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1、提高合同治理的心得体会目录目录1前言3一、从公司治理的高度认识合同治理的重要性41、合同治理是项目目标分降落实的过程42、合同治理贯穿于项目治理的全过程53、合同治理内容与部门职责相对应54、加强合同治理能够提升公司的治理5二、公司治理与合同治理的共同提升51、将公司制度延伸至合同治理中，提升合同的治理62、在合同治理中完善公司的制度流程，反哺公司治理7三、项目合同关系的统筹策划81、合同内容应一致82、合同时刻应相互衔接93、合同目标应有所侧重、分解104、合同综合单价约定应明确、一致105、合同的制约关系11四、项目治理模式的选择121、采纳“三方合同”的模式，加大总包的责任；122、精装
2、施工推行“精装主包”合同模式，使精装单位的责权利对等143、安装以消防为主线，注意消防合同内容的签订15五、合约规划，沟通成本、招采和合同治理三者之间的桥梁151、合约规划的由来152、合约规划的价值163、合约规划治理中常见问题18六、合同界面的治理191、集约化治理，能够减少合同界面192、以主合同为纲，理清各施工合同实体界面20六、合同的执行与落实221、合同文本内容222、合同运行体系25七、对项目参与方治理体系运行的作用271、项目公司与项目需为责任共同体272、参与方项目公司组织健全、制度完善273、参与方组织机构对项目公司定期监督检查284、参与方要紧领导对项目需重视、关注285
3、、对项目参与方人员的治理是重点28八、用好双刃剑，发挥经济奖罚的积极作用301、以奖励为主，以处罚为辅302、不罚则以，罚必落地313、奖罚都要及时314、处罚为单位，奖励到个人315、经济奖励之外还有精神奖励32九、在成本、进度、质量操纵和安全治理方面的合同措施321、成本操纵的合同措施322、进度操纵的合同措施333、安全治理的合同措施34前言在房地产项目的实施过程中，涉及各种各样的合同，大型项目建设的合同多达上百个，合同治理贯穿于项目治理的全过程，是各地产公司项目治理“三控三管一协调”的内容之一，是项目经济活动的核心内容。近年来，地产业合同治理水平逐步提升，政府主管部门不断推出和更新合同
4、标准文本，各地产公司业不断修订合同治理制度，完善合同审批流程，外聘法律顾问内设治理岗位加强合同治理。对标先进地产公司，如何进一步提高我们的合同治理水平呢？提高合同治理水平，首先能够参考借鉴先进地产公司的合同文本打造我们的合同标准文本。网上有专门多先进地产公司的合同示范文本，我们能够按照合同章节进行梳理，查找和分析示范合同文本条款设置的作用，借鉴这些条款约定形成我们的标准文本，这是提高我们合同治理的一种捷径。先进地产公司示范合同文本整合了他们合同治理的经验教训，一些合同条款设置的目的我们可能开始并不了解，但在执行过程中会逐渐发觉它的作用，争取在执行中知其因此然。另一方面，合同文本只是项目治理的一
5、种工具，从合同治理的更高层次来看，充分发挥合同的作用必须将合同治理放在公司治理的大框架下，提早做好合同治理的外围性、基础性工作研究，比如合同治理与公司治理的关系、项目承发包模式、项目合约规划、合同界面的划分、如何利用合同治理加强参与方项目运行体系、如何提高合同的执行难的问题等等，这些问题涉及合同治理的核心，是提高公司合同治理水平的关键所在。2015年3月，集团董事长在中层领导班子会议上，再次强调了加强合同标准化治理，以提升治理效率，降低治理风险。近期，本人认真学习领会关于合同治理的重要精神，系统整理总结了在项目合同治理中的心得体会如下，希望各位领导同事批判指正，以期关心我进一步提升在合同治理方
