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1、目 录潜力城市投资环境分析哈尔滨2潜力城市投资环境分析长春6潜力城市投资环境分析青岛10潜力城市投资环境分析无锡14潜力城市投资环境分析宁波18潜力城市投资环境分析成都22潜力城市投资环境分析广州26潜力城市投资环境分析哈尔滨一、房地产投资环境分析n 经济持续稳步发展、第三产业发展较快哈尔滨市是黑龙江省省会，我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化事业的中心城市。2004年GDP为1680.5亿元，比2003年增长14.7%。2005年，哈尔滨城市综合竞争力排名全国第三十七位。2004年哈尔滨三个产业之间的比例分别为16.4：38.3：45.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为11.0%、50
2、.2%、38.8%，哈尔滨农业所占比例过大，第三产业发展较快，工业的发展相对滞后。2004年城市市区居民家庭年人均可支配收入8940元，比上年增长13.1%；人均消费支出6896元，比上年增长10.7%。n 振兴东北战略带来发展机遇党的十六届三中全会提出了实施东北地区等老工业基地调整改造的战略决策，给哈尔滨带来重大发展机遇。为实现老工业基地的振兴，哈尔滨市城市规划局对哈尔滨市工业空间结构布局进行规划。该规划形成了振兴老工业基地的“四大圈层”、“九大工业园区”和“四大工业基地”。 在国家统计局公布的“中国百强城市”中哈尔滨排名第十,城市发展潜力位列前茅。在国家实施东北地区等老工业基地振兴战略后，
3、海内外投资者纷纷北上，2004年新批外商投资企业118个，总投资15.4亿美元，协议外资金额8.9亿美元，增长1.77倍。 中国科学技术促进发展中心一项最新调查显示，哈尔滨政府从拉动投资的战略角度出发所采取的更加积极、更加符合市场规律的措施，已使哈尔滨成为国内创业投资行业新的成长亮点。 n 轨道交通提升未来城市竞争力哈尔滨市按照“两轴四环十射”道路网总体规划，完善建成区路网，加快新区路网建设。完善内环，建成二环，加快建设三环和四环，启动轨道交通、第二松花江公路大桥、越江隧道等重大交通项目，初步形成立体交叉、成环成网、快速便捷的现代化城市路网体系。2005年7月，国务院正式审批通过了哈市轨道交通
4、建设规划。哈尔滨市轨道交通按照近期与远期结合、地下与地上结合、市区与郊区结合、交通与人防结合的原则，规划为一环四线，共计5条线路，总里程143公里，估算投资384亿元，总建设工期20年。12月5日哈尔滨地铁一号线一期工程的试点工程启动，哈尔滨地铁项目进入实施阶段。n 未来城市规划哈尔滨制定了近期与远期总体规划，以及详细的城市风貌特色规划、大都市圈城镇体系规划等战略目标体系，旨在发展成为以区域性国际城市为核心的现代化城市群体。规划中的哈尔滨市将形成以中心城区为中心，沿南、西向对外交通轴线发展为主，沿东、北向对外交通轴线发展为辅的手掌式用地布局形态，形成生态城市。城市风貌规划划分为六种区域：自然环
5、境保护区、公共绿地景观区、江域岸线景观区、工业建筑景观区和其它建筑景观区(住宅区)。n 宏观调控促进房地产市场的健康发展2004年以来，哈尔滨市房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，到位资金和土地开发量明显增加，商品房销售旺盛，存量空置下降，房地产开发总体呈现快速增长态势。但是，下半年房地产建设资金受国家宏观金融政策影响，加之哈尔滨市房地产开发规模偏大，部分商品房销售价格增长过快，这些因素势必影响房地产开发的健康发展。二、房地产市场分析n 中心区土地供应紧张 目前哈尔滨市二环以内，政府已经无存量土地供应，可开发用地80%以上掌握在本土的开发商手中。因此，目前参与哈尔滨市房地产市场开发获取土
