万科房地产项目策划可行性研究报告模板

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1、1 121 万科万科 房地产项目可行性研究报告房地产项目可行性研究报告 模板模板 目目 录录 第第 1 1 章章 总总 论论 3 3 1 1 1 1 项目背景与概况 3 1 2 1 2 要紧技术经济指标 7 1 3 1 3 问题与建议 8 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 9 9 2 1 2 1 投资环境分析 9 2 121 2 2 2 2 区域房地产市场分析 11 2 3 2 3 销售预测 15 2 4 2 4 营销策略 19 第第 3 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 2121 3 1 3 1 建设规模 21 3 2 3 2 项目概况现

2、状 21 3 3 3 3 项目建设条件 22 3 121 第第 4 4 章章 建筑方案建筑方案 2626 4 1 4 1 设计依据 26 4 2 4 2 项目设计主题和开发理念 26 4 3 4 3 项目总体规划方案 27 4 4 4 4 建筑设计 28 4 5 4 5 结构设计 29 4 6 4 6 给排水设计 30 4 121 第第 5 5 章章 节能节水措施节能节水措施 3232 5 1 5 1 设计依据 32 5 2 5 2 建筑部分节能设计 32 第第 6 6 章章 环境阻碍评价环境阻碍评价 3333 6 1 6 1 编制依据 33 6 2 6 2 环境现状 33 6 3 6 3 项

3、目建设对环境的阻碍 34 5 121 6 4 6 4 环境爱护措施 34 第第 7 7 章章 劳动卫生与消防劳动卫生与消防 3535 7 1 7 1 指导思想 35 7 2 7 2 职业安全卫生健康对策与措施 35 7 3 7 3 消防设计 36 第第 8 8 章章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 3838 8 1 8 1 组织机构 38 6 121 8 2 8 2 人力资源配置 38 第第 9 9 章章 项目实施进度项目实施进度 3939 9 1 9 1 项目开发期 39 9 2 9 2 项目实施进度安排 39 9 3 9 3 项目实施过程操纵措施 39 第第 1010 章章

4、项目招投标项目招投标 4141 10 1 10 1 工程项目招标投标概述 41 7 121 10 2 10 2 工程项目招标投标因素分析 42 10 3 10 3 招标依据 44 10 4 10 4 招标范围 44 10 5 10 5 招标方式 44 第第 1111 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 4545 11 1 11 1 投资估算 45 11 2 11 2 资金筹措 45 8 121 第第 1212 章章 财务评价财务评价 4747 12 1 12 1 项目评估依据 47 12 2 12 2 财务评价基础数据的选择 47 12 3 12 3 财务评价 47 12 4 12 4

5、 不确定性分析 48 第第 1313 章章 社会评价社会评价 4949 13 1 13 1 项目对社会的阻碍分析 49 9 121 13 2 13 2 风险分析 50 13 3 13 3 社会评价结论 51 第第 1414 章章 研究结论与建议研究结论与建议 5252 14 1 14 1 可行性研究结论 52 14 2 14 2 建议 52 10 121 第第 1 1 章章总总 论论 1 1 项目背景与概况 1 1 项目名称 项目名称 湘水明珠居住小区一期 1 2 3 号楼 项目 2 2 承办单位概况 承办单位概况 单位名称 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质 有限责任公司 外国自然人独

6、资 11 121 注册资金 港币 2 000 万元 单位住宅 衡阳市珠晖区沿江路 29 号 业务范围 房地产开发 销售 法定代表人 吴小平 企业负责人 吴小平 男 1965 年 9 月 30 日生于湖南 现年 43 岁 自 2001 年 3 月在加拿大定居 1986 年 7 月毕业于长沙铁道 学院 获学士学位 1986 年分配到广州广铁集团任职 1989 年调 任广州市团委工作 1990 年调任广州市花都开发区任副主任 1992 年起从事房地产业 创建广州富邦升辉投资有限公司 先后在广州 花都建永裕楼 君兰苑 龙华楼 阳光倚翠阁 阳光家园 翠华花 园等住宅小区 多次获得花都区纳税先进民营企业家

