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1、市房地产业发展现状调查汇报 房地产业发展现状调查汇报近期，国内城市房价跌幅过深、商品房成交量急剧萎缩，引起了政府、社会和市民的广泛关注。为充分认识和应对当前房地产业发展形势，采取有力措施规范和引导我市房地产业持续稳定健康发展，市建委牵头组织发改、财政、国土、统计、规划、房管、国税、地税、银行等部门和单位，对我市房地产业发展情况进行了一次深入调研，现将有关情况报告如下。一、房地产业发展整体情况我市房地产业始于1985年的老城区改造，经历了19851991年的起步期、19921993年的开发热潮期、19941997年的深度调整期、199820XX年平稳发展期、20XX20XX年高速发展期和今年以来
2、的适度调整期。从总体看，我市房地产业发展健康、态势良好、贡献突出，已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。房地产业对地方经济拉动作用明显一是房地产业对地方经济支持的比重逐年增加。20XX20XX年，全市房地产业累计完成投资亿元，新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，房地产开发投资占GDP比重%，年均增长%。二是房地产业开发土地收益、财税收入增幅明显。房地产业税收在第三产业税收增幅当中增长幅度仅次于交通运输业和租赁商务业。20XX年，全市房地产业共实现税收万元，占第三产业实现税收收入的%，占税收总收入的%；占地方财政收入的18%，较20XX年增长%；实现出让土地收益亿元，较20XX年增长%，占地方
3、财政收入的%。特别是乳山银滩等热点区域，房地产业已经成为经济发展的引擎，对地方财政的贡献度平均达到80%以上。三是房地产业直接拉动了生产、流通、消费领域经济增长。据测算，每增加1亿元房地产投资，可引发亿元的总产出增量和亿元的增加值增量，并直接带动建筑、建材、冶金、化工等50多个行业的发展；住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业，目前我市共有房地产开发企业423家，从业人员约1万人，房地产业仍然是我市地方财政收入中最具活力、最有潜力的行业。住房供应结构进一步优化一是大力实施城中村改造和保障性住房建设，解决城市低收入家庭住房困难。按照市区旧村拆迁改造计划，将完成23175户、万平
4、方米的拆迁，新开工面积万平方米，改善市区“城中村”近10万名群众的居住条件和生活环境，截止目前已累计拆迁16082户、万平方米，新开工建设平方米，完成三年计划的、。全市累计建成经济适用房和廉租房万平方米,为11588户低收入家庭解决了住房问题。建立和推行了廉租住房制度，为1418户家庭发放了租房补贴。二是认真落实国家有关住房套型结构比例等政策，新建商品房比例协调，基本能够满足不同层次的住房消费需求。20XX年以来，市区新增90平方米以下普通商品房供应万套、面积万平方米，占新增总量的%。三是认真执行国家土地、信贷、税收等一系列调控政策，出台了有关贯彻意见及措施，编制实施了市住房建设规划，有效遏制
5、了房价上涨势头。20XX年以来，市区预售住房平均价格开始震荡下行，到9月份，市区预售住房平均价格为4077元/平方米，同比下降了8%，比最高月份的4637元/平方米下降了12%。人居环境条件进一步改善认真执行住宅产业化、“四节一环保”等政策，广泛应用新型环保、节能建筑材料，商品房配套服务设施进一步优化，城市居民居住条件不断得到改善，截止20XX年底，全市实有住宅使用面积2854万平方米，城市居民人均住宅使用面积平方米，高于全省平均水平。市区先后投资1亿多元，对15个旧住宅小区进行综合整治，解决了一大批群众反映强烈的热点难点问题，受益人口超过25万。建立了市住宅与房地产信息网和房地产企业资信评价
