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1、 .商品房精装修交付法律风险研究作者：VK集团法务室 张春丽 D 装修已成为商品房建设的的必然趋势。在日本、欧美等发达国家，毛坯房已基本被淘汰。2002年7月18日，我国建设部下发了商品住宅装修一次到位实施导则（以下简称导则），明确房地产市场要逐步取消毛坯房，提供全装修房。深圳市政府也明确提出2010年全市实现一手房100%精装修的要求。集中采购和管理、避免再装修浪费，是精装修的明显优势。但精装修增加了装修工序和设备部品，出现质量缺陷的机率大大提高，由此引发更多的质量争议。如何分析和解决这些争议，进而从源头上预防精装修带来的法律风险，是本文试图达到的目的。一、精装修房屋的定义、质量缺陷及其判断
2、标准（一）精装修房屋定义导则对精装修的定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。显然，政府所要求的“精装修”，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它只是与“毛坯房”相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足导则的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过导则要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。（二）精装修房屋的
3、质量缺陷建设工程质量管理条例释义第39条“质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等。”房屋建筑工程质量保修办法第3条“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”以上法规制定时，毛坯房还是房屋的主流产品，法规并未直接对精装修房质量缺陷作出规定。但鉴于精装修房屋也属于“房屋建筑工程”，因此参考以上规定，我们可以得出这样一条结论：精装修房屋不符合法律、法规、国家强制性标准、设计文件以及合同约定，存在妨碍使用功能、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。（三）判断质量缺陷的依据1、国家标准与合同约定是判断质
4、量缺陷的主要依据。城市房地产管理法规定“房地产的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”；建筑法六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准”；城市房地产开发经营管理条例第十六条“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束力的质量标准；而合同中的质量条款则是双方当事人之间关于房屋质量的特别约定，该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，对双方具有约束力。合同法第六十一条规定“质量要求不明确的，应按照国家标准、
5、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。具体到精装修房的质量标准，合同有约定的，依合同约定；合同没有约定的，依国家标准及行业标准；合同及标准均不明确的，则以符合交易习惯、满足合同目的实现为原则。但值得注意的是，对于国家强制性的标准，合同无权排除。强制性标准必须执行，是法律的强制性规定，当事人在合同中排除，应属无效。例如入户门，住宅设计规范明确规定“住宅户门应采用安全防卫门”，而对“安全防卫门”，住宅设计规范条文说明中解释为“过去设计的住宅户门，一般没有安全防卫措施，普遍被住户改装或加装成安全门，本条要求设计就应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、
6、防盗、防火、隔声集于一身。”可见，住宅户门首先要满足防盗的要求。根据防盗安全门通用技术条件，防盗安全门是指“在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，有专用锁和防盗装置的门”，并规定了具体的检测标准。但在实务中，常见在商品房买卖合同中约定入户门为“钢质门”或“实木门”的，如果交付的入户门达不到防盗门的标准，出卖方以“符合合同约定”为由，恐怕不能免除产品质量责任。除了约定与国家标准之外，交易习惯也是判断质量问题的依据之一。一些表面的非功能性的质量缺陷，如排油烟机表面划痕、地板刮花、壁纸色差等，虽不影响合同目的实现，但属于明显感观瑕疵，按正常交易习惯，都应当以整改方式承担责任。2、广告宣传与精装修
7、的质量标准实务中经常出现买受人投诉“货不对版”的纠纷。这个“版”，通常并不是国家标准或者合同中的明确约定，而是出卖方的广告。包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售人员的口头说明等。这就涉及到广告与合同的关系。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条专门针对这类纠纷作出规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约
8、责任。”由此可见，一个房地产广告同时符合了三个条件就构成合同义务：一是宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，二是宣传内容具体确定，三是宣传内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。那么，广告中关于精装修的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，都将构成出卖方的合同义务，交付时不一致的，就构成“货不对版”，要承担违约责任。3、样板房是重要的交付标准实务中开发商通常在销售现场设置样板房，也有的叫“交楼标准间”或者“示范单位”，但法律角度看，都属于样板房。依据商品房销售管理办法第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备
