武汉长印房地项目管理手册

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1、1 项项 目目 管管 理理 手手 册册 版版 本本 号 号 发布日期 发布日期 20042004 年年 4 4 月月 6 6 日日 发放编号 发放编号 持持 有有 者 者 武武汉汉长长印印房房地地产产开开发发有有限限公公司司 2 目目 录录 第一部分 人事行政管理第一部分 人事行政管理 1515 管理架构 15 各部门职能 16 一 人事行政部 16 二 开发部 17 三 工程部 18 四 合同预算部 19 五 财务部 20 六 市场部 21 七 物业管理 22 岗位职责 23 一 总经理 23 二 副总经理 工程总监 25 三 副总经理 营销总监 27 四 人事行政部 29 人事行政经理 2

2、9 行政主任 30 前台文员 31 五 开发部 33 开发部经理 33 开发主任 34 六 工程部 36 工程经理 36 建筑工程师 38 结构工程师 39 机电工程师 40 给排水工程师 41 装修工程师 42 园林工程师 43 七 合同预算部 44 合同预算经理 44 造价工程师 45 八 财务部 47 3 财务经理 47 会计 49 出纳 51 九 市场部 53 策划经理 53 市场策划主任 54 市场调研主任 55 销售经理 56 广告经理 58 十 物业管理公司 60 物管经理 60 行政管理制度 62 一 文件控制管理制度 62 二 公司档案管理制度 63 三 公司保密制度 65

3、四 电话管理规定 67 五 办公室行为管理制度 67 六 公司会议制度 69 七 办公用品管理制度 69 八 车辆管理制度 71 九 人事管理制度 72 十 招聘录用制度 72 十一 考勤管理制度 73 十二 培训管理制度 75 十三 公司外训管理制度 76 十四 绩效考核管理制度 77 十五 员工福利制度 80 十六 员工奖罚制度 82 十七 员工改善提案制度 85 财务管理制度 88 一 财务开支管理制度 88 二 财务内部控制制度 90 各种人事行政管理流程图和表格 96 一 招聘流程图 96 二 新员工到岗流程 97 4 三 员工试用期考核 转正流程 98 四 员工内部调动流程 99

4、五 办理员工辞职手续流程 100 六 员工加班流程 101 七 员工请假流程 102 八 员工考勤工资管理流程 103 九 在职员工培训流程 104 十 新员工入职培训 105 十一 改善提案流程 106 十二 收文处理流程 107 十三 发文流程 108 十四 档案管理流程 109 十五 图书管理流程 110 十六 印章管理流程 111 十七 办公文具管理流程 112 十八 用车及维修申请流程 113 十九 私人用车 自驾车申请流程 114 二十 司机 车辆外借管理办法 115 二十一 名片管理流程 116 二十二 前台管理流程 117 二十三 证照管理流程 118 二十四 工作任务单的使用

5、流程 119 二十五 工作计划的跟踪流程 120 二十六 总经理办公例会待办事项跟踪流程 121 员工需求申请审批表 122 应聘登记表 123 派遣通知书 124 试用期员工转正审批表 125 员工离职申请表 127 员工入职培训实施 128 员工个人培训需求计划表 129 培训记录表 130 培训评估表 131 员工请假 调休申请单 132 员工加班申请表 133 5 违纪处罚单 134 员工异动审批表 135 员工月考核 A 表 136 员工月考核 B 表 137 工作移交清单 138 招聘人员上岗审批表 139 员工改善提案调查表 140 员工外出申请单 141 培训协议书 142 文

6、件传阅处理表 143 文件编审批汇签表 144 文件借阅登记表 145 档案借用申请表 146 档案销毁申请表 147 书刊请购表 148 图书登录表 149 图书借阅登记表 150 书名卡 151 用印申请表 152 用印统计表 153 电话留言表 154 办公文具采购申请表 155 办公文具领用登记表 156 用车申请表 157 用车申请表 158 私人用车 自驾车申请表 159 车辆外借批准表 160 加油登记详情表 161 名片申请表 162 来访客人登记表 163 原始证照借用 复印审批表 164 原始证照使用统计表 165 工作任务单 166 文件更改通知单 167 文件处理单 1

7、68 6 员工外出登记表 169 长途电话使用登记表 170 月工作任务单跟踪详情表 171 发文签收表 173 政字文件格式 174 管理制度格式 175 通知格式 176 报告格式 177 会议纪要格式 178 传真格式 179 备忘录格式 180 信函格式 181 各种财务管理流程图和表格 182 1 日常费用报销统计流程 182 2 工程付款审批流程 183 3 房租收入管理流程 184 4 银行帐户管理工作流程 185 5 物资采购管理工作流程 186 6 固定资产采购流程 187 财务部 188 1 租金收款通知单 188 2 租金逾期催款通知书 189 3 接待审批表 190 4

8、 借款单 191 5 费用报销审批单 192 6 费用粘贴单 193 7 工程付款申请表 194 8 差旅费报销单 195 第二部分 开发管理第二部分 开发管理 196196 开发管理工作内容 196 土地获取方式及程序 196 一 拍卖 196 二 招标 196 三 协议 197 四 三种出让方式比较 198 7 土地征用程序 199 一 申请用地 199 二 商定补偿安置方案 200 三 审批用地 200 四 划拨土地 201 五 颁发土地使用证 201 开发报建流程图 202 六证办理前提及流程 203 建设用地规划许可证的取得 203 建设工程规划许可证的取得 206 施工 开工 许可

