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1、海南省物业治理条例第一章总则（草案） 第一条、为加强物业治理，提高物业治理的服务水平，规范物业治理服务收费行为，维护业主、使用人和物业治理企业的合法权益，创建整洁、文明、舒适、安全的居住和工作环境，依照国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条、本条例适用于本省行政区域内的物业治理。 第三条、本条例所称物业，是指已竣工并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。 本条例所称业主，是指物业的所有权人。 本条例所称使用人，是指物业的承租人和业主之外的其他实际使用物业的人。 第四条、物业治理实行业主自治治理与物业治理企业专业治理相结合的治理模式。 第五条省
2、人民政府建设行政主管部门和市、县、自治县人民政府确定的物业治理主管部门按照属地治理的原则对物业治理行业进行指导、治理和监督。 第二章业主自治治理 第六条、业主通过业主大会及其选举产生的业主治理委员会（简称管委会）对所属物业区域实行自治治理。 市、县、自治县物业治理主管部门能够依照业主和物业的具体情况划定业主自治的区域。 第七条、业主享有参加物业治理的权利，并承担相应的义务。业主的权利包括： （一）参加业主大会； （二）享有管委会委员的选举权和被选举权； （三）表决通过业主公约、管委会章程和其他有关物业治理方面的重大事项； （四）监督管委会和物业治理企业的工作。 业主的义务包括： （一）执行业主
3、大会和管委会的决议； （二）遵守业主公约和有关住宅区物业治理的规定； （三）按时缴纳物业治理费和物业维修费等费用。 物业由使用人使用的，使用人行使业主的权利和承担相应的义务，业主不再行使有关权利和承担义务。但涉及到维修基金的治理使用、共用部位共用设施设备的更新改造和经营出租等权利，仍由业主享有。 第八条、物业已交付使用且出售房屋建筑面积达到50以上时，售房单位应当在30日内向所在地物业治理主管部门报告，并在物业治理主管部门指导下组织召开首次业主大会，选举产生管委会。 具备成立管委会条件而3个月内没有成立的，物业治理主管部门应当在具备条件的6个月内组织召开首次业主大会，选举产生管委会。 第九条、
4、业主大会由业主和使用人组成。 业主大会必须有持过半数投票权的业主和使用人出席才能进行。业主大会选举管委会和通过业主公约、管委会章程及其他重大事项，必须通过全体业主和使用人所持票数过半数通过；决定其他事项必须通过出席大会的业主和使用人所持票数过半数通过。 业主和使用人所持票数按其拥有的房屋建筑面积计算。业主和使用人拥有的面积不足100平方米的，每1产权单位为1票；超过100平方米的，每100平方米为1票。 物业由使用人使用的，业主和使用人只能一方出席业主大会。 第十条、业主大会由管委会负责召集。业主大会召开前7日，管委会应当将会议内容及有关事项书面通知业主和使用人。 业主大会每年至少召开1次。
5、业主大会闭会期间，持有30以上投票权的部分业主和使用人能够提议召开临时业主大会。管委会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主大会。逾期不召开的，由物业治理主管部门组织召开。 第十一条、业主大会是物业治理的最高决策机构。业主大会行使下列职权： （一）选举、罢免管委会委员； （二）通过或修改业主公约和管委会章程； （三）批准或终止物业治理托付合同； （四）监督管委会的工作，听取和审议管委会的工作报告； （五）决定与业主利益相关的物业治理方面的重大事项； （六）改变或撤销管委会不适当的决定。 第十二条、业主大会应当依照国家法律、法规和本条例，结合所属物业的实际，制订业主公约。 业主公约对全体业主、
6、使用人具有约束力。业主、使用人应当遵守业主公约。 第十三条、管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任在委员中选举产生。管委会委员每届任期两年，能够连选连任。 管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、能榜样遵守物业治理规章制度和有一定工作能力的人员担任。 管委会委员不领取酬劳。但担任专职工作的管委会委员能够领取酬劳，具体标准由业主大会决定。 第十四条、管委会应当自选举产生之日起15日内，持下列材料向所在地物业治理主管部门办理登记： （一）管委会登记申请书； （二）管委会主任、副主任及委员名单； （三）管委会章程； （四）筹备管委会和召开业主大会的有关原始资料。 物业治理主管部门应
7、当自受理申请之日起15日内对符合本条例规定的管委会予以登记；对不符合本条例规定不予登记的，应当书面通知申请人。 物业治理主管部门登记的日期为管委会成立日期。 第十五条、管委会是代表全体业主、使用人的合法权益，遵照业主大会的决定和管委会的章程，对所属物业区域实施自治治理的组织。管委会履行下列职责： （一）召集和主持业主大会； （二）制订或修订业主公约、管委会章程； （三）选聘或解聘物业治理企业，签订、变更或解除物业治理托付合同； （四）审议物业治理服务的重大措施； （五）审议物业治理企业提出的物业治理年度治理打算、财务预算和决算、物业治理经费的使用情况；（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督、
8、检查物业治理企业的工作； （七）教育、督促业主和使用人遵守物业治理法规和业主公约，服从物业治理企业的正当治理，按时缴纳物业治理费和物业维修费等费用； （八）履行业主大会给予的其他职责。 前款（二）至（五）项规定的事项应当经业主大会批准。 第十六条、管委会的工作应当同意全体业主、使用人和物业治理主管部门的监督。 管委会违反本条例、有关法规或管委会章程，情节严峻的，物业治理主管部门应当在调查属实后，撤销该管委会，并重新召开业主大会选举新的管委会。 第十七条、管委会会议由管委会主任依照工作需要或者13以上委员的提议召集，但每年至少召开两次。会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过
