【房地产年报】2019年广州房地产市场总结暨展望报告-合富

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1、 广州市2019年房地产市场总结暨展望 2019年12月 2019年广州房地产市场总结 本报告数据使用说明 新增 网签 库存数据 均不含经适房 回迁房 政府安置用房等非市场交易部分可售货量 年初存量 1 11月新增实际成交 合富研究院监测各区代表性楼盘实际月度成交 单位 套数 价格变化定义 价格变化在 5 内均定义为平稳 超出此范围则定义为上升 下降 供应 新增预售面积 成交 价格 网签面积 网签均价 可售货量 实际成交 板块均价 结构还原 指标 数据1 数据2 当数据1不能反应实际市场趋势时 使用数据2进行修正 合富大数据 2019年1 11月广州房地产市场成交数据一览 总体市场概况 201

2、9年 受粤港澳大湾区规划纲要正式对外公布利好 3月份市场掀起一波回暖行情 但随着中美贸易战升级 及房地产流动性的大幅收紧 广州成交量价逐步下行 前高后低特征明显 一级土地市场表现 截止12月20日 广州经营性用地总成交额1427亿元 成交规模1245万 其中居住类建面824万 均已超过去年全年水平 但下半年开始 土地流拍现象明显增加 针对房地产的流动性紧缩 对未来市场的周转速度信心不足 是导致土地公开市场明显降温的主要原因 二级商办市场表现 公寓物业 全市新增供应84万 同比降21 成交134万 同比升52 写字楼物业 全市新增供应35万 同比降66 成交54万 同比降48 商铺物业 全市新增

3、供应23万 同比降55 成交64万 同比升5 2019年广州房地产市场概述 二级商品住宅市场表现 据合富研究院监测 1 11月 全市新增供应702万 同比下降20 网签774万 网签均价28367元 下半年受宏观经济及流动性环境变化的影响 市场成交放缓趋势明显 3月小阳春 全市网签87万 二季度月均网签接近80万 三季度月均网签接近75万 10 11月 月均网签只有64万 下半年开始 部分区域迎来降价潮 中心走量项目价格普遍降幅 比对上半年 约为5 外围增城 花都 从化走量项目价格降幅约为10 15 个别项目价格降幅达20 市场信心不足及个人房贷收紧制约成交明显回升 三级存量住宅市场表现 购买

4、力下降 市场信心不足 致广州市二手住宅成交持续下滑 今年1 11月 广州不足5万套 同比大幅下跌32 网签均价24936元 同比微升5 大部分区域价格先升后降 上半年小幅上涨5 10 下半年普降3 8 2019年广州房地产市场概述 续上页 广州市2019年 房地产市场总结 土地市场 住宅市场商办物业市场商品住宅市场存量住宅市场 01土地市场 2019年总结2019年虽然成交规模和总金额同比仍有上升 但从 参拍房企数量 溢价率 以及 中止 流拍 三大指标对比 土地市场热度不高 且下半年尤其四季度 土地市场明显转冷 土地市场上下半年热度有显著差异 上半年房地产项目融资渠道通畅 二级市场成交表现良好

5、 房企 弹药 充盈 在公开土地市场上展开激烈竞争 天河 金融城 番禺 禺山大道 白云 江人三路等地块溢价均达到45 限额进入下半年 市场快速走冷 对房地产项目信托 外债等融资渠道全方位严控 二级市场的资金回笼效率放缓 房企拿地脚步明显放慢 对未来市场的周转速度信心不足 导致地块中止 流拍潮频现 即使中心区地块 天河 广氮 白云 金沙洲地块 亦未能逃过出让失败的命运 广东保利成为2019年度广州商住用地最大的收获房企 得益于旧改的积极推进 时代 星河房企首次挤身前三 预计19年广州经营性用地成交金额及规模创新高 但热度并不稳固 2019年截至11月末 广州经营性用地总成交额1072 88亿元 同

6、比上升33 成交规模991 4万 同比上升19 其中居住类建面597万 截止2019年12月20日 广州经营性用地总成交额1427亿元 成交规模1245万 其中居住类建面824万 下半年土地市场温度持续走低 2019年1 11月广州市仅居住类土地就有16宗未能成功出让 总结 土地市场 上半年土地市场热度回升 土地溢价率提升 下半年地市冷却 底价成交占绝对主力 2019年上半年 受粤港澳大湾区规划纲要正式对外公布利好 伴随着房地产流动性放松 土地市场明显回暖 土地溢价率提升 下半年在 不以房地产为短期经济刺激手段 的指导下 房地产项目融资监控快速收紧 广州土地市场进入寒冷的下半场 自7月起仅3宗

