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1、第九章物业治理制度与政策【本章历年考试情况】2008年分值较大，考了综合分析题，2009年分值低，但有可能再出综合分析题年份单选多选推断综合分析合计2009年1题0.5分1题0.5分2题1分2008年2题1分2题1分2题4分6题6分【本章要紧内容】第一节 物业治理概述第二节物业治理实施与运作要点第三节物业服务收费 第一节物业治理概述 1.差不多概念物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地物业治理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动物业治理的内涵物业治理是由业主通
2、过选聘物业服务企业的方式来实现依据是物业服务合同内容是对物业进维修养护、治理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护两个主体物业服务企业指依法设立，具有独立法人资格，从事物业治理服务活动的企业业主即物业产权人，指房屋的所有权人物业治理的要紧目的保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人制造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序作用有利于提高人民群众的居住质量有利于增加就业，扩大居民消费有利于维护社区稳定，推动精神文明建设有利于促进财宝增值，培育民主意识2.物业治理的差不多特征社会化专业化市场化3.物业治理服务的差不多内容（八项内容）物业共用部位的维护与治理共用部位
3、物业共用设备设施的运行、维护和治理共用设施环境卫生、绿化治理服务环境绿化机动车和非机动车的停放治理车辆治理物业治理区域内公共秩序、消防、交通等协助治理事项的服务公共秩序物业装饰装修治理服务装饰装修物业档案资料的治理档案资料通过物业服务合同约定的其它事项其它4.物业治理的要紧环节（四时期）物业治理的策划时期早期介入制定物业治理方案制定临时治理规约及有关制度选聘物业服务企业物业治理的前期时期物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定物业治理人员的选聘和培训物业治理规章制度的制定物业治理的启动时期物业的接管验收用户入住档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的成立物业治理的日常运作时期日常综合服
4、务与治理系统的协调5.物业治理条例确立的差不多制度（七项）业主大会制度治理规约制度物业服务招投标制度物业承接验收制度物业服务企业资质治理制度物业治理专业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度 第二节物业治理实施与运作要点1.物业服务企业1.1 物业服务企业的性质是依法定程序设立，从事物业治理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织1.2 物业服务企业的设立向工商行政部门注册登记领取营业执照向房地产行政主管部门申报资质证书种类一级二级三级资质治理分级审批制度国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与治理省级负责二级市级（还包括直辖市）负责三级1.3 物业服务企业的权利、义务
5、六项权利制定物业治理制度收取物业治理服务费制止、纠正违反物业治理制度的行为要求托付人协助治理选聘专业公司承担专项经营服务治理业务其它五项义务提供物业治理服务同意业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督定期公布物业治理服务费用和资金账目，同意质询和审计同意行政部门的监督治理其它2.业主、业主大会及业主委员会2.1 业主与物业的使用人（差不多上物业治理服务的对象）业主指物业的产权人（所有权人），是物业服务的对象业主对建筑物专用部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同治理的权利业主转让其专有部分，对共有部分的共有和共同治理的权利一并转让规划的汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约
6、定占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有物业使用人不拥有物业的所有权，但通过某种形式获得物业使用权，并实际使用物业的人，是物业治理服务的对象其与业主权利上最大的区不是没有对物业最终处置权【2008年真题】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。A.属于房地产开发企业B.属于业主共有C.属于物业服务企业D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定提示：参见教材P222答疑编号500431090101正确答案D答案解析取决于约定。【2008年真题】房屋承租人与业主一样，也是物业治理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）提示：参见教材P222
7、答疑编号500431090102正确答案对答案解析房屋承租人属于使用人，使用人与业主一样属于物业服务的对象。 2.2 业主大会决策机构，相当于股东大会内含组成由物业治理区域内全体业主组成地位代表和维护全体业主的权益数量一个物业治理区域只能成立一个业主大会必须由业主大会决定的事项制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的治理规约选举或更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或治理人筹集和使用维修资金改建、重建建筑物及其附属设施有关共有和共同治理的其他重大事项规定（两个标准必须同时满足：面积+人数）第五项和第六项，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主
8、同意其它事项，经面积过半且人数过半业主同意【2007年真题】业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（）同意。A.业主委员会B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主C.占总人数过半数的业主D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 提示：参见教材P223答疑编号500431090103正确答案D 【2006年真题】业主大会议事规则由（）制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业治理部门D.业主和物业治理企业若同 提示：参见教材P222答疑编号500431090104正确答案A 2.3 业主委员会业主大会的执行机构性质是业主大会的执行机构产生业主委员会由业主大会选举产生，只有一
9、个，人数为511人单数备案业主委员会成立之日起30日内，将情况报物业所在地县级房地产行政主管部门备案【2006年真题】业主委员会的职责包括选聘、解聘物业治理企业。（）提示：参见教材P222答疑编号500431090105正确答案错答案解析选聘、解聘物业服务企业是业主大会的权利 2.4 治理规约性质由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业治理区域内有关物业使用、维护和治理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范调整业主之间权利与义务的文件（注意不是调整业主与物业公司的关系）往常叫业主公约程序（两步）建设单位制定临时治理规约，在销售时向买受人明示业主筹备成立业主大会的，由筹备
10、组拟定治理规约草案，经业主大会讨论通过生效【2006年真题】业主公约是业主自我治理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（）提示：参见教材P223答疑编号500431090106正确答案错答案解析在房屋销售之前，由建设单位制定临时治理规约。 3.物业治理的托付和物业服务合同3.1 物业治理的托付方业主，具体分三类主体房地产开发企业销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选聘物业服务企业自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可托付物业治理公房出售单位业主大会业主入住达到一定时刻或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会业主大会成立后由其选聘物业公司，
11、由业主委员会与物业服务企业签订合同3.2 物业治理业务的获得招投标内涵实质是一种市场双向选择行为，国家也提倡通过招投标选聘物业服务企业方式公开招标适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业邀请招标协议方式投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产治理部门批准可协议3.3 物业服务合同性质属于托付合同，托付人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以托付人的名义为托付人进行物业治理，托付人支付酬劳类型前期物业服务合同开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的物业服务合同业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一经签订，前期物业服务合同失效内容对物业治理服务事项、服务质量、费用、
12、双方的权利义务、专项维修资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等进行约定【2008年真题】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A.物业托管B.物业服务C.物业治理D.物业托付提示：参见教材P225答疑编号500431090107正确答案B答案解析D物业服务合同属于托付合同，可称为物业服务托付合同，不等同于物业托付合同。 4.物业的承接验收验收的时刻物业服务企业承接物业时，物业公司与业主委员会办理验收承接验收的内容物业共用部位、共用设施设备进行查验建设单位向物业移交的资料图纸及竣工验收资料设施设备的技术资料物业质量保修文件和物业使用讲明文件其它第三节物业服务收费【本节要紧内容】1.物业服务收费原则2.物业服务收费的价格治理方式3.物业服务收费的计费方式4.物业服务收费的费用构成与测算方法5.