7、称号 期间 在加拿大 江西 广东连州 清远及其地区投资房地产开发 其中 在加拿大兴建的 锦绣中华城 是温哥华最大的华人居住小区 2006 年 4 月 12 日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 任执行 12 121 董事 在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区 湘 江明珠 为提高衡阳人民的生活质量 提升衡阳的都市品位贡献力 量 建设单位简介 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市 政府在 2006 年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业 并经衡阳市工商行政治理局批准成立的一家房地产开发 销售为一 体的综合性开发经营企业 公司下设治理部 技术部 财务部 工 程部 销售部等 现有职

8、员 26 人 其中高级职称 1 人 中级职称 7 人 公司人员大差不多上经验丰富的专业人员 年开发能力为 50 万多平方米 公司负责人吴小平先生于 1990 年开始涉及房地产 并于次年注 册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司 十五年间先后开发 了总建筑面积 60 余万平方米的中 高档住宅 总开发套数 5000 多 套 销售业绩一直良好 曾创广州市花都区楼盘销售之最 是广州 13 121 市花都区纳税先进民营企业 花都区经济进展先进企业 公司董事 长吴小平先生也多次荣获 花都区先进民营企业家 荣誉称号 花 都区的要紧领导都称该公司 实力较雄厚 开发建设能力较强 2006 年 3 月 由衡阳市

9、委领导带队考察组一行 5 人亲赴广东对 湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司 进行了为期 3 天的考察并参观了其开发建设的翠华花园 阳光花园 等四个楼盘 通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公 司具有实力 具备项目建设开发资质 并完全有能力把湘江东岸风 光带南段建设成为理想中的人文和谐小区 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产 2 4 亿 其中已拥 有土地使用权面积为 238 亩 按每亩 70 万元估价 已完成征地拆 迁 近 1 7 亿 另外风光带建设投资 7521 万元 3 可行性研究报告编制依据 1 与托付方签订的咨询协议 14 121 2 国家计委计办投资

10、 2002 15 号审定的 投资项目可行性研 究指南 试用版 3 国家进展改革委员会 建设部联合颁发的 建设项目经济 评价方法与参数 第三版 4 都市房地产开发经营治理条例 5 房地产项目经济评价方法 4 编制范围 依据国家有关政策 法律 法规 规程 规范 对湘水明珠居 住小区一期 1 2 3 号楼 项目建设的目的 必要性 项目区域概 况 项目规划方案及建设内容 项目建设组织治理 项目招标方案 投资估算 融资方案与效益分析 财务分析 项目风险分析等方面 进行全面论证和研究 5 项目提出的理由 项目建设符合国民经济进展项目建设符合国民经济进展 15 121 当前 我国国民经济运行正处于一个专门进

11、展时期 为了促进 国民经济的稳步健康进展 必定要求扩大内需 优化消费结构 把 住宅建设作为推动国民经济进展的支柱产业之一 依照国家统计局 的分析和研究 房地产对国民经济的拉动作用约 1 5 2 个百分点 衡阳房地产占 GDP 的比重还将快速上升 对 GDP 的贡献率还将逐步 增大 依照国家有关部门的分析和预测 我国居民住宅目前正在从生 存型向舒适型方向转变 到 2008 年 我国城镇居民人均建筑面积 将达到 22 平方米 平均每户拥有一套功能差不多齐全的住房 住 房消费占整个消费的比重将达到 15 都市化水平将提高到 36 左 右 我国居民住宅的近期进展目标是户均一套 人均一室 力争 2010