9、及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以叫什么并不重要，重要的是给客户提供了什么信息，只要构成“具体确定”而没有作特别说明，都视为交付标准。这符合法理，也符合情理。故从避免纠纷的角度，样板房应当与交付标准相一致，如果有不一致之处，应当在显著之处作出标注，予以说明。例如为了展示效果，样板房中通常会按正常生活场景来布置，里边会摆上并非交付内容的家私、电器、装饰品等，对此，就应当在醒目处标明：“室内所有家私、电器，除标明为交付标准之外，均不属于交付内容”，以免误导客户，徒增纠纷。二、精装修房屋三大质量缺陷及其法律风险从当前实务中看，精装修房最易引发纠纷的三类质量缺
10、陷是部品质量、装修质量以及室内空气质量。（一）部品质量缺陷部品主要是指以工业化方式生产，在施工现场安装的房屋部件和设施，如门窗、厨柜、洁具、开关插座、地板等。这些部品都是开发商通过采购取得，并非自己生产。但如果存在质量缺陷，同样要承担违约责任。建筑法第五十六条规定“设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。”第五十九条规定“建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。”建筑装饰装修工程质量验收规范（GB502102001）明确规定“建筑装饰装修工程所用
11、材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定”。门窗不合格，影响到房屋的安全、保温、防水；厨柜、地板的质量，关系到室内空气质量能否达标；开关插座直接关系到人身与财产安全；洁具涉及到节水性能；不合格的墙地砖及石材可能产生超标的辐射。（二）装修质量缺陷装修质量缺陷主要体现在装修施工时设计不当与用料及工法的错误。如某业主发现其厨房两排厨柜之间的净宽很狭窄，提出投诉。经查住宅设计规范“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于”，该厨房的装修不符合规范的要求。另外，涉及到人身安全隐患的部位，如室内栏杆高度、楼梯宽度，国家规范都有明确规定，违反即构成质量缺陷。装修用料，主要是木材、石材、涂料
12、、胶粘剂等，通常都包含有害物质（甲醛、苯、氨、TVOC、辐射等），民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）对各用料的有害物质最高含量均有明确规定，违反也构成质量缺陷，如不对单元房屋的用料严格控制，最终还会导致室内污染超标。施工工艺方面，住宅装饰装修工程施工规范详细规定了住宅建筑内部的装饰装修工程施工的标准，对装修中的成品保护、防火、防水、抹灰、吊顶、隔墙、门窗、涂饰、电气安装等材料质量及施工要点都作了明确要求。建筑装饰装修工程质量验收规范则明确了装修的验收合格标准与方法。装修工艺不符合规范要求的，也将构成质量缺陷。（三）室内环境污染住宅装饰装修工程施工规范将“室内环境污染”
13、定义为：指室内空气中混入有害人体健康的氧、甲醛、苯、氨、总挥发性有机物等气体的现象。室内空气中有害气体超过规定的标准，即构成不合格。室内环境污染一是来自建筑本身，如混凝土抗冻剂中的氨，混凝土砌块中的氡，矿渣砖、石渣中的放射性物质；二是来自装修，如大芯板、多层胶合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低档材料污染更甚；三是来自家具等装饰物件，如板式家具、布艺家具带来的苯和甲醛等。危害最大的5种污染物质是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多样性，即使单项指标合格，房间的总体污染指标仍有可能超标，构成室内环境污染的质量缺陷。2002年1月1日开始实施的民用建筑工程室内环境污染控制规范
14、（GB/50325 2001），提出了对氨、游离甲醛、苯、总挥发性有机污染物指标浓度的限制，规定了民用建筑工程及装修工程验收时，室内环境污染经检测不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式实施的，由国家质量监督检验检疫总局、国家环保总局、卫生部联合制定并发布我国第一部室内空气质量标准（GB/T18883-2002），明确提出“室内空气应无毒、无害、无异常臭味”的要求，需要控制的化学性污染物质不仅包括甲醛、苯、氨等污染物质，还有可吸入颗粒物、二氧化碳、二氧化硫等13项，规定凡有害物质含量不符合规范规定的，不得投入使用。中国室内环境委员会五年来对六千户家庭室内环境检测结果显示，有儿童健康问题的
15、家庭百分之九十室内环境超标。2008年是中国生育的高峰年，中国将有一百六十万个婴儿诞生。为了保护母婴健康，预防由于室内环境污染引发的儿童先天性缺陷、白血病和儿童铅中毒，中国室内环境委员会确定2008年6月为“关注室内环境污染，保护母婴身体健康”宣传月。精装修带来的室内环境污染，也可能产生三聚氢氨效应。所以，开发商对该风险应当高度关注。（四）精装修房屋质量缺陷引发的法律风险精装修引发的法律风险，可能导致开发商的违约责任和侵权责任。从侵权角度看，因室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任，如果房屋有
16、重大质量缺陷，尤其是关系人身与安全的方面不合格，购房人不能达到合同目的，可以此为由主张解除合同。以下重点讨论违约责任的几种情况。1、重大质量缺陷可以成为购房人退房的理由退房，即购房人的单方解除合同权。除了双方明确约定的情形之外，一般不支持单方随意解除合同。法律规定可以单方解除合同的质量问题只有两种情形，一是主体结构质量不合格；二是存在质量问题严重影响正常居住使用。前者与精装修关系不大，我们重点讨论后一种情况。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。精装修房屋，出现什么质量问题算是“严