6、动态管理系统，健全完善了房地产市场信息披露机制，组织企业参与行业交流合作，开展了国家康居示范工程等系列评先选优活动，提升了我市房地产企业的整体竞争力。目前，我市具有三级以上资质的房地产开发企业61家，年营业额过亿元的达12家，开发了一大批高水准的楼盘，有23个项目荣获“泰山杯奖”，有1个项目通过“国家康居示范工程”审查，1个项目荣获建设部“广厦奖”，10个住宅小区获得“省级优秀住宅小区”称号，很好地引导了行业发展和市场消费。二、当前房地产业存在的主要问题及原因分析开发企业普遍存在资金短缺问题房地产业是资金密集型的行业，对金融支持依赖性较强。今年上半年以来，受国家宏观调控政策影响，银行普遍对房地
7、产企业实行信贷紧缩的货币政策，20XX年7-9月份，房地产业贷款发放速度明显下降，分别比去年同期减少%、%、%。再加上今年以来房屋销售形势严峻，资金回收慢，除少部分实力强的企业资金运作暂未出现问题外，大多数中小规模的房地产企业出现资金短缺问题。在这种大环境下，有些原有计划拿地的开发企业，出现观望或干脆取消拿地计划的现象；有些已经拿地的开发企业，出现停建或闲置不建的现象，市区在20XX年前已出让的房地产开发用地中，目前仍未动工开发建设的土地有1609亩，其中既有规划设计等前期工作未完成的原因，也不乏人为闲置土地情况；有些企业的项目正在建设，因得不到正常贷款被迫采取民间高息融资的方式筹集建设资金；
8、有些企业因为销售市场低迷、资金回笼难，无法按期偿还原有银行贷款；还有一些旧村改造项目，在拆迁和回迁安置房建设上不同程度存在着找不到合作伙伴和资金短缺问题，市区至今有4个村还没有找到合作开发伙伴，还有4个村虽有开发商，但是遇到了资金困难，回迁房建设进度不快。房地产交易量明显下降今年以来，北京、上海、深圳、广州、杭州等大城市房价率先进入下行通道，广大居民已形成了房屋降价的预期，持币观望氛围非常浓厚，导致房屋交易市场持续低迷。以中心城市为例，今年前三季度，共批准预售商品房万平方米、5982套，而去年同期是万平米、8952套，同比下降%、33%;新建商品房销售面积万平米，同比下降%；二手房交易面积万平
9、方米，同比下降%；房地产交易额亿元，同比下降%。以往每年的“金九银十”是销房旺季，今年却变成了销售的寒冬，7、8、9三个月预售住房成交量大幅度减少，月均交易量只有445套，仅相当于去年同期的1/3。市场的低迷也使商品房空置率增加，今年前三季度住宅空置面积达到130万平方米，增幅达213%。在建房地产项目成本处于高位我市在建的房地产项目，大都是在20XX-20XX年“房地产热”时拿地建设，和现在低迷的形势相比，其成本处于高位，面临着较大风险。一是直接建安成本高。20XX年下半年开始，国内钢材、水泥等建材价格以及工人工资出现大幅度攀升，钢材从3000元/吨涨到高峰时6300元/吨，水泥从270元/
10、吨涨到高峰时440元/吨，工人工资也上涨了104%。另外，随着抗震、节能等国家建筑新标准的颁布执行，也增加了房屋建安成本。以多层住宅为例，上述因素能使建安成本增加56%。二是融资成本高。基于房地产开发企业高负债率的特点，其用于购买土地和建设的资金中有很大比例来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款，在前一段时间紧缩银根、加息的情况下，房地产开发企业融资成本增加较大。三是土地成本高。在20XX年和20XX年，市区土地拍卖屡创新高，20XX年，市区房地产开发用地平均成交价格比20XX年增长-41%；20XX年，市区房地产开发用地平均成交价格比20XX年增长108%；今年上半年，市区房地产开发用地平均
11、成交价格万元/亩，比20XX年增长51。土地价格的节节攀升，使土地费用在房价中所占的比重由20XX年平均25%左右上升到接近40%。以建大东南置业公司的机床厂项目为例，该项目土地拍卖价为450万/亩，按照容积率折算到建筑楼面价为3400元/平方米，再加上前期费用、建安成本、资金成本和税费，项目开发建设成本超过7000元/平方米。房地产业土地和财税收入增幅回落明显在开发用地出让方面，市区今年出现流拍3宗，退地1宗，一定程度上减少了政府土地收益。在房地产税收方面，今年1-7月份，全市房地产企业入库税款亿元，同比增加30%；1-8月份，全市房地产企业入库税款亿元，同比增加24%；1-9月份，全市房地
