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1、湖州200755地块可行性分析报告目 录n 都市概况n 宏观经济分析n 房地产市场分析n 仁皇山新区概况n 宗地情况n 项目开发方案n 项目经济测算一、 都市概况A、 湖州区位 湖州有较好的区位条件。距杭州75公里、上海160公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、已开工建设的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和立即修建的湖乍铁路使湖州分不与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。 发达的交通网络使湖州与长三角其它都市通达便捷、联系紧密，为湖州经济的快速进展提供优越的便
2、利条件。B、 长三角经济圈中心腹地长三角经济圈湖州地处以上海为龙头的长江三角洲腹地，是环太湖经济区的重要组成部分。假如在地图上以湖州为圆点，以200公里距离为半径划一个圈，您会发觉处于这一圆圈之内的是当今中国长江三角洲最具活力的地区之一。其中包括上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡、芜湖等多个大中都市。C、 自然条件湖州市位于东经119度14分120度29分、北纬30度22分31度11分之间，东西长度126公里，南北宽度90公里，全市地势大致由西南向东北倾斜，西部多山，最高峰龙王山海拔1587米。东部为平原水网区，平均海拔仅3米左右。有东苕溪、西苕溪等众多河流。本市属亚热带湿润季风气候。有煤、铁
3、、石灰石等矿藏，与安徽省交界处的长广煤矿是省内最大的原煤基地。D、 行政与人口湖州市总面积5818平方公里，现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔二区。总人口257.58万，其中男性130.36万人，女性127.22万人，全市年平均出生率7.41%，死亡率6.65%；非农人口77.81万人；都市性质：太湖南岸中心都市、省级历史文化名城、长三角生态旅游都市。都市化水平：城化水平近期为54%，远期为72%。人口规模：近期67万人，其中湖州中心城区52万，南浔地区15万；远期98万人，其中湖州中心城区70万，南浔地区28万。都市用地规模：近期为67平方千米，人均建设用地100平方米。其中湖州中心城区5
4、1.4平方千米，人均建设用地98.87平方米。远期为98平方千米，人均建设用地100平方米。其中湖州中心城区74.0平方千米，人均建设用地105.63平方米。 用地进展方向：中心城区实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”的近期空间进展战略。织里工贸区近期向西、向北，居住生活要紧向东、向南拓展；南浔近期都市用地进展向西、北，适当向南。加快华侨投资区、科技工业区、南浔工业区建设。 二、 宏观经济分析A、 GDP增长率湖州近年经济增长，除02年外差不多每年保持10%的以上的增长速度。近3年则保持在12-15%，依照发达国家经验，当某地区GDP增长率在12%-15%时，该地区房地产业处于飞速进展时期。B
5、、 三产结构分析按照世界银行的统计，目前全球第一、二、三产业的平均构成约为4%：32%：64%，其中，高收入国家和中等收入国家第一、二、三产业的平均构成约分不为2%：30%：64%和10%：36%：54%。而2004年湖州三产业构成比例为11%：54.8%：34.2%；2005年湖州三产构成比例为9.8%：54.9%：35.3%；从中能够看出：湖州市的产业结构还有待调整，尤其是要加大第三产业的进展。而一个地区第三产业的进展必将会带动当地的房地产业的进展。由湖州产业结构比例数据可看出，第三产业在湖州仍有特不大的增长空间。C、 固定资产投资分析全省各市2007上半年固定资产投资情况（单位：亿元）地
6、区固定资产投资房地产投资累计%累计%浙江3310.8711.4722.816.4杭州591.718.4169.628.6宁波612.073.2126.499.5温州261.849.385.138.7嘉兴378.810.862.6131.5湖州267.8211.842.0248绍兴370.7911.272.359.2金华204.34345.3515.7衢州124.242221.5917.4舟山115.0926.618.9410.6台州258.563.349.39-3.7丽水99.432.429.3525.2本市位次5482从上面数据能够看出，2007年上半年我市房地产投资仅为42.02亿元，比去
7、年同期增长48%，其中住宅建设投资32.21亿元，比去年同期增长35.5%。房地产投资涨幅位居浙江地区第二名，房地产呈快速增长趋势。D、 都市化程度一个都市的都市化水平提高，会带来大量的住房需求。人口规模：近期67万人，其中湖州中心城区52万，南浔地区15万；远期98万人，其中湖州中心城区70万，南浔地区28万。 假如按小康水准城镇人均住房建筑面积30平方米来计算，湖州都市化水平的提高将会带来900万方住房的需求。E、 恩格尔系数通俗地讲，确实是食品支出占家产总支出的比重来讲明（反映）家庭生活水平的变化。2004年湖州全市农村居民恩格尔系数为41.4%，而都市居民恩格尔系数则达到39.9%。依
