶
10、郎为主。要紧辐射东三省和内蒙地区。对南方有间接业务。年销售额在二亿元左右。上深盆栽绿植市场：上深市场现有不标准花棚（窖）近50个，占地100亩，经营业户在50左右（因场地不够，有些人是合租）。市场年销售额在2亿元以上，其中广州、福建等地花卉达600车，每车货均价在10万元以上，销售额在1.01.2亿元左右。配材（盆、肥、土、资材、耗材等）年吞吐量近700车（集装箱），每车货均价在6万元左右，销售额过亿元。通过两市场交易数据，可反映出东北三省花卉交易品种、价格、数量、质量的整体走势，阻碍东北地区73个大中都市的花卉交易。附2-1市场分布图EACGDF BHA:沈阳东北花卉大世界B:沈阳福美莱花卉
11、中心C:沈阳上深花卉交易市场D:沈阳北市花鸟鱼市场E:沈阳北方花城F:沈阳南湖花卉市场G:沈阳小津桥花鸟鱼市场H:沈阳三好古玩市场2、存在的问题沈阳市内已有几个较为成熟的花卉交易市场，但从市场的规划布局、规模档次、配套设施、经营治理、服务保障等方面都不能适应花卉流通业的进展需要，要紧体现在以下几个方面：（1）花卉市场建缺少统一规划。近年来各地政府加大了花卉产业进展的推动力度，然而重生产轻流通，花卉市场建设严峻落后于花卉种植业的进展，政府没有花卉市场统一建设的规划，现在有一个市场只确定搬迁，但新市场选址和规划建设都没有明确规划目标，目前在东北及内蒙四省区没有一个有相当阻碍力的综合花卉交易市场，成
12、为了严峻制约东北地区花卉产业进展的瓶颈。（2）现有市场交易设施简陋、治理水平低下。从现有两个比较成熟的花卉市场来看，富美莱市场位于商业区，交通拥挤，交易面积狭小，交易设施陈旧，收费高、服务少；上深盆栽绿植市场没有统一治理，经营户各自为营，缺少道路等硬件配套，无法满足经营需要，经营户无法进行长期投入，只能着眼当前利益，使市场越做越小，规模逐步萎缩。（3）市场缺少信息、物流等差不多配套服务。市场的信息流、物流完全由经营业户自己依靠各种渠道完成，成本高、效率低。（4）现有市场缺少餐饮、商务、银行等商务配套服务设施，市场没有保安、监控、仓储、保鲜设施等市场差不多服务设备。二、项目提出的背景1、项目所在
13、区域运营环境良好沈阳市花卉种植面积超过三万亩，仅沈北地区距离项目地十公里内就有花卉种植面积近万亩。以沈北五五村为核心的花卉种植已成为当地农业种植的主导产业。在沈阳及东北地区有专门大的阻碍力。因此，在沈北新区建立一个一级花卉市场的环境特不行。2、项目所在地急需开发新项目2007年9月我司与沈阳蒲河新城管委会签订了项目用地协议书，项目一期占地403亩，项目于2008年4月28日奠基，后因宏观经济环境制约，现只完成一栋冷库（5425）、一栋办公楼（2400）和部分配套公共设施建设，开发面积50亩左右。依照与沈北政府签定的协议和土地法相关要求，沈北新区政府多次督促加大建设面积，蒲河新城闲置土地清理工作
14、小组于2009年11月14日向农产品总公司发出咨询通知，要求书面回复双方签订协议书，并发出缴纳土地闲置费通知书。在此期间，沈阳XX公司通过多次深入调研，认为沈北新区要紧以种植玉米、花生和花卉为主，种植蔬菜、水果数量偏小，常住人口数量偏低，项目地离市中心区距离过远，暂不具备大规模启动农贸市场的外部条件。为了促进企业的自身进展并解决土地使用的面临的问题，通过一年多的市场调研，初步确定建设东北地区最大的一级花卉批发交易市场的意向。三、项目建设的必要性1、建设东北地区最大的花卉交易中心是实施网络化经营战略的重要举措。总公司正在大力实施农产品网络化经营战略，推进XX建设目标，农产品公司在蔬菜、水果、粮油
15、等传统农产品流通方面差不多在全国初步建设了网络经营体系并取得了良好的经营业绩，花卉作为重要的农产品，专业的花卉交易市场依旧农产品公司经营网络体系的空白，花卉交易中心的建立必定对完善农产品网络体系，扩大农产品公司在农产品流通行业的阻碍力、巩固行业的龙头地位发挥重大的促进作用。2、建设东北地区最大的花卉交易中心是企业进展的必定要求。沈阳XX项目自开工建设以来，一直得到总公司和当地各级政府的关注，但由于宏观经济环境的变化导致企业经营环境发生重大变化，致使企业投资运营都遇到一定困难，原有的经营投资方案无法正常进行，企业内在经济效益无法保障，经济和政策压力逐步加大，建设以农产品交易为主业的花卉交易市场是促进企业快速进展的保障。3、建设东北地区最大的花卉交易中心对促进当地农业产