6、地有几种可选择方案：第一种，哈尔滨市的两个新行政区松北开发区和利民开发区尚有存量土地供应；第二种，与本地开发商合作，通过参股的形式进行开发；第三种，通过参与国企改制及搬迁改造的形式，获取企业原用地进行开发；第四种，获取公开出让的土地。n 商品房供大于求现象逐步好转2004年哈尔滨房地产业持续稳定发展，全年房地产业实现增加值78.0亿元，比2003年增长8.9%。全年房地产业完成投资占全市固定资产投资的比重为22.5%。全年商品房施工面积1204.6万平方米，竣工面积510.1万平方米。 房产市场日趋活跃。全年商品房销售459.4万平方米，比上年增长17.6%。在商品房销售面积中，个人购房比重为
7、86.9%。 市区人均住房使用面积达15.94平方米，比2003年增加0.44平方米。商品房存量规模偏大一直是影响哈尔滨市房地产发展的问题。近年来哈尔滨市每年竣工总量在400万平方米左右，而销售面积在300万平方米左右。商品房存量空置的增长，必然影响今后房地产业持续健康发展。随着近两年哈尔滨房地产市场销售势头良好，供求比一路下降，基本达到供求均衡。商品房的热销使哈尔滨市空置房得到了大量消化。2001年前，哈尔滨商品住宅销售价格涨幅不大，自从土地实行“招、拍、挂”后，土地价格涨幅较大，建设成本相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价格的上升。2003年哈尔滨全市房屋销售价格总水平同比上涨0.30%
8、，商品房价格小幅上涨，住宅价格上涨，非住宅价格下跌。2004年在旺盛的需求拉动下，哈尔滨商品房的价格一路攀升，截至2004年上半年，哈尔滨市商品房平均售价为2615元/平方米，比上年同期增长5.70%，比2003年末增长了11.30%。n 大规模城市改造引发普通住宅需求哈尔滨市计划3年改造完500万平方米危房棚户区，城市改造造成拆迁量大幅度增长。2003年共审批拆迁项目101个，共拆迁28209户，拆除有照房屋面积179.20万平方米，拆迁量同比增长了484%。2005年哈尔滨市的拆迁计划为100万平方米，其中危房棚户区拆迁量80万平方米，占整体拆迁量的80。相比于去年120万平方米的拆迁量中
9、棚户区拆迁量仅为32.88万平方米而言，今年哈尔滨危棚房拆迁量更大。城市改造引发了大量的被动需求，拆迁量中除了20%的回迁房外，其余大部分将在其它区域购房。n 高档住宅供大于求2003年哈尔滨高档公寓市场供应量占整体住宅市场供应量的百分之二十四，市场上高档公寓的销售价格在3300元/平方米4500元/平方米之间，较2002年有近百分之十的跌幅。截至2005年初，哈尔滨市空置住宅累计总量已达到230万平方米，其中大部分为大户型的高价商品房。这230万平方米的空置房多以每平方米3000元以上的高层居多，且多分布在城市中心区域和商业中心一带，多具有户型陈旧、绿化等小区配套条件较差、物业费标准较高等特
10、点，许多房屋甚至已空置至年以上。n 写字楼市场整体供大于求哈尔滨原有写字楼主要分布在火车站-秋林商圈和省政府-（开发区）这两大区域。而目前，市场上在售和待建写字楼项目已经呈现东移趋势，尤其以国贸中心、会展中心为龙头的开发区，将会在未来2-3年内开11个写字楼项目，占计划待建写字楼总量73%左右，随着投资热点的集中，本区域逐步形成哈尔滨商务办公区。需求还未达到顶峰，潜在需求巨大。哈尔滨写字楼市场的发展刚刚起步，现有的写字楼品质不佳，租售率不高，一般维持在70%左右。随着哈尔滨经济的发展，写字楼市场的管理将逐渐规范化，写字楼办公是必然的趋势。因而，写字楼市场的潜在需求还是很大的。并且现在很多投资者
11、对哈尔滨写字楼市场也非常看好，投资写字楼的客户占很大一部分比例，写字楼市场的需求会越来越大。供应放量。自2004年以来，哈尔滨新开工了很多写字楼项目，2005年可以说是哈尔滨写字楼市场的放量年。尽管国家对经济实行宏观调控，但哈尔滨写字楼开发未受到负面影响，市场在持续增长，写字楼市场供应量急增。由于集中供应大量的写字楼项目，因此市场能否及时消化成为目前哈尔滨写字楼市场最受关心的问题。2004年哈尔滨准开发区内准CBD内的写字楼价格均价1.5万，2005年哈尔滨写字楼的价格仍在不断的上升。新近开发的项目，价格也在不断的上扬。n 商铺市场热火朝天振兴东北发展战略对于促进哈尔滨商业的发展具有重要意义。