6、面的知识，并将这些知识贯彻到项目治理中。一、从公司治理的高度认识合同治理的重要性关于地产公司而言，公司治理的基础为项目治理，而合同治理又是项目治理的重要内容之一，因此，从公司治理的角度理解，合同治理是公司治理的一项差不多而重要的工作。1、合同治理是项目目标分降落实的过程房地产的开发建设是一个系统复杂的工作，建设单位作为项目的资源整合者，通过合约规划，以合同作为纽带，确定了各项目参与方应遵循的行为规则，将项目治理的总目标分解为项目参与者的具体合同目标。因每个项目参与方只关注自己的合同目标与利益，建设单位通过对合同的监控，协调各单项合同关系，通过最大程度的实现每个单项合同目标，进而实现建设单位项目
7、开发建设总目标。因此，从公司治理的角度看，合同治理确实是将项目治理目标向项目参与方逐项分解、逐项监控落实、确保实现项目总目标的过程。2、合同治理贯穿于项目治理的全过程从房地产项目开发流程来看，合同治理贯穿于论证、实施和运营等全过程贯，穿于报批报建、设计治理、工程施工治理、成本治理、销售治理和物业、维修整改治理各个时期，合同治理贯穿于项目治理的全过程。3、合同治理内容与部门职责相对应从公司部门职责来看，合同治理内容与部门职责相对应。一些合同要紧涉及单一部门的治理，但大部分合同涉及多部门的治理职责，合同的不同章节和部门治理职责差不多对应。将合同章节与公司部门权责相对应，可加强合同精细化研究，有利于
8、项目目标的分解与部门绩效考核。4、加强合同治理能够提升公司的治理正如王董在集团2015年度工作会议上指出，加强合同标准化治理，能够提升公司的治理效率，提高治理标准，降低治理风险。二、公司治理与合同治理的共同提升合同治理是公司治理的一项重要工作，提升公司的治理将会加强合同的治理，同时，加强合同治理也能反哺公司的治理，公司治理与合同治理能够相互促进、提升。1、将公司制度延伸至合同治理中，提升合同的治理项目治理为公司治理的载体，项目公司对各项目参与方治理的依据为合同，因此将公司的制度要求延伸至合同治理中能促进公司制度的落地，提升合同的治理。目前，因为公司制度为公司内部文件，并不能直接约束项目参与方，
9、往往造成制度只能下达至项目公司层级，由项目公司再将这些制度要求传达给项目参与方，为典型的两级治理。为实现扁平化治理，可将公司的治理制度与合同条款相互对比，将公司制度中需要项目落实的内容在项目合同中明确体现出来，将公司制度治理延伸到项目合同治理中去。这是治理重心的前移，能将制度执行的担子压在项目参与方肩上，板子打在项目参与方身上，将项目公司从制度的执行人变为制度执行的监督人，更有利于公司制度的落地。比如，舆情监控、信访维稳制度是国有企业比较重视的一项工作，都有一套完整的治理制度，包括组织架构、运行机制等。专门多信访投诉来源于项目参与方，比如民工上访讨薪、工程维修媒体曝光、工程施工扰民投诉等，这些
10、矛盾应由项目参与方提早排查化解，出现之后也要及时解决。项目参与方是否也高度重视呢，是否也有自己的治理组织和机制呢？他们在舆情监控、信访维稳方面的工作有哪些？他们的不作为造成的不良阻碍如何处理？能够结合公司的治理制度，将对项目参与方在舆情监控、信访维稳方面的要求明确下来，导入双方合同，使项目参与方承担起应有的责任。将公司治理制度导入双方合同，能够提升项目参与方的治理水平，实现双方的共同成长进步。公司规章制度中关于企业内部流转的程序、内部权责的划分等内容不必出现在合同中，但为提高合同风险操纵，防止参与单位以项目公司职员越权签字作为索赔依据，可在合同中应明确文件生效的标准等。2、在合同治理中完善公司
11、的制度流程，反哺公司治理在项目合同治理中有时会发觉项目合同中的一些规定与公司治理制度不衔接，一些对公司治理有益的合同条款无法落实，因为公司制度流程不健全或还存在一些缺陷。合同执行过程中反馈的信息倒逼我们修订、完善公司的制度流程，能够使合同治理与公司治理进入PDCA质量循环共同提升，实现合同治理反哺公司治理。比如，奖罚约定是项目治理最常用的一项措施，各类合同差不多都有奖罚约定，但在合同履约检查时会有多少奖罚真正落实了呢？因为这些奖罚约定缺少具体的操作规定，即使合同中明确了奖罚操作规定，也会因没有配套的公司治理制度无法落实。处罚落地需要解决哪些指标需要考核、谁提出、谁认定、谁审批、何时提出、财务如