8、照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。依照那个标准，湖州市差不多达到小康程度，已具备消费升级能力，进入追求时尚和个性需求的高消费时期。 三、 湖州房地产市场分析A、 湖州房地产市场延革2001年，都市扩张、经济进展、城镇居民进城，规划日益完善等因素，湖州楼市迎来第一次开发高潮，代表性楼盘为“嘉业阳光城”的杭州品牌房地产公司，激活了湖州市场，房价开始上扬。2003年末湖州房地产市场开始提速，04年全年由3000元/飙升至4000元/左右，老城区已难觅4000元/以下的新开房源。当时的仁皇山板块多层
9、均价已达3700元/左右。2005年始，中心城区房屋销售价格比上年上涨10.8%，但涨幅由不断攀升转变为逐步回落。2006年老城区均价已高达4800元/，凤凰新区与仁皇新区均价都突破4000元/。05年以来由于开发量的井喷，市场相对饱和。06年进入了开发与交付使用的高峰期，开发供应量加大，市场竞争激烈，价格涨幅有所回落，随着国家对房产市场宏观调控的不断加强，投机性购房降低，市场趋于理性和稳定。B、 湖州房地产市场现状分析2006年全年完成房地产开发投资72.75亿元，增长5.4%，增幅比上年回落16.0个百分点，其中住宅投资额58.39亿元，增长7.1%，占房地产开发投资的80.3%。湖州市房
10、屋施工面积达887.51万平方米，增长32.4%；商品房销售面积241.20万平方米，下降2.9%，其中住宅195.19万平方米，下降6.0%；商品房销售额80.70亿元，增长16.3%，其中住宅60.33亿元，增长11.0%。2007年房地产市场走旺，开发投资明显回升。1-3季度全市房地产开发投资59.72亿元，增长35.9%，商品房销售面积199.57万平方米，增长58.1%，销售额74.57亿元，增长80.1%，季末空置面积64.63万平方米，比上季末减少4.75万平方米；1-3季度我市房屋销售价格同比上涨3.2%，中心城区备案房屋销售价格约4500元/平米，尽管涨幅与周边都市相比并不高
11、，但应该看到上涨因素在增强，房屋价格总体稳定。三季度中心城区土地交易价格同比大涨61.4%，比二季度环比上涨51.5%，其中居住用地交易价格上涨63.5%。整体来看，目前湖州房地产市场仍处于一个上升通道时期，市场以刚性需求与改善型需求为主，但随着后期供应量逐渐加大，整体市场上扬趋势将较为稳定，物业价值稀缺与品质创新将成为核心竞争。四、 仁皇山新区概况A、 项目概况34 / 34本项目隶属湖州市行政办公核心区仁皇山新区。基地位于仁皇山新区东南侧，是湖州老城区连接仁皇山新区、太湖度假区的门户。基地南临旄儿港，东临太湖路、北隔仁皇山路眺望垄山，西侧垄山南路以西为拟建的出入境检验检疫局，在建的大剧院、
12、财政局和已建的图书馆、国土局、环保局等行政单位与公共设施。规划用地性质为综合用地。注：旄儿港二期拓浚工程属国家“治太”十大骨干工程之一的东西苕溪防洪工程的重要配套项目，要紧建设内容为护岸砌筑、筑堤及水下土方疏浚，防洪标准达100年一遇，行洪标准为20年一遇。旄儿港两侧为都市滨水景观带。B、 宗地要紧经济技术指标用地性质： 综合用地（含商业、娱乐、办公、居住）总用地面积： 222548平方米其中代征都市绿地面积： 54542平方米净出让用地面积： 167916平方米（约251.75亩）净出让用地分为2组团，1#组团17710平方米，2#组团150206平方米（保留水面面积10994平方米），代征
13、都市公共绿地，由政府或政府指定单位建设。综合容积率： 2.02.5（其中非住宅部分建筑面积占地块内总建筑面积在20%30%。）建筑密度： 25%绿 地 率： 30%本地块受70/90政策限制，比例为50%70%，拍卖出让金底价5.8亿元，保证金9000万元。项目地块情况项目周边情况C、 地块评述仁皇山新区以后的都市中心本地块所处的仁皇山新区是湖州都市以后的行政文化中心，湖州都市进展的新兴板块，目前在快速上升通道时期。政府的实政力度，良好的都市形象界面、市场对区块以后的良好心理预期等一系列因素，均将有利支撑项目以后的价值空间。同时，政府承担了最大的初期投入风险，为开发商当了开路先锋，良好的投资环
14、境和升值潜力，将不断吸引外来企业加盟进驻。门户地标，中心旗舰，“地王”特征本地块处在仁皇山新区门户位置，是连接老城区、新区与太湖度假休闲区的重要交通节点。地块紧临新区行政中心与公建中心，同时承载了新区以后中央居住与中央商务双重功能，以后将形成新的都市消费中心。本案属区域核心之旗舰项目，以后商务功能需求潜力大，公建体的市场前景较宽敞。物业具备市场唯一性、稀缺性与不可替代性，具有“地王”特征。风水旺地地块所处之仁皇山地理位置尽享优越，三面环山，一面涉水，有三山为骨，水为血脉，自然与人脉融合为一；佛教名刹之一法华寺位居南太湖主峰弁山的东麓，香火绵延不绝，南望仁皇山，乃风水香火绝佳之地。山水围合之势，香火缭绕不绝，烘托出仁皇山地块富丽前景，民间认同度高。环境资源丰富，附加值高地块南部一线临江（旄儿港），以都市滨水景观带作为过渡空间，南向临江面宽约600米以上，水质清亮，对岸视野无阻隔。项目西北向山脉绵绵（仁皇山、潜山、垄山等），极
