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1、第一章 简介一、 任务介绍l 大通地产受电力集团的托付，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。l 此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等进展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。二、 重要结论及建议1. 报告讲明本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采纳市场比较法，售价预测采纳市场比较法和收益还原法。本报告所采纳的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。2. 方案比较l 要紧经济技术指标
2、占地面积32675建筑总面积98026土地规划用途商业、办公容积率3.0建筑密度35%绿化率30%建筑限高100米l 方案讲明方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：2013年办公楼预期销售均价 30685元/平方米2013年商铺预期销售均价46970元/平方米(使用面积)方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)租金收益以项目可能投入使用的2014年开始计算：2014年办公楼预租赁均价2.59元/平方米/天
3、3. 方案比较投资估算表(直接开发成本)编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费84009802682341.842前期费539980265283.602-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-4前期筹建开办费462-5其他303基础设施费5084979.723-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55009802653914.3（含地下两
4、层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）5不可可能费448980264391.56直接开发成本3合计建设投资 （25项相加）69959802668569.19l 土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元；l 前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算；l 基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算；l 建筑安装费按5500元/平方米计算；l 不可可能费按448元/平方米计算；序号指标名称单位数量方案一方案二1成本万元198752
5、2001152自有资金万元50000500003营销费用万元1310490564相关税费万元22078274895借款及财务成本万元77021770216营业收入万元3041832789217税前利润万元97295589508税前投资利润率%48.9529.469全部投资内部收益率（IRR）%261110税前自有资金回报率%194.59117.9通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。第二章 杨浦区宏观分析一、 地理概况杨浦区位
6、于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。全区辖定海路、大桥、平凉路、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、长白新村、五角场、殷行、新江湾城共11个街道办事处及五角场镇人民政府，下设居民委员会305个。现有常住人口119.48万。二、 人口概况截止2009年底，全区现有户籍人口108.63万人，常住人口120.62万人，其中外来常住人口14
7、.33万人。上海自然人口增长率自1993年开始差不多连续16年保持负增长，人口出生率为5.41，死亡率7.77，户籍人口自然增长率为-2.36。 杨浦区人口年龄结构与全市人口年龄结构相似，18-34岁以及35-59岁的青壮年劳动人口约占的比重为27%和45%，儿童和老人人口比重约为9%和19%。整体而言，杨浦区人口要紧以本地人口为主，外来人口所占比例比较小，人口波动幅度不大。人口结构以青壮年为主，约占7成左右，劳动力人口丰富。三、 经济概况1杨浦区经济进展概况杨浦区以经济建设为中心，积极推进经济结构的调整，改造传统产业，培育新兴产业，加快多种所有制经济的进展，逐步形成了以高新技术产业、都市型工
8、业、商业服务业和房地产业为主导的产业格局。招商引资取得显著成绩，经济运行质量不断提高，综合经济实力进一步显著增强。工业曾是杨浦区的支柱产业，早先工厂集中于黄浦江畔的杨树浦路一带，随着租界面积的增大、道路的建设与市政设施的完善，工厂逐步向北向东扩展，最终使杨浦成为上海最大的工业区。现在这些工业厂房正逐步退出杨浦历史舞台。杨浦区商贸业进展相当迅猛，现已形成五角场市级副中心、控江路区级商业中心、各大中高档居住区附有的商业街所构筑的杨浦商业区域。同时有力推动大连路总部研发集聚区的建设，大力吸引外资企业地区总部、投资公司、研发中心等落户杨浦，发挥大连路现代服务区总部研发集聚区的溢出效应以完全释放杨浦的经
9、济活力。随着2010年1月10日杨浦区获得“国家创新型试点城区”的殊荣，这也正式标志了杨浦区已完成了从“工业杨浦”向“知识杨浦”的为时6年的华丽转型，固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。在2009年上半年的金融形势严峻时期，杨浦的知识产业却保持30%的增幅，区级财政收入增幅首次在上海全市中心城区中名列第一。2杨浦区GDP指标（2006年2009年）年份2006年2007年2008年2009年GDP（亿元）482.3579.7680.29774.18产业第一产业4.75.15.625.64第二产业277.4329.5379.46430.86第三产业200.2245.1295.21337.
10、68GDP同比增长率（100%）10%13.8%12.7%9%产业第一产业51.5%0.4%2%-1.7%第二产业8.7%13.9%12.4%6.1%第三产业11.3%14.1%13.3%13.1%第三产业比重41.5%42.3%43.4%43.6%由上表所述：l 杨浦区GDP从2006年的482.3亿元增长到2009年的774.18亿元，年平均增长率约为12%，呈现高速可持续进展态势；l 经济结构进一步优化，第二产业稳步增长。2009年，杨浦区烟草业同比增长16.8%，建筑业同比增长13.8%，对第二产业贡献巨大；而金属制品、电气机械、纺织服装、电力燃气等产业均同比负增长；l 第三产业进展迅
11、猛。从2006年到2009年，该区第三产业年平均复合增长率为13.5%，超过第二产业的增长速度，成为拉动经济增长的要紧动力。2009年，区域商业市场全年完成社会消费品零售总额212.21亿元，同比增长14.4%，特不是五角场商圈销售额和阻碍力持续提升；房地产市场总体回暖，同比增长24.9%，房地产市场也带动了相关服务产业的高速进展。3杨浦区投资环境概况随着目前“知识杨浦”的大力建设以及上海十大市级商业中心、四大都市副中心之一的“五角场商圈”的完善；区级商业中心控江路的扩建；江浦路渔人码头、大连路现代服务区以及一系列项目的建设，杨浦区整体投资环境大幅度改善，区域阻碍力不断提升。固定资产投资逐年增
12、长，利用外资直接投资额逐年增大，跨国公司入驻企业逐年增多。l 固定资产投资从2006年到2009年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特不是2006年开始增长较快。2009年，全区全年固定资产投资额达到149.95亿元。 从2006年到2009年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额差不多呈上升趋势，均值为82亿元，至2008年，全年房地产投资额已达到99.9亿元。杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在2006年至2008年间逐年上升，2008年比重达到了80%。尽管2009年此比重下降到56%，但总体而言，该比例高于上海市平均水平。行政设施1.6亿元社会事业4.8亿元旧区
13、改造35.4亿元市政基础设施24.4亿元功能性房产42.1亿元住宅房产41.7亿元图：2009年杨浦区固定资产投资结构图2009年，杨浦区固定资产投资结构发生一些变化，房地产开发投资额略为减少，而市政基础建设以及旧区改造投资力度加大。在房地产开发投资项目中，功能性房产投资占到了一半，这部分投资重点放在了写字楼、商业地产、服务型园区投资等方面。 固定资产投资中旧区改造投资额达到35.4亿元，要紧改造区域为东外滩沿线废弃工厂以及棚户建筑，特不是规划中的12号线沿线站点铺设区域的道路改造、旧区拆迁等相关投资。l 外资直接投资年份2006年2007年2008年2009年投资项目数量47个72个77个79个投资合同金额2.9亿4.4亿7.3亿6.26亿同比增长率15.2%52.8%63.5%-13.7%讲明 2006年开始，外商投资有所增加，新批外资项目也达到了70个以上，投资金额大，增长速度快，吸引许多跨国公司入驻。四、 基础设施条件 1交通条件区域内交通道路完善，近200条道路呈典型的网格状布局，总长度230余公里。公交线路密集，可通往市中心各繁华地段。内环高架路、中环路、逸仙高架路把杨浦与市区各处紧密联系在一起，翔殷路隧道、杨浦大桥、军工路隧道（建设中）、大连路隧道大大缩短了浦西与浦
