综合性商业地产项目策划可行性报告范本

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1、综合性商业地产项目可行性报告范本综合性商业地产项目可行性报告范本 试行版试行版 1 92 中国保利集团公司中国保利集团公司 二二 八年六月八年六月 2 92 目录目录 第一部分第一部分项目概况项目概况 5 5 一 差不多情况 5 二 宗地现状 5 三 项目综合定位 5 四 规划技术指标 6 五 项目周边配套 6 六 项目周边环境 3 92 7 七 大市政配套 8 第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件 项目取得方式项目取得方式 8 8 一 招拍挂项目取得方式 8 二 合作项目取得方式 9 第三部分第三部分 市场分析市场分析 1010 A A 商业物业市场分析 商业物业市场分析 1010 一

2、 商业物业市场研究 10 1 整体市场分析 10 2 供需情况分析 10 3 租金 出租率分析 11 4 92 4 周边商业地块成交情况 14 5 结论 14 二 竞争项目分析 15 三 商业部分 SWOT 分析 18 四 商业部分定位 18 1 客户定位 18 2 产品定位 19 3 项目租售价格 出租率定位 19 B B 写字楼市场分析 写字楼市场分析 2121 一 写字楼市场研究 21 1 整体市场分析 21 2 供需情况分析 22 3 租金 空置率分析 24 4 周边办公地块成交情况 26 5 92 5 结论 26 二 竞争项目分析 27 三 写字楼部分 SWOT 分析 29 四 写字

3、楼部分定位 30 1 客户定位 30 2 产品定位 30 3 项目租售价格 出租率定位 30 C C 酒店市场分析 酒店市场分析 3232 一 高星级酒店市场分析 32 1 整体市场分析 32 2 供需情况分析 33 3 房价 入住率分析 35 4 周边酒店地块成交情况 36 5 结论 36 二 竞争项目分析 37 6 92 三 酒店部分 SWOT 分析 38 四 酒店部分定位 39 1 客户定位 39 2 产品定位 39 3 项目房价及入住率定位 39 4 经营模式建议 40 第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析 4242 一 规划设计的可行性分析 42 二 规划设计的初步概念

4、 43 第五部分第五部分 工程开发打算及项目租售打算工程开发打算及项目租售打算 4444 一 工程开发打算 44 二 工程开发打算节点 44 三 项目租售收入测算 45 7 92 四 资金回款打算 46 第六部分第六部分项目投资估算和资金筹措打算项目投资估算和资金筹措打算 4747 一 投资估算 47 二 资金筹措打算 49 1 资金投入打算及资金需求 49 2 贷款回款打算 50 3 贷款和股东贷款使用等融资打算及相应的还款打算 50 第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析 5151 一 成本利润分析 51 二 现金流量分析 51 第八部分第八部分 风险分析风险分析 5555 一 定性分析

5、 55 二 定量分析 55 1 敏感性分析 55 2 销售型项目盈亏平衡点分析 56 8 92 第九部分第九部分 SWOTSWOT 分析分析 5757 一 优势和机会 57 二 劣势和威胁 57 第十部分第十部分 结论与建议结论与建议 5959 附件附件 6060 9 92 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一 一 差不多情况差不多情况 本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区 北临黄浦江北 外滩 东面是东方路末段 南侧是主交通干道 浦东大道 地块原为 XX 造船厂 地块位置图地块位置图 二 二 宗地现状宗地现状 本地块一大优势是沿江岸线长度约为 1 000 米 地块其余 部分差不多差不多上多层

6、旧式住宅 整体来看 除了东西两侧 保留的高层建筑对总体布局有一定阻碍之外 地块依旧较为规 整的 地块现状照片地块现状照片 10 92 三 三 项目综合定位项目综合定位 由于本地块紧靠浦东小陆家嘴 对办公 商业及餐饮娱乐 都有一定潜在需求 而住宅作为目前上海市地产的主体增长力 量 也必定是本项目开发的重要组成部分 从本地块的开发规 模来看 综合性开发也有助于分散风险 因此建议本地块的市 场定位应为 综合性国际滨水商业区综合性国际滨水商业区 拟进展以时尚餐饮 休 闲娱乐 精品购物为核心的商业物业 万 m2 国际甲级写 字楼群 万 m2 五星级酒店 万 m2 高档及顶级住宅社 区 万 m2 各类不物

