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1、二手房交易市场的现状、问题及对策研究【摘要】随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。XX市二手房交易市场在不断发展的进程中，始终存在着房地产经纪机构规模小、经营行为不规范、人员素质偏低、行业诚信经营状况令人堪忧等不容忽视的问题。究其原因，主要是政府政策指引不足、行业行政管理不完善、金融机构支持力度小、行业协会监督不到位等。XX市应当从当地实际情况出发，增强政府以及金融机构对二手房市场的支持力度，加强对房地产经纪机构的建设及监管，加强房地产经纪机构与客户之间的沟通，从而推动XX市二手房交易市场的健康发展。【关
2、键词】二手房交易 现状 问题 对策目录* 封面-1* 摘要 关键词-2* 目录-31 绪论-41.1 前言-41.2 研究背景-41.3研究意义-42 市场现状-52.1二手房交易概况-52.2市场需求旺盛的原因分析-53 存在的主要问题及原因分析-63.1存在的主要问题-63.2原因分析-84 二手房市场存在问题的对策研究-94.1增强政府对二手房市场的政策支撑力度-94.2增加金融机构对二手房交易的支持力度-104.3加强房地产经纪机构的自身建设-104.4加强对房地产经纪机构的监管-115 结论-11参考文献-12【正文】1.绪论1.1前言回首二手房交易巿场十几年来的发展，期间走过了起步
3、、发展、高峰、调整的各个阶段。本文通过对二手房市场的挖掘，分析XX市房地产销售现状以及XX市二手房市场发展存在的主要问题的基础上，提出完善XX二手房市场健康发展的对策建议，以期推动XX二手房市场的快速发展。1.2研究背景全国的房改，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，有了很大的进展。特别是国务院1994（43）号文件国务院关于深化城镇住房制度改革的决定发布以来，住房制度改革取得了很大成就。全国范围内已停止了住房的实物分配，一、二级市场全面加快开放，特别是2006年出台的“国十五条”中又明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。
4、由此可见，国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。1.3研究意义二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。2.市场现状2.1二手房交易概况近年来，XX房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。据XX市，仅2012年1-8月份，共办理各类房产交易2452件，面积23万平方米，交易额8.56亿元。交
5、易平均单价为3818.72元。其中增量房1295件，面积13.54万平方米,交易额5.7亿元,存量房1157件，面积9.46万平方米，交易额2.86亿元。二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了XX市二手房需求量在逐年递增。2.2市场需求旺盛的原因分析1）价格相对商品房较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。住房者根据经济收入的变化，而逐步提高改善自己的居住品质，对于一些收
6、入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，对居住品质要求也不是很高，价位低、交通便捷的二手房便成了首选；而对于一些房改房、已购公房及经济适用房业主，他们会选择购买面积更大、户型更好、配套更完善且价格便宜的二手商品房。2）拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。随着XX市的城市改造，大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子，等待政府的补偿和寻找新的住所。例如，由劳动西路一带的拆迁，由于这个地区大多是XX市客车厂、XX市油脂厂等工厂的集体宿舍，拆迁补偿费用是远远买不起这一地区的商品房的，加上这些工厂都已倒闭或重组，大部分居民都是下岗或再就业职工，收入是相当有限的。因此，在拆迁后寻
7、求新住所的时候，二手房会是他们的重要选择。3）城市环境的完善，道路交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来，未形成一个整体环境，而二手房以交通便捷、社区成熟、配套设施完善等特点有着得天独厚的优势。随着XX市的经济发展，环境建设加快步伐，使XX市的交通更加畅通无阻，居民出行时间将大大缩短。3.存在的主要问题及原因分析3.1存在的主要问题1）政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少现行可行的法规制度。尽管XX市政府及相关部门已经出台了一些房地产政策方案，欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而，针