9、证的获取 210 各种验收办理前提及流程 212 相关法规摘录 212 开发报建公关管理制度 212 对外公关联络制度 212 相关文件格式和表格 213 1 建设项目选址意见书 和 建设用地规划许可证 申请表 213 2 规划 建筑 方案审批申请表 214 3 规划 建筑 方案批准意见书 215 4 施工图审核申请表 216 5 市政项目建设用地审批申请表 217 6 市政管线项目审批申请表 218 7 自建市政配套项目审批申请表 219 8 建设工程规划许可通知书 申请表 220 9 建设工程规划许可证 申请表 221 10 建设工程规划验收申请表 222 第三部分 成本控制第三部分 成本

10、控制 223223 1 项目立项及承揽阶段成本控制 223 2 设计准备阶段成本控制 225 3 施工阶段成本控制 228 4 工程竣工结算的成本控制 230 5 销售阶段成本控制 231 6 物业管理的成本控制 232 7 决策阶段成本控制 235 8 建立完善的成本控制运作机制 236 8 全面预算管理 237 1 全面预算的编制原则 237 2 全面预算的编制程序 方法 执行控制 238 3 全面预算的编制范围和内容 238 4 全面预算管理的分析与考核 239 5 资金预算管理 239 第三部分 融资管理第三部分 融资管理 241241 一 房地产金融主要管理政策 241 二 融资渠道

11、及各自工作流程 241 三 融资金额核算办法 241 四 融资计划拟定办法 241 五 融资审核流程 241 六 相关文件格式和表格 241 第四部分 土地评估第四部分 土地评估 242242 一 土地评估工作内容 242 1 获取土地资料 242 2 资料审核 242 3 初步评估 243 4 初步评估决策 243 5 签订合作意向书 244 6 实地调研 244 7 提交项目评估报告 244 8 决策层决策 245 9 拟定合同及合同谈判 245 10 合同决策 245 11 进入实施阶段 246 二 土地评估工作流程 247 三 各种文件格式和表格 248 项目资料清单 248 项目成本

12、估算标准表格 249 初步评估报告提纲 250 初步评估会议议程 251 初步评估会议备忘录 252 项目评估计划书 253 实地调查内容及方式 254 9 项目评估报告 255 第五部分 项目策划第五部分 项目策划 257257 一 项目策划内容 257 理念设计工作内容 257 1 制定理念设计工作计划 257 2 策划代理公司招标 257 3 市场调研 258 4 策划公司的市场调研汇报 258 5 组织评标工作 259 6 形成理念设计 259 8 编制概念设计任务书 260 9 规划 建筑设计招投标 260 10 编制设计任务书 260 三 相关标准文件 262 代理公司招标书 26

13、2 市场调研的内容 267 住宅项目楼盘调查表 268 写字楼物业调查表 270 商业物业调查表 272 理念设计提纲 273 第六部分 设计管理第六部分 设计管理 274274 设计管理关键节点 274 一 项目可行性分析 参与阶段 274 二 项目前期阶段 主控 274 三 项目规划设计阶段 主控 274 四 初设阶段 主控 275 五 施工图报建阶段 主控 276 六 施工图阶段的协调和控制 主控 276 七 施工服务阶段控制流程 配合 276 八 施工后期阶段控制流程 协助 276 设计管理流程 278 1 设计管理核心流程 278 2 项目部前期管理流程 279 3 设计部文件转发流

14、程 280 4 设计部外发文件分发流程 281 10 5 项目规划设计阶段控制流程 282 6 初设阶段控制流程 283 7 施工组织设计 质量及进度监督控制流程 284 8 图纸审查及问题处理流程 285 9 设计图纸 设计变更转发流程 286 10 施工样板房 售楼部 装修流程 287 11 现场签证签发流程 288 12 分包单位进场流程 289 13 材料 样板 设备进场检验流程 290 14 混凝土施工工程质量监控控制流程 291 15 钢筋施工工程质量监控质量控制流程 292 16 模板施工工程质量监控质量控制流程 293 17 设计部销售面积计算流程 294 相关文件格式和表格

15、295 1 规划设计评估表 295 2 设计院评估表 296 3 xxxx 方案设计委托任务书 297 第七部分 工程管理第七部分 工程管理 299299 工程计管理关键节点 299 1 设计交底和图纸会审 299 2 施工组织设计审查 299 3 工程开工审核 299 4 施工进度计划和工期管理 299 5 工程材料 构件 半成品及设备管理 300 6 工程测量放线 隐蔽工程 分部分项工程检查验收制度 300 7 工程变更管理 300 8 现场工程质量与安全管理 300 9 文明施工管理 301 10 工程竣工验收 301 11 工程会议 301 12 议事与文件管理 302 13 工程质量

16、保修期的管理 302 14 工程款的申请与支付 302 工程管理流程 304 1 项目施工阶段总流程图 304 11 2 施工质量及进度监督控制流程 305 3 设计图纸 设计变更转发流程 306 4 现场签证签发流程 307 5 材料 样板 设备进场检验流程 308 6 分包 甲方指定分包单位进场流程 309 7 混凝土施工工程质量监控控制流程 310 8 钢筋施工工程质量监控质量控制流程 311 9 模板施工工程质量监控质量控制流程 312 10 工程项目部外发文件分发流程 313 11 项目部文件转发流程 314 12 进度款审核流程 315 13 施工样板房装修流程 316 14 工程项目管理核心流程 317 相关文件格式和表格 318 1 开工准备工作计划表 318 2 工程项目一览表 319 3 工程项目总进度计划表 320 4 工程项目资金需用计划季度分配表 321 5 年度竣工验收交付使用计划表 322 6 项目部合同计划表 323 7 项目工程款支付明细表 324 8 现 场 签 证 单 326 第八部分 营销管理第八部分 营销管理 327327 营销管理关键节点 3