12、产企业入库税款亿元，同比增加18%；房地产税收增幅明显回落。分析入库税收比去年同期增加的主要原因：一是房地产企业今年的销售收入中有很大部分金额是收取去年或者前年度合同的尾款或者到账的按揭款；二是税务部门加强了税收征管力度、加大清理欠税力度。从财政部门征收契税的情况来看，今年1-8月份，市直契税额比去年同期增长41%，延续了去年以来契税收入高速增长的势头，但是契税收入的高速增长主要集中在1-5月份；5月份以后的6、7、8三个月，契税收入均低于去年同期收入水平，这也进一步反映出5月份以后房地产交易市场的冷淡。用户投诉现象较多由于前几年房地产市场的持续升温和快速膨胀，房地产行业也暴露出监管不到位、信
13、息不对称、企业不诚信、居民不满意等问题，引发较多的用户投诉。这些投诉在银滩、张村等外销房较多的区域尤为突出，反映的问题主要有以下几方面：一是物业管理不到位、小区环境脏乱差、物业企业乱收费、侵占物业管理用房等问题；二是开发商不履行承诺、虚假宣传、合同约定事项不兑现、不能及时办理房证等问题；三是小区配套不完善，房屋存在质量缺陷等问题。特别是近期，外地购房者要求退房的现象明显增加。三、促进房地产业持续健康发展的意见和建议总体上看，我市房地产业经过多年的发展，投资持续稳定增长，经济贡献率不断提高，成长和发展空间不断扩大，基本面是长期向好的。目前我市房地产价格基本不存在泡沫，销售仍然在健康、正常范围内。
14、当前房价居高、市场低迷的现象只是暂时的、短期的，从长远来看，我市的房地产价格仍然有上涨空间，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要因素。其次，城化进程加快拉动购房需求。20XX年末，市区总人口为万人，年均增长%，市区建成区面积达到109平方公里，随着工业新区的不断完善，市区人口和规模还将继续扩大。十七届三中全会出台的关于土地承包经营权流转的重大政策，将进一步加快农村人口向城市集中的步伐，这些城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，外地人来威投资购房趋势明显。的地理位置得天独厚，自然风光优美，未来随着机场扩建、城际铁路的建设，城市功
15、能会更加完善，房地产市场对外地人的吸引力将不断增加。针对当前的情况，国家已经出台了多项政策，其他城市也相继出台了相关的“救市”意见，相信经过新一轮调整和转型，会更好地促进房地产业持续健康发展。当前和今后一个时期我市房地产业发展思路是：以科学发展观为指导，以降低购房门槛和成本、降低住房开发成本、刺激和扩大住房消费为重点，调整和落实有关宏观调控政策，优化市场环境，完善住房体系，刺激住房消费，激活房地产市场，促进房地产持续健康发展。进一步创造良好的房地产投资发展和住房消费环境1、调整住房建设规划和年度开发计划。根据宏观调控政策和市场供求关系等实际，修改完善我市20XX-20XX年住房建设规划。结合城
16、中村改造及土地供应计划，明年3月底前完成20XX年住房建设计划的编制。将乳山银滩、文登南海新区、荣成石岛管理区的房地产开发项目纳入市级房地产开发计划。2、调整开发用地供应结构和供地政策。重新调整供地计划，放缓开发用地投放市场的速度、数量和规模。调整土地供应结构，重点保障旧村改造用地供应，对其他房地产开发用地供应适当推延至明后两年实施。调整宗地供地面积，重点推出小幅地块，激发目前已处资金困境开发商的购地热情。根据市场情况对宗地出让单价适当调整，但对村庄改造用地的地价调整应谨慎，避免引起已取得土地的村及开发商攀比等问题。3、放宽个人住房和开发企业信贷政策。认真执行中国人民银行关于商业性个人住房贷款的新政策。金融部门对信誉较好、项目健康的房地产企业要适当放宽贷款政策。鼓励房地产企业运用股本融