12、 年达到人均建筑面积 35 平方米 主导户型为三室两厅和两室 两厅 正因为房地产投资的带动作用较大 国家为推动我国国民经济 16 121 的持续健康稳定进展 将建筑业列为国家的支柱产业之一 因此 本项目的建设是国民经济进展的需要 项目对都市建设将起到促进作用项目对都市建设将起到促进作用 2007 年 12 月 24 日 在湖南省各民主党派省委 无党派人士和 省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委 省政府提交的 3 5 新型都市群建设及产业进展思路与对策研究总报告 中 提出要把 3 5 新型都市群打造成为功能互补的高新产业聚拢区 进展布局合理的新型都市连绵区 中部领先的现代大商业区 环境 优美

13、的综合生态区 衡阳作为 3 5 新型都市群建设的中心都市之一 其经济进 展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出 对全省各地乃至中南 地区都具有较强的辐射力 在以长株潭为中心的 3 5 都市群进 展建设的环境下 衡阳市委市政府提出要突出衡阳都市形象建筑 提高衡阳都市品位 加强都市辐射功能的目标 依照湖南省住宅与 17 121 房地产业 2010 年规划 以后 10 年内湖南省将斥资 3327 亿元打造 都市住宅 使城镇人均住宅建筑面积增加到 30 18 平方米 目前 衡阳市的人均住宅面积偏小 而且居住条件也比较差 与湖南省住宅与房地产业进展规划相差甚远 因此 改善衡阳市人 民的居住条件差不多成为

14、衡阳市政府特不关怀的问题之一 同时 随着衡阳经济的进展和人民生活水平的不断提高 人们对居住环境 等方面的要求也越来越高 近年来实施的房地产开发建设确实是为 了使衡阳都市居民的生活环境 居住环境不断得到改善 湘水明珠居住小区一期 1 2 3 号楼 项目符合衡阳都市建设 总体规划 贯彻了 3 5 都市群建设的进展战略 其对加快城镇 化进程 美化都市空间 制造新的都市景观 提升都市品位都具有 积极意义 解决劳动就业的需要解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期 部分行业职工下岗 18 121 再就业也就在所难免 广开就业渠道 解决人民的生活与就业问题 已成为当前各级政府的头等大事 而

15、投资 消费 出口是国民经济 增长的原动力 因此国家固定资产投资总的政策仍然是接着保持投 资总量的稳定增长 以制造更多的就业机会 据有关权威人士测算 我国 GDP 每增长 1 个百分点 全国可新 提供 80 多万个就业岗位 而住宅投资每增加 10 大约能够拉动 GDP 增长 0 5 个百分点 则可提供 40 多万个就业岗位 因此 住宅 建设投资的增加关于增加社会就业机会有着不可忽视的作用 而本 项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一 将为增加衡阳市 当地社会就业岗位作出一定的贡献 6 拟建地点 本项目位于衡阳市湘江东岸南段 总占地面积 20 936 7 平方 米 小区西隔湘江东路与湘江风光带

16、相连 南至望江路 东隔规划 中的小区小学与中天路相连 北至小区北部主路口 本项目与衡阳 19 121 市闻名的东洲岛隔河相望 距衡阳市火车站不到 500 米 距离衡昆 高速 衡枣高速 京珠高速皆不到二十公里 自然环境优越 道路 交通便利 7 预期目标 湘水明珠居住小区一期 1 2 3 号楼 项目拟在占地面积 20 936 7 平方米的土地上 建设总容积率为 2 63 建设密度为 24 4 总建筑面积为 65 913 47 平方米的 3 栋 1 3 号楼 高层电梯 住宅房 其中住宅面积 47 652 3 平方米 1 2 层商铺面积 7419 1 平方米 地下停车场面积 10 842 平方米 8 要紧建设条件 湘水明珠居住小区一期 1 2 3 号楼 建设项目是 湘水明珠 房地产开发项目的一部分 该项目分都市基础设施建设 沿江风光 带 和商住房开发两部门进行 项目以建筑 自然与人和谐为理念 旨在打造尊贵 健康 运动 休闲 生态 养生的水岸生活 为了 20 121 加快招商引资力度 加快衡阳都市基础设施建设 促进经济社会可 持续进展 把衡阳建设成为区域性中心都市 珠晖区启动了湘江东 岸南段沿江