8、对二级市场发展的相关政策制度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级市场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。由此可见，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全健全。2）房地产中介发展滞后，中介交易不规范。（1）房地产经纪机构人员素质及信誉度偏低。房地产经纪人准人门槛低，导致目前XX二手房市场从业人员素质参差不齐。一些小的中介公司趁机搞不正当经营、不诚信待客等不正规经营，给整个行业都带来了负面的影响。不少消费者对中介公司的可信度不髙,持有怀疑甚至厌恶的态度，从而误导了消费者的正确消费。由此衍生出来的一系列问题。目前市场上大多数房地产经纪机构规模较小
9、，整体素质不高，操作水平过低，基本上还停留在经纪业的初级阶段。（2）经纪业务操作不规范。其一，部分中介公司为了获得非法利益，暗箱运作经纪业务，对委托人隐瞒与经纪业务有关的重要事项。其二，利用霸王条款约束业主，主要包括代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准。（3）信息不对称导致消费者自己流失资金。房地产地产经纪活动中，经纪公司大量占有委托人的交易资金，通过先收取买家房款，拖延办理过户手续的时间，利用这一时间差挪用买家资金，导致消费者资金的安全缺乏有效的保障措施，从而增加了房地产经纪交易风险。3）行业诚信经营状况堪忧。目前，个人失信问题普遍存在，司法体系缺少在维护银行债权方面的
10、执行力，还没有完全建立起信用体系，使得二手房信贷无法得到有利保障。3.2存在的主要问题主要原因1）政府政策指引不足。政府相关部门虽然已经减少二手房公积金贷款等一系列措施进行了调控一手房与二手房的失衡。但在如何发展二手市场、如何促进一级市场与二级市场互补发展的政策指引上，基本还是空白，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全体现。2）行业监管不完善。房地产管理部门不行使其权利，具体表现在：一是有黑心中介、素质差的工作人员进人。二是房地产管理部门对经纪人违反相关法律法规和职业道德规范的行为监管不力,一般只是罚款，很少采取吊销营业执照、收回资格证书和刑事惩罚等严厉措施。3）金融机构支持力度小。金融机
11、构对二手房市场的倾斜力度不够，一手房信贷业务与二手房信贷业务严重不平衡。目前各家金融机构的信贷投人主要集中在房地产开发以及住房一级市场贷款，对二级市场的关注度与支持度不够。尽管近几年，各金融机构开始将目光投向二手房市场,并加大了信贷投入，但相比国外发达银行，无论是业务总量，还是业务结构相比，还存在较大差距。据数据统计，美国国内金融机构住房抵押贷款业务中,二手房市场信贷业务占比已超过了 60%，而我国二手房信贷业务只占个人信贷业务的7%。4）房地产经纪机构经营不规范。二手房交易活动才刚刚起步，有的处于初级状态，组织化程度比较低，活动分散,职业范围比较狭窄，服务水平低，缺乏社会知名度。目前二手房交
12、易存在一些严重问题。如合同签订不力，中介公司的违规操作，使得很多中介机构的诚信和交易程序遭到消费者的质疑。5）客户对房地产经纪机构的信任度不高。目前，XX大多数业主和客户心理上还很难接受房地产经纪机构的服务，总认为房地产经纪机构做事较轻松，收费较髙，怕中介公司吃差价等。4.二手房市场存在问题的对策研究4.1增强政府对二手房市场的政策支撑力度政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范，如严格防范二手房投机、炒房行为，规范中介的经营等。政府及主管部门应该从偏重一手房市场的政策向一手、二手一起抓的政策进行转移,给予二手房市场更多的政策支持。政府应尽快出台规范和扶持三级市场的地方性法
13、规，目前XX非法中介占据三级市场半壁业务，急需政府查处。目前办证要30个工作日，抵押需要15个工作日，政府应缩办证时间，加快办事效率。4.2增加金融机构对二手房交易的支持力度据调查，工薪阶层是二手房、经济适用房购房的主体。目前制约XX二手房交易最大的问题是购房者资金问题，而调整银行现行的二手房贷款政策迫在眉睫。XX各大银行，对二手房贷款的要求非常严，几乎到了苛刻的地步,凡是年限超过20年的不允许贷款。为了促进XX市二手房市场的发展，各商业银行应尽快调整自己的房地产信贷政策，在促进二手房市场发展的同时也在壮大自身。各商业银行应在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，从源头控制，加强贷前审查和还贷跟踪，建立逾期贷款的预警和催收机制。4.3加强房地产经纪机构的自身建设要不断提升房地产经纪机构的形象。改变目前中介公司都是一张桌子一台电脑，且人员着装、言行、纪律方面都不规范,工作散漫等不良形象。要不断提升从业人员的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注