7、业的总体布局如下图所示 本项目地块规划平面图或红线图本项目地块规划平面图或红线图 四 四 规划技术指标规划技术指标 本地块总占地 公顷 综合容积率 总建面约 万平方米 地上建筑面积 地下建筑面积 11 92 绿化率 本项目分 期开发 各期规划指标如下表所 示 规划指标汇总表规划指标汇总表 项目项目合计合计一期一期二期二期三期三期 占地面积 m2 亩 亩 容积率 地上建筑面积 m2 商业面积 m2 办公面积 m2 酒店面积 m2 公建面积 m2 其他面积 m2 地下建筑面积 m2 总建筑面积 m2 总车位数 个 地下车位数 个 五 五 项目周边配套项目周边配套 本项目地块靠近小陆家嘴区域 公共交

8、通便捷 车行交通 状况也特不良好 地块南部浦东大道 浦东南路附近区域是一个公共交通线 路的集中区域 开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部 分会在此汇合 包括 81 82 85 773 776 797 等 而经由 12 92 延安东路隧道过江的则有隧三至隧六 隧八 隧九以及 783 等 线路 不仅方便地连接了本地块和浦东其他区域 也包括了人 民广场和淮海路等重要的交通 商业集中区域 隧道 轨道交通方面 现有的地铁二号线和延安东路隧道 由本地块步行 10 分钟左右即可到达东昌路站 车行 5 分钟之内 即可至陆家嘴站及延安东路隧道入口 而四号线和大连路隧道 更是近在咫尺 世纪大道 浦东大道 浦东

9、南路等要紧交通干道以及延安 东路隧道和复兴路 大连路隧道也使得本地快的车行交通特不 便利 总体来讲 就现状及以后规划来看 本地块的公共 车行 交通条件都处于一个特不优越的位置 交通状况示意图交通状况示意图 从商业设施情况来看 由于地块周边区域依旧以旧式居民 小区为主 因此银行 便利店 洗衣店 小型餐饮等差不多的 13 92 生活配套条件尚可 而具有一定规模和档次的餐饮 商场等设 施则集中在与本地块尚有一定距离的小陆家嘴银城路区域以及 浦东南路张杨路的第一八佰伴区域 因此 本地块缺乏高档餐 饮娱乐设施 在配套设施设置上应当重视这一点 临近的东方 医院 昌邑路小学 东昌中学等将使得本项目客户在就医

10、 求 学方面没有后顾之忧 六 六 项目周边环境项目周边环境 本项目地块西侧是陆家嘴金融贸易区 是上海高档写字楼 最集中的区域之一 项目建成后将可和小陆家嘴商务区连成一 片 大幅提高区域形象 地块北临黄浦江 远眺北外滩是本项目区域的又一个特点 在浦江两岸规划出台以后 北外滩改造也差不多提上了议事日 程 本项目进展重点也确实是同北外滩的景观互相呼应 形成 上海沿江一个重要建筑景观风貌区 14 92 七 七 大市政配套大市政配套 依照实际情况编写 第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件 项目取得方式项目取得方式 一 一 招拍挂项目招拍挂项目取得方式取得方式 1 1 出让方式及报名条件 出让方式及

11、报名条件 招标 拍卖 挂牌 时刻 竞买 投标人资格 报名条件 2 2 出让程序 出让程序 招投标的注明招投标时刻安排 程序 投标人资格要求 评 分标准等 拍卖 挂牌出让的竞价规则或者招投标规则假如与一般情况 15 92 有不一样的 要另做讲明 3 3 出让底价及付款方式 出让底价及付款方式 4 4 竞争对手分析 竞争对手分析 二 二 合作项目取得方式合作项目取得方式 1 1 合作方差不多情况 合作方差不多情况 合作方名称 要紧股东投资情况 注册资本 成立时刻 专门 背景等 2 2 合作方式 合作方式 一次性买断 土地转让 公司转让 合资合作 共同设立公司 股权收购 增资控股 建后分房 面积 建