12、2005年被哈尔滨地产业人士称为大盘时代，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头都加快了进军哈尔滨市场的脚步，新兴的商业形态不断推动商业类物业发展。从2003年下半年开始，哈尔滨市地产业就开始了造商铺运动。2005年近一年来的商铺的开发面积已经超过150万平方米，而正在进行的造商铺运动，尚未到高潮，新一轮的商业地产建设还有望扩大规模。目前，包括新建、在建的商业项目，哈尔滨市现有商业面积为265万平方米，且这个数字还有可能进一步升高。商铺的销售价格将会突破新高，预计最高售价会突破5万元/平方米。商铺的大量新建表明投资者对哈尔滨商业市场的持续看好，但是商铺的增量供应会给后期的招商工作带来巨大的
13、压力，未来哈尔滨商铺市场将会面临较大的竞争。n 市场尚不成熟，未来潜力巨大综合来看，哈尔滨房地产市场尚处于刚刚起步阶段，市场潜力巨大。目前存在的问题在于尽管供需两旺，但产品的还不够丰富，市场竞争也还只是处于地段与价格的竞争水平上。目前哈尔滨房地产还有一些突出问题：哈尔滨的房地产行业没有完全市场化，市场化主体不够成熟，市场机制不够完善，调控手段比较落后。潜力城市投资环境分析长春一、房地产投资环境分析n 综合竞争力位居前列长春地理位置优越，是东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。2005年中国城市竞争力排名中，长春的综合竞争力排名第十三位；综合环境资源优势突出，排名居第一位；综合生产率和综合市场
14、占有率较高，分别位列第十二和十三位，综合GDP增长率排名第二十位。2004年长春实现GDP 1535亿元，比2003年增长13.5%，人均GDP达到21285元。2005年预计全年可实现地区生产总值1675.4亿元，同比增长8.6%。n 国内老工业基地长春是中国的老工业基地，具有一批颇具实力的企业、高校和科研机构。2004年长春第一产业增加值为168亿元，第二产业增加值为742.9亿元，第三产业增加值为625亿元。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%。2005年长春进一步调整了产业结构，旨在增强经济抗波动能力。完善和确立了汽车、农产品加工两大支柱，光电信息、生物医药、现代物流三大主
15、导，能源、建筑与材料、旅游会展、文化、金融五大重点产业发展思路。n 城乡居民收入继续提高 2004年长春城市居民人均可支配收入达8900元，比上年增长12.6%,人均消费性支出7539元，比上年增长12.1%。农村居民人均纯收入3906元，比上年增长14.5%。城乡居民消费结构发生较大变化，生活质量不断提高。2005年城市居民人均可支配收入可以实现9830元，增长10%左右，农民人均纯收入可以实现4180元，增长7%左右。n 交通以人为本，加快发展 2005年，长春交通建设投资23.7亿元，新建和改造各级公路2300多公里。其中，国、省道85公里，县道221.2公里，乡道2000公里，新建运输
16、枢纽项目23项。“十一五”期间，长春市交通启动“二纵一横二环”工程。“二纵”：在京哈高速、长营高速的基础上，再构建两条纵向交通大通道。一条为国道102线长春境内二级路改建一级路，起点为长春至德惠松花江大桥；另一条为由省道九开线、县道九台至大坡和国道黑大线构成，起点为双阳孔家店经由九台至榆树牛头山。“一横”：在北部再构建一条横向的连接松原、内蒙，通达黑龙江（途经农安、德惠、九台等）的交通大通道。“两环”：一是启动实施大外环，即将长春周边的农安、九台、双阳、伊通、公主岭、长岭等县(市)区连接起来，形成一小时经济圈。二是围绕长春市，连接长春周边卫星城镇的快速通道，形成半小时经济圈的前期准备。n 基础设施以人为本，步伐加快2004年，长春市加大了对基础设施的建设投入