12、何扣帐、罚没款项如何使用、争议如何解决等一系列具体操作规定，这些规定应与公司财务、成本、工程治理制度相衔接，否则处罚就难以执行。处罚落地难奖励更难。专门多合同中有价值共享的约定，希望项目参与方发挥专业优势，通过参与方案的优化、施工组织改进等手段协助甲方降低工程无效成本，降低部分能够按照一定比例分享。对这些合同条款，更是墙上画饼，因为合同约定没有配套的公司治理制度，无法实现设置这些条款的初衷。梳理公司的治理制度与合同治理之间联系点，将公司的治理延伸至项目合同治理中，能够使合同治理更好的体现公司治理的目标和任务；另一方面，梳理合同治理与公司制度衔接的矛盾，也能反哺完善公司的制度建设。三、项目合同关
13、系的统筹策划一个项目下来会有几十项上百项合同，有承包合同、设计合同、咨询合同、销售合同、融资合同、设备材料合同等等，每个合同都对应着一个项目参与方，对应着一个合同目标。这些合同是孤立的、单独的吗？一个项目的所有合同存在着或多或少的关联，它们组成一个有机联系的合同体系，建设单位作为项目资源的整合者，在强调合同的标准化、模块化时，首先要对项目统筹策划建立项目合同体系，将单项合同放在整个项目合同体系中去研究，理顺各合同之间、各合同与项目总目标之间的关系，并将这些关系要求落实到各个项目参与方的合同中，理顺各项目参与方之间的关系，实现单个合同无法承担的项目治理总部目标。经梳理总结，项目合同关系建议做好以
14、下统筹策划：1、合同内容应一致在一个项目合同体系中，各合同之间地位是平等的，合同约定重叠内容应该一致。各个合同签订的前后周期较长，要防止出现自相矛盾的地点。比如：l 房屋预售合同与施工合同中关于交房标准应该是一致的；l 各类合同界面划分应一致，比如设计合同中各时期设计界面、专业设计与总设计界面的约定、施工类合同中总包与分包、各分包之间施工界面的约定应该是一致的；l 监理合同与施工合同之间关于监理工程师的责任和权利应该是一致的；l 总承包合同和分包合同中关于总包治理的内容、责任和总包治理费约定应该是一致的；l 施工合同和甲方材料供应合同关于材料交接、质量检验的约定应该是一致的；l 存在前后共需交
15、接类合同，各合同关于工序交接技术标准应该一致；l 所有施工合同关于安全生产文明施工的标准要求应该一致。另外，还有一些通用的合同内容，例如廉政建设的要求、设计变更、工程签证的规定等，应该以附件的形式固化下来，每个合同都附上，能够减少编制审核的精力并便于治理考核。模块化、标准化是合同治理的方向之一。2、合同时刻应相互衔接在一个项目中，每个合同的签订、履约时刻差不多上与项目总控打算书相统一；同时，各合同时刻约定上也要注意相互衔接一致。比如：l 总承包合同确定的中竣工备案日期应该比房屋预售合同中约定的交房日期提早半年左右，交房日期尽量避开雨季和冬季 ；l 各分包队伍进场日期与总承包单位进度考核节点相协调一致；l 消防、人防等需要单独验收的分包合同，竣工日期应提早总包竣工验收日期2个月左右。3、合同目标应有所侧重、分解项目总体目标策划完成后，需要分降落实到到具体合同中，各合同目标与项目总体目标一致，并需要具体分降落实。比如项目工程质量目标确定为“泰山杯”，所有项目参与方合同工程质量目标全部约定为“泰山杯”确实是特不懒惰的做法，精装工程、钢结构工程、园林工程都有自己行业的评优奖项及评分方法，将这些评优奖项作为合同的工程质量目标会更适合考核和落实。4、合同综合单价约定应明确、一致目前工程多实行工程量清单计价模式，合同中对工程