7、宅地有超过10 的溢价 其余地块基本以底价成交 总结 土地市场 政府有限调整供地出让条件 其中3宗通过降地价 置换更 优质 地块的花都 天河及番禺宅地最终成功出让 部分中止 流拍的宅地 政府作出一定的出让条件调整后重新挂牌 地价难降 政府调整力度主要围绕 减商业指标 降地价 换地块扩规模 三大措施进行 提升地块未来入市的 变现效率 是保证地块成功出让的最主要原因 2019年 中止 流拍 宅地 二次挂牌出让结果 总结 土地市场 保利成为2019年度广州商住用地最大的收获房企 得益于旧改的积极推进 时代 星河房企首次挤身前三 万科凭借增城2宗54万方居住用地重新出现在排名榜并位列第七 2019年新

8、进房企 深圳华丰及北辰 总结 土地市场 广州市2019年 商品住宅市场总结 土地市场 住宅市场商办物业市场商品住宅市场存量住宅市场 02住宅市场 2019年 受粤港澳大湾区规划纲要正式对外公布利好 3月份市场掀起一波回暖行情 但随着中美贸易战升级 及房地产流动性的大幅收紧 成交量价逐步下行 下半年尤为明显 二级商办物业市场表现 2019年年底商办市场政策松绑后效果分化 公寓 商铺收获更多红利 二级商品住宅市场表现 据合富研究院监测数据显示 广州市2019年1 11月 全市商品住宅网签774万 成交金额2194亿元 成交均价28367元 同比2018年同期 分别小幅上升2 5 及3 由于网签延迟

9、 实际市场成交同比下降14 踢除成交结构及网签延迟的影响 成交均价稳中有降 三级存量住宅市场表现 今年1 11月 广州二手住宅网签4 8万套 同比2018年同期 大幅下跌近32 网签均价24936元 同比2018年同期 升5 2019年总结 商办物业市场 2019年年底商办市场政策松绑后效果分化 公寓 商铺收获更多红利公寓市场 1 11月 全市供应84万 同比降21 持续下降至近4年低位 政策红利释放需求 市场表现持续活跃 成交134万 同比升52 库存压力缓解 写字楼市场 1 11月 全市供应35万 同比降66 成交54万 同比降48 大手交易虽仍为市场主要销售模式 但频次下降 令成交量下滑

10、 商铺市场 1 11月 全市供应23万 同比降55 成交64万 同比升5 大手交易 大额定向交易仍较频繁 1219政策松绑对市场有积极作用 预计全年成交明显走高 供应量为近几年低位 销售政策松绑 全年积压需求爆发 供应量 84 0万 对比2018年下降21 持续下降至近年低位 主要受330政策及土地定向出让规则限制 成交量 133 6万 对比2018年上升52 受去年年末政策松绑红利影响 公寓市场积压需求爆发 成交升幅巨大 库存压力减低 总结 商办市场 公寓 2019年公寓市场成交活跃度上升明显 月度成交同比接近翻番 2019年以来 受公寓放开个人购买限制后 公寓市场成交活跃度上升明显 月度成

11、交量同比均为上升状态 月均成交量约12万 同比同期 即政策放松前 上升95 总结 商办市场 公寓 中心区域供求基本持平 外围区域成交量明显高于供应量 新增供应整体而言 外围区域占超过6成 中心区域占接近4成 分布较为平均 未见明显领跑的区域或个盘 花都时代云港凭5个整栋约7 4万 的预售货量成为供应量榜首 重点外围区域成交量可达20万 左右 供求比例最大的区域是番禺区和南沙区 新增公寓速度放缓 成交量远高于供应量 库存量迅速减少 中心区域供求相对平衡 总结 商办市场 公寓 网签前十排名 大型综合体项目广州国际空港中心成为销冠 榜单前5项目均为百万方级别的大型综合体 位于地铁沿线节点 具备良好的