9、，并以书面的形式由与会委员签字认可，存档备查。 第十八条、管委会的活动经费最高应当不超过同期物业治理费总额的1，具体数额和使用打算由业主大会审议决定。管委会的活动经费包括业主大会和管委会会议的费用、必要的办公费用和管委会专职人员的酬劳。 第三章物业专业治理 第十九条、物业治理企业能够同意业主的聘用，依照本条例和物业治理托付合同的约定，对业主所属物业区域内的房屋及配套设施设备和公共场所进行日常维护、修缮，对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常治理，并为业主、使用人提供相关的服务。 第二十条、物业治理企业必须持营业执照向省物业治理主管部门提出申请，经确认资质等级并取得物业治理经营许可证后
10、，方可从事物业治理服务活动。 工商行政治理部门向物业治理企业发放营业执照时，应当注明持有物业治理经营许可证方可经营。 物业治理企业资格等级治理方法由省人民政府另行制定。 第二十一条、物业治理实行招投标制度。具体招投标的治理方法由省物业主管部门制定。 第二十二条、物业治理企业同意托付从事物业治理服务，应当参照国家制定的物业治理托付合同示范文本与托付方签订物业治理托付合同，明确双方的权利义务关系。 物业治理托付合同应当自生效之日起15日内由物业治理企业报所在地物业治理主管部门备案。 第二十三条、一般住宅物业治理服务收费，应当遵循合理、公开以及与居民的经济承受能力相适应的原则。一般住宅之外的物业治理
11、服务收费标准通过招投标确定。 为业主、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施设备的保养、保安、绿化等具有公共性的一般住宅物业治理服务收费（以下简称住宅物业治理费）实行政府指导价，由省价格主管部门会同省物业治理主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分不制定。住宅物业治理费指导价的制定实行听证会制度。 为业主、使用人个不需求提供特约服务的服务收费，由物业治理企业与管委会或业主、使用人协商量定。 第二十四条、物业治理的服务项目要紧包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业治理企业和管委会能够就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业治理托付合同。 住宅物业治理费的具体标
12、准由管委会与物业治理企业依照政府指导价规定的幅度在物业治理托付合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。未成立管委会的住宅区，住宅物业治理费不得超过政府指导价的基准价标准。 第二十五条、住宅物业治理费的费用构成按照国家有关规定执行。 公共照明、绿化、消防用水等公共水电费按照实际发生的费用由业主按照其所拥有的建筑面积分摊，物业治理企业代为收取。 第二十六条、物业治理费由物业治理企业按照物业治理托付合同的约定向业主或使用人收取。业主或使用人拒缴或拖欠物业治理费的，应当承担相应的法律责任。 第二十七条、物业治理费的收费项目和标准及公共水电费分摊等应当向业主、使用人公开并加以讲明，业主和使用人有权查询。
13、 物业治理企业应当每半年公布一次物业治理费的收支帐目，同意业主、使用人的监督。第二十八条、已按照本条例规定向业主或使用人收取物业治理费的，任何单位和个人不得再向业主、使用人收取性质和内容相同的费用。 未经业主、使用人的同意，物业治理企业自行提供服务的，业主、使用人有权拒绝支付服务费用。 第二十九条、业主共有的公共设施、设备、场地以及房屋，能够由管委会托付物业治理企业经营，其收益归业主共有、治理和使用。 第三十条、在物业治理企业登记且连续3个月未使用的空置房屋，以及竣工未售出的空置房屋，按照物业治理费收费标准的50缴纳物业治理费。 第三十一条、物业治理企业应当在物业治理托付合同终止或解除后的10
14、日内，向管委会办理以下移交手续：（一）移交物业共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）帐册及其他有关物业治理的财务帐册和结余的物业治理费； （二）移交全部物业档案资料； （三）移交业主共有的物业治理用房、经营用房、场地和其他财物。 管委会应当在终止或解除物业治理托付合同后的10日内报所在地物业治理主管部门备案。 第三十二条、物业必须经综合验收合格后，方可将物业治理权移交给管委会。分期建设的，配套设施满足使用功能要求时，经分期验收合格的，能够移交物业治理权。综合验收或分期验收不合格的，管委会有权拒绝同意物业治理权，售房单位必须接着承担物业治理费用。 第三十三条、售房单位向管委会移交物业治
15、理权时，管委会和物业治理企业应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。 第三十四条、售房单位在物业综合验收或分期验收时，应当向管委会无偿提供治理用房，其产权属全体业主共有。尚未成立管委会的，由所在地物业治理主管部门代为接收。不提供的，售房单位应当向管委会或物业治理主管部门交纳与治理用房等价的房款。 物业治理用房的面积按照物业综合验收或分期验收总建筑面积的1计算，但最高不超过300平方米，最低不得少于30平方米。 第三十五条、售房单位向管委会移交物业治理权时，应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产，以及以下所涉及的物业文件资料同时移交给管委会： （一）物业建设项目的各项批准文件； （二）项目规划图、总平面图、单项工程建筑施工图、结构施工图以及设备、地下管网图； （三）单项工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料； （四）其他必要资料。 第四章物业的使用