12、后分销售收入 建后分利润等 3 3 要紧合作条件 要紧合作条件 土地转让价格 股权溢价收购价格 股权比例 建筑面积或者 利润分配比例等 16 92 4 4 风险评估 风险评估 通过其他相关渠道了解项目背景资料 如土地点转让的缘故 曾经或正在洽谈的公司 土地使用年限 闲置收回风险 溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税 对分房 分收入承担营业税风险 土地权属有无瑕疵 抵押或其他的法律纠纷 土地点的信用 付款进度及与土地手续的配合 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规 17 92 第三部分第三部分 市场分析市场分析 A A 商业物业市场分析 商业物业市场分析 一 一 商业物业市场研究商业物业

13、市场研究 1 1 整体市场分析 整体市场分析 本文所指商业物业包括 零售 餐饮及服务类业态 一般 为建筑面积在 5000 米以上的商业裙房 独立商业建筑以及主题 性的商业广场 区域限定于五大商业街区 即淮海中路 徐家汇 南京东 路 南京西路 浦东陆家嘴 随着 24 万平方米正大广场的竣工 陆家嘴区域内的商业物 业供应量已一举超过了浦西的其它四个要紧商业区 上海现有 的三个 10 万平方米以上的商业物业中 陆家嘴区域内就有两个 正大广场和第一八佰伴 18 92 不同于浦西传统商业中心以街的形式成带状分布 陆家嘴 的商业物业以块状分布 目前 差不多上呈南北互映之势 即 正大广场为主的小陆家嘴地区和

14、以第一八佰伴商厦为主的新上 海商业城两大商业板块 2 2 供需情况分析 供需情况分析 各要紧区域商业物业供应量比较各要紧区域商业物业供应量比较 425100406000 628500 300700 454800 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴 平方米 19 92 由于历史上的缘故陆家嘴区域内街铺供应量与其它地区相 比较就少了专门多 从品质与商业价值上也无法与其它地区相 比 且由于分布散乱 不能专门好的起到连接两大商业板块的 作用 造成两大商业板块良性互动的困难 3 3 租金 出租率分析 租

15、金 出租率分析 目前陆家嘴区域内商厦的租金水平与其它商业区的情况差 不多相当 缘故是由于陆家嘴区域内商业物业多为近几年新建 项目 物业品质较好 个不项目如新近竣工的正大广场在整个 上海地区差不多上硬件一流的商业物业 但从其整体的租金水平来看目前仍低于浦西同品质的物业 这要紧是由于目前的浦东的整体商业氛围与商业人气相对浦西 而言的不足造成的 以后几年 陆家嘴地区的租金水平仍难以 超过其他四个成熟的商业街区 20 92 9100 9800 8800 9150 9088 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 大上海时代广场 卢湾区 港汇广场 徐汇区 先施休闲港

16、黄浦区 恒隆广场 静安区 正大广场 浦东 平方米 商厦首层铺位租金报价 人民币商厦首层铺位租金报价 人民币 平方米有用面积平方米有用面积 年 年 陆家嘴地区的商厦出租率约在 87 低于其它各商业区 这要紧是一些商业裙楼的空置率较高 而一些由业主自营的商 厦 如第一八佰伴 华润时代广场的出租率差不多达到 90 以 上 各要紧区域商业物业出租率比较各要紧区域商业物业出租率比较 21 92 96 95 98 97 87 50 60 70 80 90 100 淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴 入住商户的质量方面 陆家嘴商区内的品牌商户数量也少 于其它地区 究其要紧缘故仍然是目前商业氛围不够成熟造成 的 随着正大广场 24 万平方米的巨型购物中心的开业 将会出 现时期性的出租率下降 同时 浦东陆家嘴地区内的商业竞争 也会加剧 产品特征分析 产品特征分析 22 92 由于商业中不同的业态形式因各自经营特性有不同的布局 特点 本节中按照大型百货 卖场 餐饮娱乐三种业态分不阐 述其在浦东的分布特征 1 1 大型百货 大型百货 百货业作为一个传统行业 关于商业气氛的要求十分高 特不强调由商业气氛的集聚