12、规划蓝图及周边产业布局 在供应充足 政策面宽松的前提下 走量的方式收获较高的成交 榜单项目价格以1字头为主 配合传统的小面积公寓户型形成较低投资门槛 但同时亦可见到保利金沙大都汇以及佳兆业未来城等中心区域个盘强调社区生活以及产品宜居属性的大面积产品 同样收获买家认可 总结 商办市场 公寓 土拍 公寓市场分流等因素影响 写字楼供需对比去年降幅较大 供应量 35万 对比2018年峰值下降66 近年商服用地出让定向意味较浓 因此进入流通市场的预售货量相对有限 成交量 54 1万 对比去年全年下降48 除供应有限的因素外 公寓市场的复苏也对购买力起一定的分流作用 总结 商办市场 写字楼 受大手交易影响

13、 月度成交量呈现波动幅度较大的特征 写字楼市场月度成交一般而言较受大手交易的影响 成交量呈现波动幅度较大的特征 今年5月 9月 11月分别在鱼珠港 绿地城 世博汇等项目出现2万 以上级别的大手交易 相应月份成交量较突出 按照往年惯例 12月由于冲刺网签的因素 亦将大概率录得高成交量 总结 商办市场 写字楼 写字楼供求外围区域已占7 8成 若干全新板块正在浮现 供应量 较大比例供应量来自国际创新城 长岭居 朱村 狮岭等全新崛起的板块 萝岗 番禺以10万 左右的区域新货量领跑 成交量 外围区域占比7成左右 其中花都区及番禺成交量超过10万 中心区成交量占约28 主要来自天河及原黄埔区 总结 商办市

14、场 写字楼 网签前十排名 榜单前列位置基本由百万方级别巨无霸个盘包揽 写字楼榜单前5位均由数十万方级别的综合体项目包揽 更不乏绿地城 鱼珠港 世博汇等百万方级别巨无霸个盘 落子于知识城 第二CBD等市内各新兴明星板块 虽然今年大手交易规模及频率较去年有所降低 但大手交易仍继续作为写字楼市场主要的销售模式 榜单项目超过60 成交量来自大手交易 其中空港中心 绿地城 鱼珠港等项目均有整栋交易的大手案例 年内体量最大的大手交易来自绿地城一栋33层甲级写字楼的整体签约 成交面积约6 2万 总结 商办市场 写字楼 供应大幅度下降 多重因素下成交量将创近年新高 供应量 23 2万 对比2018年下降55

15、且近年呈大幅度下降趋势 成交量 63 6万 对比2018年小幅上升5 一方面大手交易 大额定向交易仍较频繁 另一方面1219政策的松绑的确对市场有积极作用 预计成交量将创近年新高 总结 商办市场 商铺 各月份基本均录得较显著的同比增长 若撇除大体量大手交易的因素 商铺市场月度成交量大致围绕5万 左右波动 高于去年的约4万 左右的成交水平 各月份亦基本均录得较显著的同比增长 10月更由于绿地中央广场的整体交易收获全年最高的超10万 成交量 总结 商办市场 商铺 供需两端外围区域均占压倒性优势 萝岗增城成交领跑全市 供应量 共有70个商铺项目取得预售供应 以住宅底商为主 但住宅底商供应较零散 真正

16、供应主力来自花都等外围区域的综合体项目以及写字楼 公寓等商办物业底商 成交量 外围区域比例高达8成 其中萝岗 增城均以12 8万 成交量一同领跑全市 萝岗成交较集中在主力盘绿地中央广场 增城成交则分散于辖区包括安置社区在内的众多项目 总结 商办市场 商铺 网签前十排名 热销商铺主要分布于东部及南部 大手交易引人瞩目 商铺市场Top10榜单势力仍主要位于东部的萝岗增城以及南部的番禺以及南沙 仅仅少量项目来自中心区及北部的花都 榜单前列项目均以大手交易为主要销售模式 其中绿地中央广场更整体成交购物中心近6万 为年内迄今为止规模最大的商铺交易案例 亚运城 金茂湾 金山谷等项目包含较多散售货量 其商铺物业因所在地段的渐趋成熟 入住率的逐步提升 强化了买家的购置信心 总结 商办市场 商铺 商品住宅市场 总体市场分区市场 供求同比下降 价格保持平稳 2019年1 11月 全市新增供应702万 同比下降2成 网签774万 因网签延迟影响同比上升 总体市场实际成交呈现下降的态势 成交均价28367元 同比基 本持平 实际成交及价格变化 请详看 分区市场 2019年全市供 需同比下降 价格平稳 数据表现

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